O comércio eletrónico atravessa um momento de crescimento histórico na Europa e em Espanha, impulsionado pelo boom das plataformas de ultra fast fashion como Shein e Temu. Estas empresas multiplicaram o seu volume de negócios em poucos anos – de 6 mil milhões de dólares em 2022 para 44 mil milhões em 2024 – graças a um modelo baseado em preços competitivos, catálogos massivos e entregas rápidas, reconfigurando a logística internacional e aumentando exponencialmente a procura de centros de distribuição e de terrenos industriais nos principais mercados, incluindo Espanha.
Um mercado imobiliário sob pressão
De acordo com o European E-commerce Report 2024, o comércio eletrónico europeu atingiu 887 mil milhões de euros em 2023, mais 3% do que no ano anterior. Este crescimento reflete-se num maior número de compradores digitais: 71% da população europeia fez compras online no último ano. Espanha segue a mesma tendência, com 68% da população entre os 16 e os 74 anos a comprar online de forma regular. Esta mudança de hábitos está a ter um efeito direto no mercado logístico, já que o canal online necessita de três vezes mais espaço do que a distribuição física tradicional, exigindo maiores volumes de stock, gestão de devoluções e maior proximidade ao consumidor.
No entanto, a disponibilidade de solo logístico encontra-se em mínimos históricos. Em Barcelona, há apenas 1%-2,5% de espaço prime disponível, enquanto em Madrid a taxa é de 10,4%, com grandes diferenças entre submercados. Esta escassez de espaço levou o preço de arrendamento nas zonas logísticas mais procuradas para 6,25 € por metro quadrado, o que representa um aumento de 5% em termos anuais e de 1,6% face ao primeiro trimestre de 2025.
A nível europeu, o Prologis Logistics Rent Index indica que as rendas logísticas cresceram 7,2% em 2021 (últimos dados disponíveis), com picos de 13% no Reino Unido e mais de 10% nos principais mercados alemães, enquanto os custos do solo aumentaram 40% e os custos de construção 18% na Europa.
Oportunidades de investimento no setor logístico espanhol
A necessidade crescente de mais espaço logístico está a abrir oportunidades imobiliárias muito interessantes para os investidores. Neste sentido, a Savills destaca que o volume de contratação logística atingiu os 690.000 metros quadrados no primeiro trimestre de 2025, impulsionado sobretudo por operações de pré-arrendamento e projetos chave na mão.
Estas oportunidades concentram-se em dois eixos: ativos prime em áreas de maior procura, como a área metropolitana de Barcelona ou o eixo A-2 em Madrid, onde a disponibilidade é mínima e a pressão sobre as rendas é maior; e zonas emergentes com potencial de crescimento, como o sul de Madrid ou as áreas portuárias de Valência, Sagunto e Algeciras, que estão a ganhar destaque como novos hubs logísticos estratégicos. Este dinamismo é alimentado pelo crescimento das empresas chinesas, cujo modelo de distribuição exige infraestruturas capazes de gerir grandes volumes de mercadoria.
Neste contexto, o capital de investimento tem vindo a responder a esta dinâmica, consolidando o setor industrial e logístico como um dos mais atrativos, com 1,11 mil milhões de euros investidos em 2024, mais 87,9% do que no ano anterior.
Desafios regulatórios e novas dinâmicas na logística europeia
O setor logístico enfrenta nos próximos anos desafios e tendências que marcarão o seu desenvolvimento, sendo uma das mais relevantes a interconexão das infraestruturas logísticas, já que a integração de portos, aeroportos e redes ferroviárias é vista como uma via essencial para otimizar custos e tempos de entrega.
Além disso, a regulamentação europeia também poderá sofrer uma mudança importante nos próximos meses, dado que a Comissão Europeia (CE) propôs eliminar a isenção aduaneira de minimis, que atualmente permite importar produtos de menos de 150 € sem pagar taxas. Esta medida – que afetaria diretamente plataformas como Shein ou Temu, grandes beneficiárias do atual sistema – procura travar o elevado volume de encomendas de baixo valor que entram todos os anos na UE: mais de 4,6 mil milhões, segundo dados da CE.
Se esta proposta for aprovada, os fluxos logísticos internacionais mudarão significativamente: muitas empresas terão de redesenhar as suas rotas de entrada na Europa e parte do transporte aéreo poderá deslocar-se para o marítimo. Nesse cenário, os portos espanhóis assumiriam um papel estratégico, impulsionando o desenvolvimento de novos espaços logísticos nos seus arredores e reforçando a sua posição na cadeia global de abastecimento.
