O primeiro trimestre de 2025 deixou claro que o mercado do setor imobiliário espanhol continua a sua trajetória ascendente, embora num contexto repleto de contrastes e com não poucos desafios pela frente. Com uma economia que dá sinais de recuperação, mas ainda sob a sombra da incerteza global, o setor enfrenta uma realidade complexa, marcada por uma procura sustentada, uma oferta limitada e múltiplos fatores externos que condicionam a sua evolução.
Na Urbanitae, revimos os principais dados do primeiro trimestre para compreender melhor para onde caminhamos. Encontrarás o nosso relatório completo no final deste artigo.
Preço da habitação e nova construção em 2025 no setor imobiliário
A construção nova continua a ser um refúgio para compradores e investidores. Nos primeiros três meses do ano, os preços da habitação (nova e usada) subiram 2,9%, segundo a Tinsa. Este crescimento moderado reflete uma procura constante, especialmente nas grandes cidades, apesar dos obstáculos enfrentados pelos promotores: aumento dos custos, escassez de terrenos e entraves urbanísticos. Neste sentido, a CNMC propôs agilizar os processos de urbanização e simplificar a regulamentação urbanística, com o objetivo de desbloquear projetos atualmente travados pela burocracia.
Segundo o Idealista, em 2024 venderam-se mais de 65.000 habitações de construção nova em Espanha, mais 8,7% do que no ano anterior, embora representem apenas 9,1% do total de transações. Madrid lidera com 3.729 vendas, seguida por Málaga a nível provincial. Além disso, iniciaram-se mais de 100.000 novas construções em todo o país, sendo 86% destinadas a habitação livre.
Por outro lado, o mercado de segunda mão continua a mostrar grande potencial, com uma subida de preços que surpreende pela sua intensidade e persistência, mesmo num contexto económico ainda marcado pela cautela. O preço médio da habitação usada cresceu 4,2% em apenas três meses, atingindo os 2.489 euros por metro quadrado, o que representa o maior aumento trimestral da última década. Esta evolução reflete um claro desequilíbrio entre a oferta disponível, ainda escassa em muitas grandes cidades, e uma procura que, longe de abrandar, se mantém sólida.
Comportamento da compra e venda
As transações de compra e venda também arrancaram com força em 2025. Em fevereiro, registaram-se 59.682 transações, o melhor dado para esse mês desde 2008, segundo dados do INE, com um aumento de 13,9% em relação ao mesmo período do ano anterior. O investimento estrangeiro, que cresceu 15% em 2024, foi fundamental para explicar esta boa dinâmica, especialmente em zonas costeiras e destinos turísticos. Britânicos e marroquinos destacam-se como os principais compradores, de acordo com o Conselho Geral do Notariado.
No entanto, prevê-se que esta tendência abrande nos próximos meses, devido a alterações regulatórias como a eliminação dos Golden Visa e o possível endurecimento fiscal para compradores extracomunitários não residentes. Por outro lado, o acesso ao crédito hipotecário começa a mostrar sinais de recuperação: em janeiro foram assinadas 38.058 hipotecas (+11% em termos homólogos), impulsionadas pela descida da taxa de juro média para 3,08%, a mais baixa desde abril de 2023, segundo o INE.
Comportamento do arrendamento
O mercado de arrendamento continua em plena escalada, impulsionado por um aumento da procura que resulta tanto das dificuldades em comprar como de mudanças sociais e laborais. No final de março, segundo o portal Idealista, os preços do arrendamento aumentaram 10,3% em termos homólogos, atingindo os 14 euros por metro quadrado a nível nacional. As capitais mais pressionadas, como Barcelona (23,5 €/m²), Madrid (21,2 €/m²) e San Sebastián (17,7 €/m²), continuam a liderar este ranking.
Paralelamente, o modelo build to rent continua a ganhar terreno como resposta à escassez de oferta: atualmente, existem mais de 11.000 habitações deste tipo em desenvolvimento, com especial concentração em Madrid, Andaluzia e Comunidade Valenciana.
Preços e semáforo das cidades: o que sobe e o que desce
Durante o primeiro trimestre de 2025, o mercado imobiliário espanhol apresentou uma notável heterogeneidade territorial, com comportamentos muito distintos segundo a província. De acordo com dados do Fotocasa, regiões como Baleares, Madrid e Múrcia registaram subidas de preços particularmente acentuadas, impulsionadas por uma forte pressão da procura e uma oferta claramente insuficiente, enquanto outras zonas começaram a registar quedas significativas. É o caso de províncias como Toledo, Ávila ou Guadalajara, onde os recuos se devem a um menor dinamismo económico ou a uma correção após picos anteriores. Esta disparidade crescente evidencia a necessidade de abordar a análise do setor com uma perspetiva mais local e matizada, que tenha em conta as particularidades de cada mercado.
Perspetivas para o resto do ano
Olhando para os próximos meses, as estimativas publicadas pelo CaixaBank Research traçam um cenário moderadamente otimista para o setor imobiliário espanhol, com uma previsão de crescimento do preço da habitação que poderá atingir os 7,2% ao longo de 2025; um valor que, embora represente alguma moderação em relação a anos anteriores, continua a refletir a solidez estrutural da procura, especialmente nos grandes centros urbanos e zonas com atratividade turística ou laboral.
Paralelamente, espera-se que a atividade no mercado residencial se mantenha elevada, atingindo aproximadamente 650.000 operações de compra e venda até ao final do ano e cerca de 135.000 licenças de construção nova, o que confirmaria uma recuperação sustentada da atividade promotora, ainda insuficiente para satisfazer a procura acumulada, mas claramente em crescimento face aos níveis de 2023.
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