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  • O auge do ultra fast fashion está a revolucionar o setor imobiliário

    O auge do ultra fast fashion está a revolucionar o setor imobiliário

    O comércio eletrónico atravessa um momento de crescimento histórico na Europa e em Espanha, impulsionado pelo boom das plataformas de ultra fast fashion como Shein e Temu. Estas empresas multiplicaram o seu volume de negócios em poucos anos – de 6 mil milhões de dólares em 2022 para 44 mil milhões em 2024 – graças a um modelo baseado em preços competitivos, catálogos massivos e entregas rápidas, reconfigurando a logística internacional e aumentando exponencialmente a procura de centros de distribuição e de terrenos industriais nos principais mercados, incluindo Espanha.

    Um mercado imobiliário sob pressão

    De acordo com o European E-commerce Report 2024, o comércio eletrónico europeu atingiu 887 mil milhões de euros em 2023, mais 3% do que no ano anterior. Este crescimento reflete-se num maior número de compradores digitais: 71% da população europeia fez compras online no último ano. Espanha segue a mesma tendência, com 68% da população entre os 16 e os 74 anos a comprar online de forma regular. Esta mudança de hábitos está a ter um efeito direto no mercado logístico, já que o canal online necessita de três vezes mais espaço do que a distribuição física tradicional, exigindo maiores volumes de stock, gestão de devoluções e maior proximidade ao consumidor.

    No entanto, a disponibilidade de solo logístico encontra-se em mínimos históricos. Em Barcelona, há apenas 1%-2,5% de espaço prime disponível, enquanto em Madrid a taxa é de 10,4%, com grandes diferenças entre submercados. Esta escassez de espaço levou o preço de arrendamento nas zonas logísticas mais procuradas para 6,25 € por metro quadrado, o que representa um aumento de 5% em termos anuais e de 1,6% face ao primeiro trimestre de 2025.

    A nível europeu, o Prologis Logistics Rent Index indica que as rendas logísticas cresceram 7,2% em 2021 (últimos dados disponíveis), com picos de 13% no Reino Unido e mais de 10% nos principais mercados alemães, enquanto os custos do solo aumentaram 40% e os custos de construção 18% na Europa.

    Oportunidades de investimento no setor logístico espanhol

    A necessidade crescente de mais espaço logístico está a abrir oportunidades imobiliárias muito interessantes para os investidores. Neste sentido, a Savills destaca que o volume de contratação logística atingiu os 690.000 metros quadrados no primeiro trimestre de 2025, impulsionado sobretudo por operações de pré-arrendamento e projetos chave na mão.

    Estas oportunidades concentram-se em dois eixos: ativos prime em áreas de maior procura, como a área metropolitana de Barcelona ou o eixo A-2 em Madrid, onde a disponibilidade é mínima e a pressão sobre as rendas é maior; e zonas emergentes com potencial de crescimento, como o sul de Madrid ou as áreas portuárias de Valência, Sagunto e Algeciras, que estão a ganhar destaque como novos hubs logísticos estratégicos. Este dinamismo é alimentado pelo crescimento das empresas chinesas, cujo modelo de distribuição exige infraestruturas capazes de gerir grandes volumes de mercadoria.

    Neste contexto, o capital de investimento tem vindo a responder a esta dinâmica, consolidando o setor industrial e logístico como um dos mais atrativos, com 1,11 mil milhões de euros investidos em 2024, mais 87,9% do que no ano anterior.

    Desafios regulatórios e novas dinâmicas na logística europeia

    O setor logístico enfrenta nos próximos anos desafios e tendências que marcarão o seu desenvolvimento, sendo uma das mais relevantes a interconexão das infraestruturas logísticas, já que a integração de portos, aeroportos e redes ferroviárias é vista como uma via essencial para otimizar custos e tempos de entrega.

    Além disso, a regulamentação europeia também poderá sofrer uma mudança importante nos próximos meses, dado que a Comissão Europeia (CE) propôs eliminar a isenção aduaneira de minimis, que atualmente permite importar produtos de menos de 150 € sem pagar taxas. Esta medida – que afetaria diretamente plataformas como Shein ou Temu, grandes beneficiárias do atual sistema – procura travar o elevado volume de encomendas de baixo valor que entram todos os anos na UE: mais de 4,6 mil milhões, segundo dados da CE.

    Se esta proposta for aprovada, os fluxos logísticos internacionais mudarão significativamente: muitas empresas terão de redesenhar as suas rotas de entrada na Europa e parte do transporte aéreo poderá deslocar-se para o marítimo. Nesse cenário, os portos espanhóis assumiriam um papel estratégico, impulsionando o desenvolvimento de novos espaços logísticos nos seus arredores e reforçando a sua posição na cadeia global de abastecimento.

  • Faltam 900.000 habitações: o desafio da nova construção em Espanha

    Faltam 900.000 habitações: o desafio da nova construção em Espanha

    Que Espanha precisa de habitação é algo evidente e um desafio que os cidadãos enfrentam em todo o território. Segundo o barómetro de janeiro de 2025 publicado pelo Centro de Investigações Sociológicas (CIS), a habitação surge como o principal problema para a sociedade espanhola, atingindo o seu nível mais elevado desde 2008. E não é de admirar: o défice habitacional em Espanha cresce todos os anos, e a diferença entre a criação de novos agregados familiares e a disponibilidade de habitação não para de aumentar.

    O crescente desequilíbrio entre lares e habitações

    Para perceber por que razão os preços dispararam até aos níveis atuais desde a bolha imobiliária, convém olhar para um dado essencial: desde 2010, Espanha criou 1,9 milhões de novos lares, mas apenas foram concluídas 1,2 milhões de habitações. Isto deixa um défice acumulado de mais de 740.000 casas, que continua a crescer a cada trimestre. De facto, nos últimos quatro anos, por cada 182.300 novos agregados familiares que se formam anualmente, apenas se constroem 84.400 habitações. Esta tendência não é nova, mas intensificou-se após a pandemia, impulsionada pelo crescimento populacional, o aumento dos lares unipessoais e a recuperação económica.

    As consequências são visíveis nos dados do INE: em 2024, o preço da habitação livre subiu 8,4%, o maior aumento desde 2007. E no caso da construção nova, o agravamento foi ainda mais intenso: uma média de 10,9%. O mercado encontra-se num ponto de rutura: a procura nunca esteve tão distante da oferta, e os desequilíbrios demográficos e sociais estão a alimentar esta tensão.

    Madrid, Barcelona e Valência: os focos de maior pressão

    O défice habitacional não está uniformemente distribuído. Segundo o relatório da avaliadora UVE Valoraciones, mais de metade da escassez concentra-se em três grandes centros urbanos: Madrid, Barcelona e Valência. A capital lidera com um défice superior a 200.000 habitações, seguida por Barcelona (148.000) e Valência (98.000). No total de Espanha, o défice acumulado já roça as 900.000 habitações necessárias para responder à procura. Este desequilíbrio deve-se, em parte, ao dinamismo económico e laboral destas zonas, que funcionam como íman para jovens trabalhadores e famílias em busca de oportunidades.

    O problema é que, enquanto a procura cresce de forma sustentada, a oferta de construção nova mal consegue arrancar. Só em Madrid, no último ano foram iniciadas 18.800 novas habitações, um número que cobre apenas um quarto do necessário para começar a corrigir o desequilíbrio. O mesmo acontece em Barcelona e Valência, onde a atividade promotora está longe de compensar a criação constante de novos lares.

    O boom do turismo e o investimento estrangeiro agravam a escassez de habitação

    A pressão sobre o mercado residencial não advém apenas do crescimento natural da população. Há outros fatores que ampliam o problema. O crescimento do arrendamento turístico não regulado, sobretudo em zonas de elevado interesse turístico como Málaga, Valência ou Alicante, retira milhares de habitações do mercado disponível para residentes. Por exemplo, desde 2007, Alicante acumulou mais de 214.000 vendas de casas a não residentes, enquanto Málaga registou mais de 125.000. Estes números, combinados com o atrativo do investimento internacional, contribuem para tensionar ainda mais a oferta e fazer subir os preços, afastando muitos compradores locais.

    O olhar da Comissão Europeia e do FMI

    A gravidade do problema levou organismos internacionais como a Comissão Europeia e o Fundo Monetário Internacional a recomendarem medidas urgentes. Segundo o FMI, Espanha deve dar prioridade ao aumento da oferta de habitação nova, especialmente em zonas com escassez de solo, e acelerar a emissão de licenças de construção. A Comissão Europeia concorda com este diagnóstico e sublinha que a reforma da Lei do Solo é fundamental para desbloquear projetos, reduzir prazos administrativos e oferecer mais segurança a promotores e investidores.

    Além disso, Bruxelas alerta que a baixa proporção de habitação social para arrendamento (apenas 1,5% do parque habitacional, contra uma média europeia de 9%) contribui para agravar a pressão sobre os preços. Por isso, apelou às autoridades espanholas para triplicarem o financiamento destinado à habitação acessível e libertarem solo público para permitir novos desenvolvimentos.

    Entre as propostas em cima da mesa está a mobilização da habitação devoluta. O Governo estima que existam três milhões de imóveis sem uso, mas como referem especialistas do setor, muitas dessas casas não se encontram em zonas de elevada procura ou apresentam condições que dificultam a sua colocação no mercado. Por exemplo, heranças repartidas por vários proprietários, habitações em municípios com declínio demográfico ou imóveis antigos que requerem reformas dispendiosas.

    Solo pronto a urbanizar e menos entraves: duas chaves para resolver o défice

    A raiz do problema é clara: falta solo finalista pronto a construir. Transformar solo rústico urbanizável pode levar entre 10 e 15 anos, e até mais de 20 em alguns casos. Esta lentidão, somada à burocracia e à insegurança jurídica, trava a promoção imobiliária.

    Para inverter esta dinâmica, é necessária uma reforma ambiciosa que agilize os trâmites, ofereça segurança a promotores e investidores e permita aumentar de forma sustentada o parque habitacional disponível. Entre as medidas propostas pelos já referidos organismos internacionais e por especialistas do setor imobiliário como a consultora Colliers, destacam-se a simplificação de licenças, a declaração responsável para certos projetos e a criação de planos territoriais que integrem todas as administrações envolvidas.

    Neste contexto, plataformas de investimento como a Urbanitae podem desempenhar um papel fundamental, canalizando financiamento para projetos de construção nova que contribuam para reduzir o défice habitacional. Para os investidores, tanto institucionais como particulares, este cenário representa também oportunidades de participar num setor com uma procura sólida e uma projeção de crescimento que continuará a ser protagonista nos próximos anos.

  • Orygen: transformar terrenos rústicos em ativos estratégicos

    Orygen: transformar terrenos rústicos em ativos estratégicos

    Fundada em novembro de 2022 por Costanza Pinto Bonomo (COO) e Victoria Hermida Esquitino (CEO), a Orygen nasceu na incubadora da Demium. O seu objetivo é conectar proprietários de terrenos rústicos sem rentabilidade a empresas que procuram solo para desenvolver um projeto. Os primeiros obtêm rendimentos de propriedades que antes eram um encargo, graças ao desenvolvimento de projetos de energias renováveis, agricultura, reflorestação para créditos de carbono ou produção de madeira. As empresas têm acesso de forma ágil e transparente a um mercado tradicionalmente opaco e com poucos dados. Em pouco mais de dois anos, a Orygen já reconverteu mais de 75.000 hectares em ativos produtivos e sustentáveis. Costanza Pinto conta-nos a sua história e as chaves do sucesso desta startup tão inovadora.

    O vosso lema é “Transformamos terrenos, impulsionamos projetos”. Em que se concretiza esta dupla missão?

    Na Orygen, o nosso propósito é dar uma nova vida aos terrenos rurais, ao mesmo tempo que facilitamos o desenvolvimento de projetos sustentáveis e rentáveis. Esta missão concretiza-se em dois grandes eixos.

    Por um lado, a transformação de terrenos, conectando proprietários de terras com oportunidades concretas para as rentabilizar. Através da nossa tecnologia, analisamos o potencial de cada terreno e conectamo-los a empresas em mercados como o das energias renováveis, agricultura, reflorestação para créditos de carbono ou produção de madeira, entre outros. Desta forma, ajudamos a que terrenos anteriormente em desuso gerem valor económico, social e ambiental.

    Por outro lado, trabalhamos com empresas que procuram solo para desenvolver as suas iniciativas, oferecendo-lhes um acesso mais ágil e transparente ao mercado de ativos rústicos. Num setor tradicionalmente opaco, a Orygen fornece dados e análises que facilitam a tomada de decisões e permitem que mais projetos se concretizem. Além disso, oferecemos um serviço ad hoc, mobilizando uma rede de corretores e colaboradores distribuídos por toda a Espanha para encontrar terrenos que correspondam exatamente às necessidades de cada empresa. Antes de apresentar qualquer oportunidade aos nossos clientes, realizamos uma análise detalhada, o que não só acelera o processo de procura, como também otimiza a intermediação, assegurando que cada terreno tem o potencial necessário para o desenvolvimento do projeto da empresa.

    Assim, o nosso trabalho não só otimiza a gestão do solo, como também contribui para a reativação do meio rural e o crescimento de indústrias-chave para a transição ecológica.

    A plataforma conta com um sistema de análise de terrenos. Como funciona esta ferramenta e a quem se dirige?

    A nossa plataforma incorpora um sistema avançado de análise de terrenos que utiliza inteligência artificial, visão computacional e análise geoespacial para avaliar com precisão o potencial de cada propriedade.

    Este sistema funciona da seguinte forma: a ferramenta processa a nossa base de dados, incluindo aspetos técnicos e legais como climatologia, zonas protegidas, acessos, características ambientais, inclinações, água, linhas elétricas e muitos mais. Graças a algoritmos de inteligência artificial e visão computacional, identificamos oportunidades de desenvolvimento e riscos potenciais, determinando os usos mais rentáveis e sustentáveis para cada terreno. Isto permite aos nossos clientes e proprietários acederem a informações claras e detalhadas sobre o verdadeiro potencial de cada solo.

    Este serviço de análise destina-se a uma grande variedade de clientes, como os proprietários de terras que procuram opções viáveis para compreender e rentabilizar os seus terrenos sem necessidade de os vender. Também empresas e investidores, que necessitam de dados fiáveis para tomar decisões estratégicas sobre aquisição ou arrendamento de terrenos. Corretores e agentes do setor, que precisam de informação precisa e estruturada para agilizar operações de compra e venda de terrenos. Ou ainda entidades públicas, interessadas em otimizar o ordenamento do território e fomentar um desenvolvimento mais sustentável.

    O nosso sistema não só reduz a incerteza no mercado de terrenos, como também otimiza a tomada de decisões, ajudando a canalizar recursos para projetos com impacto económico, social e ambiental.

    “Ajudamos os proprietários de terrenos a encontrar novas oportunidades sem a complexidade de as gerirem sozinhos”.

    Há muitas empresas que procuram compensar as suas emissões de carbono. Como trabalham com este tipo de cliente?

    As empresas que procuram compensar as suas emissões de carbono são apenas uma das muitas indústrias com as quais trabalhamos. Na Orygen, colaboramos com uma ampla variedade de setores, incluindo energias renováveis, agricultura regenerativa, mercado florestal, projetos de glamping e empresas de créditos de carbono e biodiversidade.

    A nossa abordagem é sempre a mesma: desbloquear o potencial dos terrenos rústicos. Contamos com uma carteira de mais de 75.000 hectares em toda a Espanha e, se nenhum terreno corresponder às necessidades de um cliente, ativamos a nossa ferramenta de “Pedidos ad hoc”. Este sistema permite às empresas definirem com precisão as características do solo que procuram (localização, superfície, legislação, características técnicas, etc.). Com esta informação, mobilizamos a nossa rede de corretores e especialistas para identificar terrenos que cumpram esses requisitos.

    Antes de apresentar uma oportunidade, analisamos cada terreno em detalhe para garantir que se adequa às necessidades do cliente, otimizando assim o processo de negociação e acelerando a conexão entre oferta e procura. Com este modelo, não só facilitamos o desenvolvimento de projetos sustentáveis e rentáveis, como também ajudamos os proprietários de terras a encontrar novas oportunidades sem a complexidade de as gerir por conta própria.

    Já são mais de 75.000 hectares de terrenos rústicos reconvertidos. Quais são os maiores desafios que enfrentam ao realizar estas transformações?

    Apesar do sucesso alcançado, transformar terrenos rústicos em ativos produtivos e sustentáveis implica desafios importantes. Um deles é a complexidade no acesso aos dados, pois o mercado de solo em Espanha carece de informação centralizada e acessível. Na Orygen estamos a compilar e estruturar dados que antes não estavam disponíveis, para reduzir a incerteza e facilitar a tomada de decisões. Outro obstáculo possível são as barreiras legais e normativas, já que a legislação sobre o uso do solo é complexa e pode ser determinante para a viabilidade de um projeto. Um terreno pode ter imenso potencial, mas se estiver sujeito a leis de proteção ambiental, é automaticamente descartado para muitas iniciativas. Também enfrentamos o problema da opacidade e desorganização do mercado, sendo muitos os proprietários que não têm os seus terrenos devidamente registados ou que não dispõem de documentos-chave, como os que comprovam o acesso à água. Isto não só atrasa as transações, como também reflete uma mentalidade enraizada: muitos evitam regularizar as suas terras por receio de custos adicionais, sem perceber os verdadeiros benefícios.

    No final de contas, o nosso maior desafio é mudar a mentalidade dos proprietários. Fazer com que vejam o seu solo não como um encargo, mas como uma oportunidade de gerar valor, um ativo. A Orygen oferece transparência, tecnologia e soluções concretas para que possam rentabilizar os seus terrenos de forma sustentável, sem que a falta de informação ou de tempo seja um obstáculo.

    Que tipo de soluções oferece a Orygen aos proprietários de grandes terrenos que já estão a ser explorados?

    Na Orygen, identificamos oportunidades que os proprietários talvez nunca tenham considerado. A maioria está especializada numa única atividade, como a cultura da oliveira, produção de vinho ou energia renovável. No entanto, o verdadeiro potencial do seu terreno reside na diversificação e na criação de múltiplas fontes de rendimento.

    Por exemplo, se um terreno já tiver olivais, porque não certificar o CO₂ que as árvores absorvem e gerar rendimentos adicionais? Ao mesmo tempo, pode integrar-se um projeto de créditos de água, permitindo renovar totalmente o sistema de rega sem custos para o proprietário, gerando uma poupança significativa. Além disso, nessas duas hectares no fundo da propriedade que quase não são utilizadas, pode instalar-se um projeto de glamping, criando uma nova fonte de rendimento sem afetar a atividade principal. As possibilidades são enormes, e a única razão pela qual muitas destas oportunidades não se concretizam é porque os proprietários não têm tempo nem recursos para as identificar. Na Orygen, encarregamo-nos disso por eles, assegurando que cada metro quadrado do seu terreno trabalhe a seu favor da forma mais eficiente e rentável possível.

    “O nosso sistema otimiza a tomada de decisões, canalizando recursos para projetos com impacto económico, social e ambiental”.

    De todos os projetos que realizaram, certamente há algum de que se sintam especialmente orgulhosos…

    Se tivéssemos de escolher um, provavelmente seria o primeiro, pois marcou o início da nossa missão. Aconteceu em Pego, Alicante, com um pequeno terreno de 1,5 hectares. O proprietário contactou-nos sem um plano concreto, apenas com o desejo de dar um uso útil à sua terra, que estava em desuso há anos. Analisámos o potencial do terreno e conseguimos dar-lhe um novo propósito: uma reflorestação com espécies autóctones e rentáveis, adaptadas ao ecossistema local. Conectámo-lo a uma empresa que procurava exatamente um terreno para realizar um projeto deste tipo. Hoje, esse terreno já não é um espaço esquecido, mas sim um exemplo de como, com a estratégia certa, qualquer propriedade pode recuperar o seu valor e contribuir para o meio ambiente. Mais do que a dimensão do projeto, para nós simbolizou algo muito maior: o primeiro terreno com um novo propósito graças à Orygen.

    Quais são os principais desafios que anteveem num futuro próximo?

    O nosso objetivo é continuar a ampliar o impacto da Orygen, não só em Espanha, mas no resto do mundo, e para isso enfrentamos vários desafios importantes, como ampliar a nossa rede de terrenos e melhorar o acesso a dados. Ainda existem milhões de hectares subutilizados em Espanha, e o nosso desafio é chegar a mais proprietários, oferecendo-lhes ainda mais soluções para rentabilizar as suas terras.

    Ao mesmo tempo, continuamos a trabalhar na recolha e análise de dados para tornar o mercado de solo rústico mais transparente e eficiente, democratizando também o acesso à informação por parte dos proprietários. Outro desafio é consolidar o nosso modelo de “Pedidos”. Queremos aperfeiçoar e escalar esta ferramenta, para que cada vez mais empresas encontrem o solo exato de que precisam de forma ágil e estruturada. Isto implica fortalecer a nossa rede de corretores e agilizar ainda mais o processo de procura e validação de terrenos. Além disso, queremos fomentar novas oportunidades de monetização para os proprietários. Desde créditos de carbono e biodiversidade até projetos de turismo rural ou agricultura regenerativa, existem múltiplas formas de gerar rendimentos com o solo. Queremos continuar a identificar e desenvolver novas oportunidades que permitam aos proprietários diversificar as suas fontes de rendimento e maximizar o valor das suas terras.

    Por fim, também queremos romper as barreiras mentais no setor, já que um dos maiores desafios continua a ser mudar a perceção dos proprietários sobre os seus terrenos. Muitos ainda os veem como um encargo, quando na realidade podem tornar-se ativos estratégicos. Queremos continuar a impulsionar essa mudança, demonstrando com factos que há soluções reais e rentáveis para cada terreno.

    À medida que crescemos, a nossa missão continua a ser a mesma: transformar terrenos e conectar oportunidades, criando um impacto positivo tanto para os proprietários como para as empresas e o meio ambiente.

  • A transformação urbanística do solo, novo foco da CNMC para impulsionar o acesso à habitação

    A transformação urbanística do solo, novo foco da CNMC para impulsionar o acesso à habitação

    O mercado imobiliário em Espanha apresenta atualmente um notável desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação, que se tem agravado nos últimos anos. Após décadas marcadas pela bolha imobiliária de 2008 e a posterior crise, a construção de novas habitações reduziu-se drasticamente, passando de níveis de até 600.000 habitações anuais para apenas 90.000, segundo o relatório anual de 2023 do Banco de Espanha.

    Esta situação provocou um aumento sustentado dos preços de venda e arrendamento, dificultando o acesso à habitação, especialmente para os jovens e as famílias com rendimentos moderados. Neste contexto, a CNMC (Comissão Nacional dos Mercados e da Concorrência) lançou um estudo para analisar e melhorar a transformação urbanística do solo, com o objetivo de disponibilizar terrenos para a construção de habitações e, assim, equilibrar o mercado. A entidade pública, que tem entre as suas funções promover uma concorrência efetiva e proteger os consumidores, sublinha que o solo é um componente essencial que influencia o preço final das habitações.

    Proposta da CNMC para a transformação urbanística do solo

    A CNMC propõe acelerar os processos de urbanização do solo para melhorar o acesso à habitação, destacando a necessidade de simplificar a burocracia e modernizar a legislação vigente, que, por vezes, atua como um obstáculo ao desenvolvimento urbanístico.

    A CNMC explica que a escassez de solo e as restrições administrativas aumentam o custo de construção e reduzem a oferta de habitação. Por isso, propõe que a urbanização do solo seja realizada de forma ágil e rápida, mantendo sempre as garantias necessárias para assegurar a qualidade e segurança das construções. Além disso, a entidade convida os intervenientes do setor, desde promotores até cidadãos interessados, a fornecerem informações que enriqueçam o diagnóstico, em linha com o seu compromisso de transparência e colaboração.

    Neste sentido, Sergio Arana, Managing Director de Real Estate da Urbanitae, destaca a importância do solo neste processo, como “a matéria-prima essencial para o desenvolvimento de novas habitações. Sem solo, não se podem construir mais casas. E esse solo deve ser finalista, ou seja, pronto para solicitar licença”.

    Conteúdo e objetivos do estudo

    O estudo da CNMC baseia-se numa análise exaustiva do quadro normativo e dos procedimentos administrativos que atualmente atrasam a transformação urbanística do solo. Para tal, serão revistas as normativas a nível municipal, regional e estatal, identificando as disposições que são desnecessariamente restritivas. A entidade pretende recolher dados e opiniões de especialistas, promotores e cidadãos, com o objetivo de diagnosticar com precisão os obstáculos que impedem uma urbanização eficiente.

    Esta abordagem colaborativa permitirá, a partir da informação recolhida, formular recomendações concretas que possam facilitar a disponibilização de solo e dinamizar o desenvolvimento de novos projetos residenciais. Assim, o principal objetivo do estudo é aumentar a oferta de habitação em Espanha através da identificação e eliminação de barreiras que encarecem e atrasam o processo de urbanização. A CNMC procura reduzir os custos associados à transformação do solo e encurtar os prazos de execução, permitindo que mais terrenos sejam disponibilizados para novos projetos habitacionais. Ao melhorar a eficiência do desenvolvimento urbanístico, promover-se-á um ambiente de maior concorrência no setor imobiliário, beneficiando tanto os promotores como os consumidores. Estes objetivos estão alinhados com o Plano Estratégico 2021-2026 da CNMC, que prioriza a proteção dos consumidores e o impulso da produtividade e eficiência económica.

    No que diz respeito às medidas regulatórias mais eficazes para acelerar a urbanização sem comprometer a qualidade e segurança dos projetos, Arana sublinha que “uma delas seria estabelecer prazos mais curtos para a Administração conceder as licenças e autorizações necessárias. Além disso, incentivaria sistemas de cooperação nas áreas onde a iniciativa privada (os proprietários de terrenos) não tenha capacidade para impulsionar o desenvolvimento de solos urbanizáveis. É necessário um consenso entre todas as Administrações para que se produza mais solo e mais rapidamente. E se as Direções de Urbanismo estão sobrecarregadas, a solução é contratar mais pessoal, como fazem as empresas privadas. É uma questão de vontade, não há mais nada a dizer”.

    Agilização do desenvolvimento urbanístico

    Para alcançar um desenvolvimento urbanístico mais ágil, a CNMC propõe várias estratégias integradas. Uma das propostas é a simplificação dos trâmites administrativos, através da implementação de sistemas digitais que permitam gerir eletronicamente licenças e autorizações, reduzindo assim os tempos de resposta. Outra estratégia consiste na atualização e modernização da legislação vigente, eliminando disposições obsoletas que impedem a rápida conversão do solo em áreas urbanizadas. A entidade também destaca a importância de fomentar a colaboração público-privada, o que facilitaria o acesso a terrenos urbanizáveis e impulsionaria o investimento em projetos residenciais. Além disso, sugere-se o aproveitamento das novas tecnologias, como o uso de big data, inteligência artificial e realidade aumentada, para otimizar o planeamento e o acompanhamento de projetos, contribuindo para uma transformação do solo mais eficiente e menos dispendiosa.

    Na perspetiva do especialista da Urbanitae, o desafio reside na “insegurança jurídica, sob a forma de prazos imprevisíveis para a aprovação dos projetos de urbanização e de reparcelamento, que representa a principal barreira. Se esta barreira fosse eliminada, haveria investimento destinado à transformação do solo. Além disso, contemplar sistemas de cooperação (liderados pela Administração) tornaria o processo ainda mais ágil”, explica.

    Importância de impulsionar a construção de novas habitações

    A construção de novas habitações é fundamental para contrariar o défice habitacional que afeta o mercado espanhol, uma vez que aumentar a produção de habitações permite não apenas responder à crescente procura, mas também estabilizar os preços num ambiente marcado por preços elevados e uma oferta limitada. Este impulso à construção de novas habitações torna-se uma ferramenta essencial para dinamizar o setor imobiliário e garantir o acesso à habitação, especialmente em zonas onde o custo do solo e os trâmites burocráticos têm travado o desenvolvimento urbanístico.

    Impulsionar a construção de novas habitações através de iniciativas como a Urbanitae não só favorece o crescimento da oferta habitacional, como também contribui para uma transformação integral do setor imobiliário. Ao permitir que tanto investidores particulares como profissionais possam investir em projetos de forma transparente e acessível, cria-se um círculo virtuoso que potencia o investimento e dinamiza a construção.

  • Novo projeto! Invista em Granada com um retorno de 29%

    Novo projeto! Invista em Granada com um retorno de 29%

    ATUALIZAÇÃO DE 13/12/2024: Na próxima terça-feira, 17 de dezembro, às 16h (UTC+1), abriremos o financiamento do projeto Genil II.

    Após o fecho da primeira tranche – Genil – lançamos a continuação do projeto, que consiste na concessão da segunda tranche de um empréstimo para financiar os procedimentos urbanísticos e despesas de fecho pendentes até à obtenção da licença de dois terrenos localizados em Granada.

    O projeto Genil II tem um montante de 2.020.000 euros e um prazo de 20 meses, com uma opção de extensão de 5 meses no vigésimo mês. O rendimento que o investidor obterá nesta tranche será de 21,67% – 13% anual – com um retorno mínimo equivalente a 10 meses de juros e pagamento de juros a cada cinco meses.

    Encontra todos os detalhes do projeto mais abaixo. Caso tenha dúvidas, pode também consultar o webinar que realizámos com o promotor em julho passado.

    Apresentamos um novo projeto de dívida na Urbanitae. Na próxima terça-feira — (UTC+2), oferecemos a oportunidade de investir em Granada com uma rentabilidade de 29,1% em 25 meses. Contamos-lhe tudo o que precisa de saber.

    O projeto Genil é ligeiramente diferente dos nossos habituais projetos de dívida. Trata-se da concessão de um empréstimo para refinanciar as cargas hipotecárias e financiar os procedimentos urbanísticos pendentes até à obtenção de licença para dois terrenos em Granada. Ambos os ativos estão localizados no centro de Granada, a menos de 500 metros da estação ferroviária. O edifício na Calle Camino de Ronda situa-se perto do bairro de Los Pajaritos e da zona universitária, enquanto os edifícios que compõem o terreno “Gran Capitán” estão a 500 metros da Catedral de Granada. O terreno “Villa Pineda” – apresentado como garantia adicional do projeto – encontra-se a 350 metros do edifício da Camino de Ronda, no bairro de Los Pajaritos.

    Neste projeto, é necessário distinguir entre as figuras do promotor e do gestor. Por um lado, temos o promotor, que é a sociedade proprietária dos dois terrenos mencionados e do terreno adicional “Villa Pineda”, administrado por investidores com vasta experiência no setor imobiliário.

    Por outro lado, o gestor, neste caso ERY Consulting, é a sociedade responsável por liderar o projeto, garantindo o cumprimento dos marcos estabelecidos no prazo previsto. A ERY Consulting é uma gestora de cooperativas com mais de 30 anos de experiência no setor, especializada na região de Granada.

    Após a obtenção da licença, serão desenvolvidas na Calle Gran Capitán e na Calle Camino de Ronda, em Granada, 52 e 40 habitações, respetivamente, ambos os ativos localizados em áreas centrais de Granada e a menos de 1 quilómetro de distância entre si. As habitações terão entre dois e três quartos, dois quartos de banho, hall de entrada, sala de estar e cozinha. O edifício na Gran Capitán incluirá também garagem e arrecadação.

    Rentabilidade anual de 14% e pagamento periódico de juros

    O gestor do projeto assinou uma opção de compra sobre os ativos, sujeita à realização dos seguintes marcos urbanísticos: (i) aprovação dos projetos de reparcelamento e urbanização e (ii) obtenção de licença. Os terrenos são propriedade de três veículos diferentes, administrados pelo gestor único e proprietário da sociedade promotora.

    O projeto Genil é um projeto de dívida. Os investidores da Urbanitae entrarão no projeto através da concessão de um empréstimo dividido em duas tranches. A tranche A, no valor de 2.980.000 euros, terá uma taxa fixa anual de 14% e um prazo de 25 meses. Esta tranche será destinada ao refinanciamento das cargas hipotecárias que incidem sobre os três terrenos subjacentes (colaterais do empréstimo da Urbanitae) e parte dos pagamentos pendentes para a aprovação dos projetos de reparcelamento e urbanização. Parte da tranche B será financiada fora da plataforma. O montante total do empréstimo é de 5.870.000 euros, dos quais a Urbanitae financiará até 5.000.000 de euros.

    O prazo da tranche A e do empréstimo é de 25 meses, com uma opção de extensão de cinco meses no 25.º mês. A amortização antecipada total será permitida em qualquer momento, sujeita a um retorno mínimo garantido para a tranche A equivalente a 15 meses de juros.

    Um dos aspetos mais interessantes deste projeto é que começará a gerar rendibilidade para o investidor no 5.º mês. Os juros do empréstimo serão pagos a cada cinco meses – no 5.º mês, 10.º mês, 15.º mês, 20.º mês e 25.º mês – desde a formalização do contrato. Os juros serão acumulados a partir do momento da assinatura do contrato de empréstimo. O capital será reembolsado no vencimento.

    Garantia hipotecária de primeiro grau

    Como é habitual nos nossos projetos de dívida, estabelecemos garantias rigorosas para proteger o investimento em caso de incumprimento. Concretamente, o contrato de empréstimo do projeto Genil inclui uma garantia hipotecária real de primeiro grau sobre os registos prediais onde o projeto será desenvolvido, através de um agente fiduciário.

    Além disso, há uma via clara para o reembolso do empréstimo da Urbanitae, uma vez que os terrenos já foram vendidos a um gestor de cooperativas, a ERY Consulting, que os adquirirá após a conclusão dos trâmites urbanísticos pendentes.

    O prazo estimado do projeto é de 25 meses, com uma possível extensão de cinco meses no 25.º mês. Assim, prevê-se que o reembolso do empréstimo aos investidores da Urbanitae ocorra entre julho e agosto de 2026.

    Se tiver dúvidas, pode colocá-las no webinar. Como sempre, pode entrar em contacto connosco através do email contacto@urbanitae.com ou por telefone, no (+34) 911 23 25 22. Não perca a oportunidade de investir em Granada com uma rentabilidade de 29% em 25 meses.

  • Que tipos de bens imobiliários existem?

    Que tipos de bens imobiliários existem?

    O título deste post é desafiador e evidente. Desafiante porque investir no setor imobiliário da forma tradicional não está disponível para todos. Evidente porque, para quem já nos conhece, a Urbanitae é uma das formas mais simples e rentáveis de investir em tijolo.

    Mas o crowdfunding imobiliário é apenas uma possibilidade entre muitas. No blog vamos falar sobre as diferentes formas de rentabilizar um imóvel. Mas antes de falar sobre como investir em imóveis, vamos esclarecer do que estamos falando quando dizemos imóveis. Nem tudo são moradias novas, embora, como sabemos na Urbanitae, este seja um investimento muito atrativo. Comecemos por aí.

    A primeira coisa a ser clara é o que significa investir em imóveis. Poderíamos dizer que consiste na compra, propriedade, arrendamento ou venda de terrenos ou qualquer estrutura construída sobre eles com o objetivo de ganhar dinheiro. O normal quando falamos de investimento imobiliário é que nos referimos a quatro categorias ou setores básicos: residencial, comercial, industrial (e logística) e terreno.

    Setor residencial

    Quando falamos de residencial referimo-nos a todos os imóveis destinados a serem usados como casas. No entanto, certamente você já ouviu falar de termos como construir para alugar ou coliving e não sabe muito bem o que eles significam. Além da casa que todos conhecem, o nome viver é frequentemente usado para abranger diferentes tipos de bens que compartilham propósitos.

    Por exemplo, o segmento de coliving é um dos que mais tem gerado barulho nos últimos meses dentro do residencial. E não surpreende, pois supõe, mais do que um novo tipo de propriedade, um novo estilo de vida. Em geral, o coliving envolve um espaço partilhado por vários utilizadores – geralmente, trabalhadores com mais de trinta anos – com áreas comuns e serviços comunitários incluídos no preço do aluguer.

    O setor residencial também inclui residências estudantis e até mesmo os segmentos de cuidados de saúde e vida sénior. Os dois últimos estão intimamente relacionados, uma vez que Centram-se em pessoas com mais de 65 anos com diferentes necessidades e graus de autonomia. Assim, eles incluem de casas de repouso para usar clínicas, através de urbanizações costeiras onde você pode passar a aposentadoria tranquilamente.

    E tenho certeza que você também já ouviu falar de multifamília. Este conceito refere-se ao arrendamento residencial. Geralmente engloba principalmente dois tipos de ativos imobiliários: o setor privado de arrendamento (PRS) e o ” build to rent” (BTR), embora não só. O PRS designa habitações privadas para arrendamento concluído, enquanto o BTR envolve geralmente a construção de habitações destinadas a arrendamento e geridas profissionalmente e em grande escala.

    Sector comercial

    Se o definirmos como “todos os imóveis não destinados a habitação”, seria correto. Assim, o setor comercial poderia também abranger a logística ou a saúde social. Mas, para nos entendermos, limitar-nos-emos ao que normalmente indica. Estamos a falar de espaços como lojas, centros comerciais, hotéis e resorts, restaurantes e escritórios . É comum analisar hotéis e escritórios separadamente, devido ao volume de investimento que representam e suas conotações econômicas.

    Os centros comerciais também tendem a merecer uma atenção especial. Ao contrário do que se possa pensar, o e-commerce não deslocou o interesse pela “oferta de rua”. Como recorda a Savills, 18% das vendas a retalho são feitas em centros comerciais, 72% em lojas de rua e os restantes 10% através de comércio eletrónico). E o investimento, depois do golpe da pandemia, acompanha essa realidade.

    Setor de logística industrial

    A pandemia impulsionou algumas tendências que já vinham de longe. Entre eles, o comércio eletrónico, estimulado pela necessariamente escassa liberdade de circulação. Assim, o setor logístico tem um dos melhores desempenhos dos últimos tempos. Por isso, o investimento em armazéns logísticos, centros de última milha (para cobrir a última viagem até o consumidor final) ou logística em altura (que exige menos terreno) continua a aumentar.

    Aliás, o primeiro semestre do ano registrou recorde na contratação de espaços logísticos, como contamos no blog.

    Solos

    O solo é um dos ativos menos conhecidos, ou um sobre o qual menos tendemos a refletir. Afinal, é bastante prosaico: pisamos nele todos os dias. Dentro do setor imobiliário, é um dos setores mais interessantes porque a terra é um dos poucos insumos invariáveis: é um bem escasso porque não pode ser gerado mais do que existe.

    É claro que, quando se fala em “escassez de terras”, o que se quer dizer é falta de terra para usos urbanos. Isso tem a ver com agilidade administrativa na concessão de licenças e as restrições que podem ser estabelecidas, por exemplo, com critérios ambientais.

    Outra curiosidade do solo é que, na realidade, ele não se refere apenas à terra. Na verdade, também inclui o espaço em direção ao “centro da Terra” e ao espaço acima. É por isso que existem também os chamados direitos aéreos, que protegem a capacidade de “desenvolver espaço no terreno sem interferência de outros”, como aponta a Wikipédia.

    Em qualquer caso, investir em terras é geralmente complicado e arriscado para um pequeno aforrador. O mais comum é feito através de instrumentos como fundos negociados em bolsa (ETFs) ou socimis, sobre os quais falaremos em outra ocasião.