Le marché immobilier résidentiel espagnol a clôturé le premier semestre 2026 sur une image de plus en plus nette : les prix continuent d’augmenter, les transactions perdent un peu de vitesse et l’offre reste insuffisante pour absorber la demande existante.
C’est l’une des principales conclusions du nouveau rapport trimestriel d’Urbanitae sur le secteur résidentiel en Espagne, qui analyse l’évolution du logement au cours de la première moitié de l’année et les perspectives pour le second semestre.
Le contexte est plus complexe que celui de 2025. L’incertitude géopolitique, l’évolution de l’inflation et le comportement de l’Euribor ont introduit davantage de prudence sur le marché. Malgré cela, l’économie espagnole conserve une tonalité positive par rapport à d’autres économies européennes, soutenue par l’emploi, la croissance démographique et le dynamisme du secteur des services et du tourisme.
Des prix en hausse, mais avec des signes de modération
Le logement a continué de renchérir au cours du premier semestre. Selon Tinsa, la valeur moyenne du logement terminé — neuf et ancien — a atteint 2 066 euros par mètre carré au deuxième trimestre 2026, après une hausse de 15,2 % sur un an et de 3,7 % sur un trimestre.
Le logement neuf a également maintenu sa tendance haussière. Le prix moyen national a atteint 3 458 euros par mètre carré à la fin du mois de juin, soit 9,7 % de plus qu’un an auparavant, selon Grupo ST. Avec ce chiffre, le logement neuf a enchaîné son cinquième semestre consécutif à des plus hauts historiques.
Sur le marché de l’ancien, Fotocasa fait état d’une hausse cumulée de 8,2 % entre janvier et juin, jusqu’à 3 133 euros par mètre carré. Concrètement, un logement de 80 mètres carrés est passé de 231 744 euros au début de l’année à 250 673 euros en juin : près de 19 000 euros de plus en six mois.
Toutefois, le rapport signale également une possible perte progressive d’élan. Les prix continuent d’augmenter parce que l’offre reste rare, mais la forte hausse accumulée et le coût du financement commencent à limiter la capacité d’achat d’une partie des ménages.
Les transactions perdent de la vitesse
L’activité reste à des niveaux élevés, mais elle ne croît plus avec la même intensité. Selon l’INE, juin a mis fin à une série de cinq mois consécutifs de baisse, avec 59 288 transactions, soit 1,6 % de plus que le même mois de 2025 et le meilleur chiffre pour un mois de juin depuis 2007.
Le chiffre positif de juin ne modifie pas, pour l’instant, la tendance du semestre. Entre janvier et juin, les transactions accumulent une baisse de 2,6 % par rapport à la même période de l’année précédente, avec des reculs aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.
Les Registradores vont dans le même sens : au deuxième trimestre, 167 934 transactions ont été comptabilisées, soit 5,7 % de moins qu’au trimestre précédent et 2,3 % de moins qu’un an auparavant. Il s’agit du deuxième recul trimestriel consécutif et du volume d’opérations le plus faible des sept derniers trimestres.
La demande étrangère, en revanche, continue de gagner du poids. Au deuxième trimestre, elle a représenté 15,98 % des transactions, un maximum dans la série historique, avec un rôle particulièrement marqué aux Baléares et dans la Communauté valencienne, où elle a dépassé 30 % du total.
Le marché locatif se stabilise, mais ne se détend pas
Le marché locatif a suivi une évolution différente. Selon Fotocasa, le prix moyen n’a progressé que de 0,1 % entre mars et juin, soit la plus faible hausse pour cette période depuis 2007. En glissement annuel, les loyers ont augmenté de 2,9 %, pour atteindre 14,79 euros par mètre carré et par mois.
Cette modération n’implique pas une baisse généralisée ni une amélioration claire de l’accessibilité. Elle reflète plutôt le fait que la capacité économique des ménages atteint une limite sur de nombreux marchés. La demande reste élevée, mais elle ne peut pas toujours absorber de nouvelles hausses.
En outre, la stabilité de la moyenne nationale masque de fortes différences territoriales. La Communauté de Madrid reste la région la plus chère, avec 21,95 euros par mètre carré et par mois, suivie des Baléares, de la Catalogne et du Pays basque. À l’autre extrême, Jaén et Badajoz restent les provinces où les loyers sont les plus bas.
Un problème d’accès, pas de manque de demande
L’une des idées centrales du rapport est que le marché ne fait pas face à une crise immobilière au sens classique, mais à une crise d’accès au logement.
Diego Bestard, CEO d’Urbanitae, le résume ainsi dans son analyse incluse dans le rapport : « Nous ne sommes pas face à une crise immobilière, mais à une crise d’accès au logement au sein d’un marché dont les fondamentaux restent solides ».
La différence est importante. En 2008, le marché était marqué par un excès de construction, un endettement plus élevé et une offre qui ne répondait pas toujours à une demande réelle. Aujourd’hui, c’est l’inverse : l’Espagne crée environ 220 000 ménages par an, tandis que la production de logements reste inférieure aux besoins réels du marché.
Le déficit accumulé se situe désormais autour de 730 000 logements, selon le rapport. Et même si les permis de construire dans le neuf s’améliorent, avec des prévisions d’environ 153 000 logements commencés en 2026, ce chiffre reste insuffisant pour combler l’écart.
L’offre, le grand défi encore en suspens
Le Plan national pour le logement 2026-2030, doté de 7 milliards d’euros de financement public auxquels s’ajoute un cofinancement régional, représente une avancée dans la bonne direction. Certaines réformes régionales visant à simplifier les démarches, à promouvoir l’industrialisation ou à augmenter la disponibilité de logements vont également dans ce sens.
Mais l’ampleur du défi reste considérable. CaixaBank Research estime que le déficit pourrait atteindre environ 922 000 logements en 2029 et rester encore proche de 905 000 unités en 2030. Pour absorber le déficit accumulé, il faudrait produire environ 330 000 logements par an au cours des cinq prochaines années.
Tant que cela ne se produira pas, la rareté de l’offre continuera de soutenir les prix, même dans un contexte de moindre dynamisme des transactions.
Second semestre 2026 : moins d’activité, des prix toujours sous tension
En vue du second semestre, le scénario le plus probable est celui d’une décélération progressive, et non d’une correction brutale. Il faut s’attendre à moins d’opérations, à des acheteurs plus sélectifs et à des hausses de prix plus modérées, mais pas à une baisse généralisée des valorisations.
Le marché locatif continuera de concentrer une grande partie des tensions, car de nombreux ménages qui ne peuvent pas accéder à l’achat restent sur le marché de la location. Dans le même temps, le capital professionnel continue de s’intéresser au résidentiel : le segment living a capté plus de 4,5 milliards d’euros au premier semestre, soit deux fois plus qu’un an auparavant et 38 % de l’ensemble de l’investissement immobilier, selon CBRE.
Comme le souligne Diego Bestard, « le marché n’a pas besoin d’incitations pour créer davantage de demande ; il a besoin de capacité pour générer de l’offre ». Davantage de foncier prêt à construire, des procédures plus rapides, une construction plus efficace et des structures de financement adaptées seront essentiels pour répondre à l’un des principaux défis économiques et sociaux du pays.
Le rapport complet d’Urbanitae approfondit toutes ces données, analyse l’évolution par territoire et présente les perspectives pour la seconde moitié de 2026. Tu peux le télécharger ici.
https://blog.urbanitae.com/wp-content/uploads/2026/09/informe_vivienda_2026_q2_urbanitae_en.pdf
Consulte les éditions précédentes du rapport :
