Der Onlinehandel erlebt in Europa und Spanien ein historisches Wachstum, angetrieben vom Boom der Ultra-Fast-Fashion-Plattformen wie Shein und Temu. Diese Unternehmen haben ihren Umsatz in nur wenigen Jahren vervielfacht – von 6 Milliarden US-Dollar im Jahr 2022 auf 44 Milliarden im Jahr 2024 – dank eines Geschäftsmodells, das auf wettbewerbsfähigen Preisen, riesigen Katalogen und schnellen Lieferungen basiert. Dadurch wird die internationale Logistik neu konfiguriert, was die Nachfrage nach Distributionszentren und Industrieflächen in den wichtigsten Märkten – darunter Spanien – stark in die Höhe treibt.
Ein Immobilienmarkt unter Druck
Laut dem European E-commerce Report 2024 erreichte der europäische Onlinehandel im Jahr 2023 ein Volumen von 887 Milliarden Euro, 3 % mehr als im Vorjahr. Dieses Wachstum zeigt sich auch in der steigenden Zahl digitaler Käufer: 71 % der europäischen Bevölkerung tätigten im vergangenen Jahr Onlinekäufe. Spanien folgt diesem Trend mit 68 % der Bevölkerung zwischen 16 und 74 Jahren, die regelmäßig online einkaufen. Diese Veränderung des Konsumverhaltens wirkt sich direkt auf den Logistikmarkt aus, da der Onlinehandel drei Mal mehr Fläche benötigt als der traditionelle stationäre Handel – bedingt durch höhere Lagerbestände, die Abwicklung von Retouren und die notwendige Nähe zum Endkunden.
Allerdings befindet sich das Angebot an Logistikflächen auf einem historischen Tiefstand. In Barcelona liegt die Leerstandsquote für Prime-Flächen bei lediglich 1 % bis 2,5 %, während sie in Madrid bei 10,4 % liegt – mit großen Unterschieden zwischen den Teilmärkten. Diese Knappheit hat dazu geführt, dass die Mieten in den gefragtesten Logistikzonen bereits bei 6,25 Euro pro Quadratmeter liegen. Das bedeutet einen Anstieg von 5 % im Jahresvergleich und von 1,6 % gegenüber dem ersten Quartal 2025.
Europaweit weist der Prologis Logistics Rent Index darauf hin, dass die Logistikmieten im Jahr 2021 (letzte verfügbare Daten) um 7,2 % gestiegen sind – mit Spitzenwerten von 13 % im Vereinigten Königreich und über 10 % in den wichtigsten deutschen Märkten. Gleichzeitig stiegen die Kosten für zusätzliche Grundstücke in Europa um 40 % und die Baukosten um 18 %.
Investitionschancen im spanischen Logistiksektor
Der steigende Bedarf an Logistikflächen eröffnet sehr interessante Immobilienchancen für Investoren. In diesem Zusammenhang hebt Savills hervor, dass das Volumen der Logistikvermietungen im ersten Quartal 2025 690.000 Quadratmeter erreichte – vor allem durch Vorvermietungen und schlüsselfertige Projekte.
Diese Chancen konzentrieren sich auf zwei Bereiche: Prime-Immobilien in nachfragestarken Lagen, wie die Metropolregion Barcelona oder der A-2-Korridor in Madrid, wo die Verfügbarkeit minimal und der Druck auf die Mieten hoch ist; sowie aufstrebende Zonen mit Wachstumspotenzial, wie der Süden Madrids oder die Hafenregionen von Valencia, Sagunto und Algeciras, die zunehmend an Bedeutung als neue strategische Logistik-Hubs gewinnen. Dieses Wachstum wird vor allem durch chinesische Unternehmen vorangetrieben, deren Distributionsmodell Infrastrukturen erfordert, die große Warenmengen bewältigen können.
Vor diesem Hintergrund reagiert das Investitionskapital dynamisch auf diese Entwicklung und konsolidiert den Industrie- und Logistiksektor als einen der attraktivsten, mit 1,11 Milliarden Euro Investitionsvolumen im Jahr 2024 – ein Plus von 87,9 % gegenüber dem Vorjahr.
Regulatorische Herausforderungen und neue Dynamiken in der europäischen Logistik
Der Logistiksektor sieht sich in den kommenden Jahren mit Herausforderungen und Trends konfrontiert, die seine Entwicklung prägen werden. Eine der wichtigsten ist die Vernetzung logistischer Infrastrukturen, da die Integration von Häfen, Flughäfen und Bahnnetzen als Schlüssel zur Optimierung von Kosten und Lieferzeiten gilt.
Darüber hinaus könnte sich die europäische Regulierung in den kommenden Monaten entscheidend verändern, da die Europäische Kommission (EK) vorgeschlagen hat, die Zollfreigrenze de minimis abzuschaffen. Diese erlaubt derzeit die Einfuhr von Waren im Wert von weniger als 150 Euro ohne Abgaben. Eine Maßnahme, die Plattformen wie Shein oder Temu – die großen Profiteure des aktuellen Systems – direkt betreffen würde. Ziel ist es, das enorme Volumen an niedrigpreisigen Paketen einzudämmen, das jedes Jahr in die EU gelangt: über 4,6 Milliarden laut EK.
Sollte dieser Vorschlag angenommen werden, würde sich der internationale Warenfluss erheblich verändern: Viele Unternehmen müssten ihre Einfuhrwege nach Europa neu gestalten, und ein Teil des Lufttransports könnte auf den Seeweg verlagert werden. In diesem Fall würden die spanischen Häfen eine strategische Rolle übernehmen, was die Entwicklung neuer Logistikflächen in deren Umfeld ankurbeln und ihre Position in der globalen Lieferkette stärken würde.
