Das erste Quartal 2025 hat deutlich gemacht, dass der spanische Immobilienmarkt seinen Aufwärtstrend fortsetzt – allerdings in einem Umfeld voller Kontraste und mit zahlreichen Herausforderungen. Trotz einer sich erholenden Wirtschaft, die jedoch weiterhin unter dem Einfluss globaler Unsicherheiten steht, sieht sich der Sektor mit einer komplexen Realität konfrontiert, geprägt von anhaltender Nachfrage, begrenztem Angebot und zahlreichen externen Faktoren, die seine Entwicklung beeinflussen.
Bei Urbanitae haben wir die wichtigsten Daten des ersten Quartals analysiert, um besser zu verstehen, wohin die Reise geht. Du findest unseren vollständigen Bericht am Ende dieses Artikels.
Wohnungs- und Neubaupreise im Jahr 2025 im Immobiliensektor
Neubauten bleiben ein sicherer Hafen für Käufer und Investoren. In den ersten drei Monaten des Jahres stiegen die Preise für Wohnimmobilien (Neu- und Bestandsbauten) laut Tinsa um 2,9 %. Dieses moderate Wachstum spiegelt eine konstante Nachfrage wider, insbesondere in großen Städten, trotz der Herausforderungen, mit denen Bauträger konfrontiert sind: steigende Kosten, Bodenknappheit und städtebauliche Hürden. In diesem Zusammenhang schlug die CNMC vor, die Urbanisierungsprozesse zu beschleunigen und die Stadtplanungsvorschriften zu vereinfachen, um Projekte freizugeben, die derzeit durch Bürokratie blockiert sind.
Laut Idealista wurden im Jahr 2024 mehr als 65.000 Neubauwohnungen in Spanien verkauft, 8,7 % mehr als im Vorjahr, obwohl sie nur 9,1 % der Gesamtzahl der Transaktionen ausmachen. Madrid liegt mit 3.729 Verkäufen an der Spitze, gefolgt von Málaga auf Provinzebene. Darüber hinaus wurden im ganzen Land mehr als 100.000 neue Bauprojekte begonnen, von denen 86 % dem freien Wohnungsmarkt zugeordnet sind.
Der Markt für Bestandsimmobilien hat weiterhin großes Potenzial gezeigt, mit einem überraschend starken und anhaltenden Preisanstieg, selbst in einem wirtschaftlichen Umfeld, das weiterhin von Vorsicht geprägt ist. Der durchschnittliche Preis für gebrauchte Immobilien stieg innerhalb von drei Monaten um 4,2 % auf 2.489 Euro pro Quadratmeter – der höchste Quartalsanstieg des letzten Jahrzehnts. Diese Entwicklung zeigt ein deutliches Ungleichgewicht zwischen dem verfügbaren Angebot, das in vielen Großstädten nach wie vor knapp ist, und einer Nachfrage, die sich weiterhin stabil hält.
Kaufverhalten
Auch der Kaufmarkt ist stark ins Jahr 2025 gestartet. Im Februar wurden 59.682 Transaktionen registriert – der beste Wert für diesen Monat seit 2008, laut INE, mit einem Anstieg von 13,9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Auslandsinvestitionen, die im Jahr 2024 um 15 % zunahmen, waren ein entscheidender Faktor für diese positive Dynamik, insbesondere in Küstenregionen und touristischen Gegenden. Briten und Marokkaner gehören laut dem Notariatsrat zu den Hauptkäufern.
Allerdings wird erwartet, dass sich dieser Trend in den kommenden Monaten abschwächt, bedingt durch regulatorische Änderungen wie die Abschaffung der Golden Visa und mögliche steuerliche Verschärfungen für nicht ansässige Käufer aus Nicht-EU-Staaten. Auf der anderen Seite zeigen sich beim Zugang zu Hypothekarkrediten erste Erholungstendenzen: Im Januar wurden 38.058 Hypotheken abgeschlossen (+11 % im Jahresvergleich), begünstigt durch den Rückgang des durchschnittlichen Zinssatzes auf 3,08 % – der niedrigste Wert seit April 2023, laut INE.
Mietmarktverhalten
Der Mietmarkt befindet sich weiterhin im Aufwärtstrend, getrieben von einer steigenden Nachfrage, die sowohl auf Kaufhürden als auch auf gesellschaftliche und berufliche Veränderungen zurückzuführen ist. Ende März, laut Idealista, stiegen die Mietpreise im Jahresvergleich um 10,3 % und erreichten auf nationaler Ebene 14 Euro pro Quadratmeter. Die angespanntesten Städte – Barcelona (23,5 €/m²), Madrid (21,2 €/m²) und San Sebastián (17,7 €/m²) – führen weiterhin das Ranking an.
Gleichzeitig gewinnt das Modell „Build to Rent“ zunehmend an Bedeutung als Antwort auf das knappe Angebot: Derzeit befinden sich mehr als 11.000 solcher Wohnungen in der Entwicklung, insbesondere in Madrid, Andalusien und der Region Valencia.
Preise und Städteradar – was steigt, was fällt
Im ersten Quartal 2025 zeigte der spanische Immobilienmarkt eine deutliche territoriale Heterogenität, mit sehr unterschiedlichen Entwicklungen je nach Provinz. Laut Fotocasa verzeichneten Regionen wie die Balearen, Madrid und Murcia besonders starke Preissteigerungen, getrieben von hoher Nachfragespannung und unzureichendem Angebot, während andere Gebiete deutliche Rückgänge verzeichneten. Dies gilt für Provinzen wie Toledo, Ávila oder Guadalajara, wo die Rückgänge auf geringere wirtschaftliche Dynamik oder Korrekturen nach früheren Spitzenwerten zurückzuführen sind. Diese zunehmende Disparität unterstreicht die Notwendigkeit, den Sektor mit einem lokaleren und differenzierteren Blick zu analysieren, der die Besonderheiten jedes Marktes berücksichtigt.
Ausblick für den Rest des Jahres
Mit Blick auf die kommenden Monate zeichnen die von CaixaBank Research veröffentlichten Prognosen ein moderat optimistisches Bild für den spanischen Immobiliensektor, mit einer erwarteten Preissteigerung für Wohnimmobilien von bis zu 7,2 % im Laufe des Jahres 2025. Diese Zahl stellt zwar eine gewisse Abschwächung gegenüber den Vorjahren dar, spiegelt aber weiterhin die strukturelle Stärke der Nachfrage wider – insbesondere in großen urbanen Zentren und in Regionen mit touristischer oder wirtschaftlicher Attraktivität.
Zugleich wird erwartet, dass die Aktivität auf dem Wohnungsmarkt hoch bleibt, mit rund 650.000 Kauftransaktionen bis zum Jahresende und etwa 135.000 Neubaugenehmigungen, was eine anhaltende Erholung der Bautätigkeit bestätigen würde – noch nicht ausreichend, um die aufgestaute Nachfrage zu decken, aber deutlich wachsend im Vergleich zu 2023.
Lies hier unseren vollständigen Quartalsbericht:
