O mercado imobiliário em Espanha apresenta atualmente um notável desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação, que se tem agravado nos últimos anos. Após décadas marcadas pela bolha imobiliária de 2008 e a posterior crise, a construção de novas habitações reduziu-se drasticamente, passando de níveis de até 600.000 habitações anuais para apenas 90.000, segundo o relatório anual de 2023 do Banco de Espanha.
Esta situação provocou um aumento sustentado dos preços de venda e arrendamento, dificultando o acesso à habitação, especialmente para os jovens e as famílias com rendimentos moderados. Neste contexto, a CNMC (Comissão Nacional dos Mercados e da Concorrência) lançou um estudo para analisar e melhorar a transformação urbanística do solo, com o objetivo de disponibilizar terrenos para a construção de habitações e, assim, equilibrar o mercado. A entidade pública, que tem entre as suas funções promover uma concorrência efetiva e proteger os consumidores, sublinha que o solo é um componente essencial que influencia o preço final das habitações.
Proposta da CNMC para a transformação urbanística do solo
A CNMC propõe acelerar os processos de urbanização do solo para melhorar o acesso à habitação, destacando a necessidade de simplificar a burocracia e modernizar a legislação vigente, que, por vezes, atua como um obstáculo ao desenvolvimento urbanístico.
A CNMC explica que a escassez de solo e as restrições administrativas aumentam o custo de construção e reduzem a oferta de habitação. Por isso, propõe que a urbanização do solo seja realizada de forma ágil e rápida, mantendo sempre as garantias necessárias para assegurar a qualidade e segurança das construções. Além disso, a entidade convida os intervenientes do setor, desde promotores até cidadãos interessados, a fornecerem informações que enriqueçam o diagnóstico, em linha com o seu compromisso de transparência e colaboração.
Neste sentido, Sergio Arana, Managing Director de Real Estate da Urbanitae, destaca a importância do solo neste processo, como “a matéria-prima essencial para o desenvolvimento de novas habitações. Sem solo, não se podem construir mais casas. E esse solo deve ser finalista, ou seja, pronto para solicitar licença”.
Conteúdo e objetivos do estudo
O estudo da CNMC baseia-se numa análise exaustiva do quadro normativo e dos procedimentos administrativos que atualmente atrasam a transformação urbanística do solo. Para tal, serão revistas as normativas a nível municipal, regional e estatal, identificando as disposições que são desnecessariamente restritivas. A entidade pretende recolher dados e opiniões de especialistas, promotores e cidadãos, com o objetivo de diagnosticar com precisão os obstáculos que impedem uma urbanização eficiente.
Esta abordagem colaborativa permitirá, a partir da informação recolhida, formular recomendações concretas que possam facilitar a disponibilização de solo e dinamizar o desenvolvimento de novos projetos residenciais. Assim, o principal objetivo do estudo é aumentar a oferta de habitação em Espanha através da identificação e eliminação de barreiras que encarecem e atrasam o processo de urbanização. A CNMC procura reduzir os custos associados à transformação do solo e encurtar os prazos de execução, permitindo que mais terrenos sejam disponibilizados para novos projetos habitacionais. Ao melhorar a eficiência do desenvolvimento urbanístico, promover-se-á um ambiente de maior concorrência no setor imobiliário, beneficiando tanto os promotores como os consumidores. Estes objetivos estão alinhados com o Plano Estratégico 2021-2026 da CNMC, que prioriza a proteção dos consumidores e o impulso da produtividade e eficiência económica.
No que diz respeito às medidas regulatórias mais eficazes para acelerar a urbanização sem comprometer a qualidade e segurança dos projetos, Arana sublinha que “uma delas seria estabelecer prazos mais curtos para a Administração conceder as licenças e autorizações necessárias. Além disso, incentivaria sistemas de cooperação nas áreas onde a iniciativa privada (os proprietários de terrenos) não tenha capacidade para impulsionar o desenvolvimento de solos urbanizáveis. É necessário um consenso entre todas as Administrações para que se produza mais solo e mais rapidamente. E se as Direções de Urbanismo estão sobrecarregadas, a solução é contratar mais pessoal, como fazem as empresas privadas. É uma questão de vontade, não há mais nada a dizer”.
Agilização do desenvolvimento urbanístico
Para alcançar um desenvolvimento urbanístico mais ágil, a CNMC propõe várias estratégias integradas. Uma das propostas é a simplificação dos trâmites administrativos, através da implementação de sistemas digitais que permitam gerir eletronicamente licenças e autorizações, reduzindo assim os tempos de resposta. Outra estratégia consiste na atualização e modernização da legislação vigente, eliminando disposições obsoletas que impedem a rápida conversão do solo em áreas urbanizadas. A entidade também destaca a importância de fomentar a colaboração público-privada, o que facilitaria o acesso a terrenos urbanizáveis e impulsionaria o investimento em projetos residenciais. Além disso, sugere-se o aproveitamento das novas tecnologias, como o uso de big data, inteligência artificial e realidade aumentada, para otimizar o planeamento e o acompanhamento de projetos, contribuindo para uma transformação do solo mais eficiente e menos dispendiosa.
Na perspetiva do especialista da Urbanitae, o desafio reside na “insegurança jurídica, sob a forma de prazos imprevisíveis para a aprovação dos projetos de urbanização e de reparcelamento, que representa a principal barreira. Se esta barreira fosse eliminada, haveria investimento destinado à transformação do solo. Além disso, contemplar sistemas de cooperação (liderados pela Administração) tornaria o processo ainda mais ágil”, explica.
Importância de impulsionar a construção de novas habitações
A construção de novas habitações é fundamental para contrariar o défice habitacional que afeta o mercado espanhol, uma vez que aumentar a produção de habitações permite não apenas responder à crescente procura, mas também estabilizar os preços num ambiente marcado por preços elevados e uma oferta limitada. Este impulso à construção de novas habitações torna-se uma ferramenta essencial para dinamizar o setor imobiliário e garantir o acesso à habitação, especialmente em zonas onde o custo do solo e os trâmites burocráticos têm travado o desenvolvimento urbanístico.
Impulsionar a construção de novas habitações através de iniciativas como a Urbanitae não só favorece o crescimento da oferta habitacional, como também contribui para uma transformação integral do setor imobiliário. Ao permitir que tanto investidores particulares como profissionais possam investir em projetos de forma transparente e acessível, cria-se um círculo virtuoso que potencia o investimento e dinamiza a construção.
