Der spanische Wohnimmobilienmarkt schloss das erste Halbjahr 2026 mit einem immer klareren Bild ab: Die Preise steigen weiter, die Kaufverkäufe verlieren etwas an Dynamik und das Angebot bleibt unzureichend, um die bestehende Nachfrage aufzunehmen.
Dies ist eine der wichtigsten Schlussfolgerungen des neuen Quartalsberichts von Urbanitae über den Wohnsektor in Spanien, der die Entwicklung des Wohnungsmarktes in der ersten Jahreshälfte sowie die Perspektiven für das zweite Halbjahr analysiert.
Der Kontext ist komplexer als 2025. Die geopolitische Unsicherheit, die Entwicklung der Inflation und das Verhalten des Euribor haben mehr Vorsicht in den Markt gebracht. Dennoch zeigt sich die spanische Wirtschaft im Vergleich zu anderen europäischen Volkswirtschaften weiterhin positiv, gestützt durch Beschäftigung, Bevölkerungswachstum und die Dynamik des Dienstleistungs- und Tourismussektors.
Steigende Preise, aber mit Anzeichen einer Moderation
Wohnraum verteuerte sich im ersten Halbjahr weiter. Laut Tinsa erreichte der durchschnittliche Wert von fertiggestellten Wohnungen — Neubau und Bestand — im zweiten Quartal 2026 2.066 Euro pro Quadratmeter, nach einem Anstieg von 15,2 % im Jahresvergleich und 3,7 % im Quartalsvergleich.
Auch der Neubau setzte seinen Aufwärtstrend fort. Der nationale Durchschnittspreis erreichte Ende Juni 3.458 Euro pro Quadratmeter, 9,7 % mehr als ein Jahr zuvor, laut Grupo ST. Damit verzeichnete der Neubau sein fünftes Halbjahr in Folge auf historischen Höchstständen.
Im Bestand meldet Fotocasa zwischen Januar und Juni einen kumulierten Anstieg von 8,2 % auf 3.133 Euro pro Quadratmeter. Praktisch bedeutet das: Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern verteuerte sich von 231.744 Euro zu Jahresbeginn auf 250.673 Euro im Juni — fast 19.000 Euro mehr in sechs Monaten.
Der Bericht weist jedoch auch auf einen möglichen allmählichen Verlust an Dynamik hin. Die Preise steigen weiter, weil das Angebot knapp bleibt, doch der starke kumulierte Preisanstieg und die Finanzierungskosten beginnen, die Kaufkraft eines Teils der Haushalte zu begrenzen.
Die Kaufverkäufe verlieren an Dynamik
Die Aktivität bleibt auf hohem Niveau, wächst aber nicht mehr mit derselben Intensität. Laut INE beendete der Juni eine Serie von fünf aufeinanderfolgenden Monaten mit Rückgängen: Es wurden 59.288 Kaufverkäufe registriert, 1,6 % mehr als im gleichen Monat 2025 und der beste Wert für einen Juni seit 2007.
Der positive Juni-Wert ändert bislang jedoch nicht den Trend des Halbjahres. Zwischen Januar und Juni verzeichneten die Kaufverkäufe einen kumulierten Rückgang von 2,6 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres, mit Rückgängen sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandswohnungen.
Die Registradores weisen in dieselbe Richtung: Im zweiten Quartal wurden 167.934 Kaufverkäufe gezählt, 5,7 % weniger als im Vorquartal und 2,3 % weniger als ein Jahr zuvor. Es handelt sich um den zweiten Quartalsrückgang in Folge und das niedrigste Transaktionsvolumen der letzten sieben Quartale.
Die ausländische Nachfrage gewinnt dagegen weiter an Gewicht. Im zweiten Quartal machte sie 15,98 % der Kaufverkäufe aus, den höchsten Wert der historischen Reihe, mit besonderer Bedeutung auf den Balearen und in der Valencianischen Gemeinschaft, wo sie mehr als 30 % des Gesamtvolumens überstieg.
Der Mietmarkt stabilisiert sich, entspannt sich aber nicht
Der Mietmarkt zeigte eine andere Entwicklung. Laut Fotocasa stieg der Durchschnittspreis zwischen März und Juni nur um 0,1 %, der geringste Anstieg für diesen Zeitraum seit 2007. Im Jahresvergleich stiegen die Mieten um 2,9 % auf 14,79 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Diese Moderation bedeutet weder einen allgemeinen Rückgang noch eine klare Verbesserung der Erschwinglichkeit. Sie spiegelt vielmehr wider, dass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Haushalte in vielen Märkten an eine Grenze stößt. Die Nachfrage bleibt hoch, kann aber nicht immer weitere Anstiege tragen.
Darüber hinaus verdeckt die Stabilität des nationalen Durchschnitts starke territoriale Unterschiede. Die Autonome Gemeinschaft Madrid bleibt mit 21,95 Euro pro Quadratmeter und Monat die teuerste Region, gefolgt von den Balearen, Katalonien und dem Baskenland. Am anderen Ende bleiben Jaén und Badajoz die Provinzen mit den niedrigsten Mieten.
Ein Problem des Zugangs, nicht fehlender Nachfrage
Eine der zentralen Aussagen des Berichts ist, dass der Markt nicht vor einer Immobilienkrise im klassischen Sinne steht, sondern vor einer Krise des Zugangs zu Wohnraum.
Diego Bestard, CEO von Urbanitae, fasst es in seiner im Bericht enthaltenen Analyse so zusammen: „Wir stehen nicht vor einer Immobilienkrise, sondern vor einer Krise des Zugangs zu Wohnraum innerhalb eines Marktes, dessen Fundamentaldaten weiterhin solide sind.“
Der Unterschied ist wichtig. Im Jahr 2008 war der Markt von Überbauung, höherer Verschuldung und einem Angebot geprägt, das nicht immer auf reale Nachfrage reagierte. Heute geschieht das Gegenteil: Spanien schafft rund 220.000 Haushalte pro Jahr, während die Wohnungsproduktion weiterhin unter dem tatsächlichen Bedarf des Marktes liegt.
Das kumulierte Defizit liegt dem Bericht zufolge inzwischen bei rund 730.000 Wohnungen. Und obwohl sich die Neubaugenehmigungen verbessern, mit Prognosen von rund 153.000 begonnenen Wohnungen im Jahr 2026, bleibt die Zahl unzureichend, um die Lücke zu schließen.
Das Angebot, die große ausstehende Herausforderung
Der staatliche Wohnungsplan 2026–2030, ausgestattet mit 7 Milliarden Euro staatlicher Finanzierung plus regionaler Kofinanzierung, stellt einen Fortschritt in die richtige Richtung dar. Gleiches gilt für einige regionale Reformen, die darauf abzielen, Verfahren zu vereinfachen, die Industrialisierung zu fördern oder die Verfügbarkeit von Wohnraum zu erhöhen.
Doch das Ausmaß der Herausforderung bleibt enorm. CaixaBank Research schätzt, dass das Defizit im Jahr 2029 rund 922.000 Wohnungen erreichen und 2030 noch immer nahe bei 905.000 Einheiten liegen könnte. Um das kumulierte Defizit abzubauen, müssten in den nächsten fünf Jahren rund 330.000 Wohnungen pro Jahr produziert werden.
Solange dies nicht geschieht, wird die Angebotsknappheit die Preise weiterhin stützen, selbst in einem Umfeld weniger dynamischer Kaufverkäufe.
Zweite Jahreshälfte 2026: weniger Aktivität, weiterhin angespannte Preise
Mit Blick auf das zweite Halbjahr ist das wahrscheinlichste Szenario eine allmähliche Verlangsamung, keine abrupte Korrektur. Es ist mit weniger Transaktionen, selektiveren Käufern und moderateren Preissteigerungen zu rechnen, jedoch nicht mit einem allgemeinen Rückgang der Bewertungen.
Der Mietmarkt wird weiterhin einen großen Teil der Spannungen bündeln, da viele Haushalte, die keinen Zugang zum Kaufmarkt haben, im Mietmarkt verbleiben. Gleichzeitig zeigt professionelles Kapital weiterhin Interesse am Wohnsegment: Das Living-Segment zog im ersten Halbjahr mehr als 4,5 Milliarden Euro an, doppelt so viel wie ein Jahr zuvor und 38 % der gesamten Immobilieninvestitionen, laut CBRE.
Wie Diego Bestard betont: „Der Markt braucht keine Anreize, um mehr Nachfrage zu schaffen; er braucht die Fähigkeit, Angebot zu erzeugen.“ Mehr baureifes Land, schnellere Verfahren, effizienteres Bauen und geeignete Finanzierungsstrukturen werden entscheidend sein, um auf eine der wichtigsten wirtschaftlichen und sozialen Herausforderungen des Landes zu reagieren.
Der vollständige Bericht von Urbanitae vertieft all diese Daten, analysiert die Entwicklung nach Regionen und enthält die Perspektiven für die zweite Jahreshälfte 2026. Du kannst ihn hier herunterladen.
https://blog.urbanitae.com/wp-content/uploads/2026/09/informe_vivienda_2026_q2_urbanitae_en.pdf
Sieh dir die früheren Ausgaben des Berichts an:
