Mietwohnimmobilien haben sich zu einem der wichtigsten Schwerpunkte für Immobilieninvestitionen in Spanien entwickelt. Das Interesse lässt sich nicht nur durch steigende Mieten oder das knappe Angebot erklären, sondern auch durch die zunehmende Professionalisierung des Marktes: Immer mehr Wohngebäude und Immobilienportfolios werden gemeinsam verwaltet und gezielt auf die Erzielung regelmäßiger Einnahmen ausgerichtet.
Hier kommen Begriffe wie Multifamily, PRS und Build to Rent (BTR) ins Spiel. Obwohl Immobilienberatungsunternehmen diese Kategorien nicht immer exakt gleich verwenden, beschreiben sie unterschiedliche Möglichkeiten, Mietwohnungen als professionell verwaltete Immobilienanlagen im größeren Maßstab zu organisieren.
Multifamily, PRS und BTR: Was bedeuten die einzelnen Begriffe?
Der Begriff Multifamily bezeichnet in der Regel Wohngebäude oder Wohnimmobilienportfolios, die professionell verwaltet und vermietet werden.
PRS – Private Rented Sector – beschreibt privatwirtschaftlich vermieteten Wohnraum und umfasst im institutionellen Investmentbereich häufig bereits bestehende Gebäude oder Portfolios.
BTR – Build to Rent – bezeichnet dagegen Wohnbauprojekte, die von Anfang an für die Vermietung entwickelt werden. Dieser Unterschied ist wichtig: Der Kauf eines bestehenden Portfolios verändert lediglich dessen Eigentümer, während durch die Entwicklung eines BTR-Projekts neue Wohnungen zum Mietwohnungsbestand hinzukommen können.
Warum der Mietwohnungsmarkt zunehmend institutionell geprägt ist
Laut Idealista erreichte die durchschnittliche Angebotsmiete in Spanien im Juni 2026 15,3 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das entspricht einem Anstieg von 4,2 % gegenüber dem Vorjahr.
Dieses Umfeld unterstützt das Investoreninteresse. Die Attraktivität von Multifamily liegt jedoch auch in den Skaleneffekten. Ein Gebäude mit vielen Wohnungen ermöglicht es, das Leerstandsrisiko auf zahlreiche Mieter zu verteilen und Verwaltung, Instandhaltung und Vermarktung zentral zu organisieren.
Andere gemeinsame Risiken werden dadurch allerdings nicht beseitigt, etwa hinsichtlich des Standorts, der Regulierung, der Immobilienkosten oder der Finanzierung.
Wie lässt sich der Investitionssprung 2026 erklären?
Die Investitionen in Multifamily sind 2026 sprunghaft gestiegen.
Zur Jahresmitte schätzte JLL das Wachstum gegenüber dem Vorjahr auf 625 %, während CBRE das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr später auf mehr als 3,35 Milliarden Euro bezifferte.
Diese Zahl muss jedoch eingeordnet werden. Ein erheblicher Teil des Volumens stammt aus großen Transaktionen mit bestehenden Immobilienportfolios, darunter mehrere Geschäfte mit einem Wert von jeweils mehr als 100 Millionen Euro.
Deshalb bedeutet ein starkes Wachstum des Transaktionsvolumens nicht, dass die Zahl der verfügbaren Mietwohnungen im gleichen Verhältnis gestiegen ist.
BTR und PRS weisen nicht dieselben Risiken auf
Obwohl beide zum Multifamily-Segment gehören, handelt es sich um unterschiedliche Investitionsarten.
Bei einer stabilisierten PRS-Immobilie besteht das Gebäude bereits, und es liegen Informationen über Vermietungsstand, Mieteinnahmen und Kosten vor.
Ein BTR-Projekt muss dagegen zunächst die Phasen Projektentwicklung, Bau, Vermarktung und Vermietung durchlaufen, bevor es einen stabilisierten Betrieb erreicht. Damit gehen zusätzliche Risiken hinsichtlich Umsetzung, Kosten, Finanzierung, Zeitplanung und Vermietungsgeschwindigkeit einher.
Nach der Stabilisierung kann es für langfristig orientierte Investoren auf der Suche nach regelmäßigen Einnahmen attraktiv sein.
Bezahlbarer Wohnraum gewinnt an Bedeutung
Innerhalb des Multifamily-Segments ist bezahlbarer Wohnraum zu einem wichtigen Bestandteil des Marktes geworden.
Laut CBRE entfielen im ersten Halbjahr 2026 rund 33 % der Multifamily-Investitionen auf dieses Segment.
Seine Bedeutung spiegelt die breite Nachfrage nach Wohnraum und die Notwendigkeit wider, das Angebot in besonders angespannten Märkten auszuweiten. Teilweise kommen dabei auch öffentlich-private Partnerschaften zum Einsatz.
Allerdings umfasst der Begriff „bezahlbarer Wohnraum“ unterschiedliche Strukturen und sollte nicht als einheitliche Risikokategorie verstanden werden.
Madrid zieht weiterhin einen Großteil des Kapitals an
Institutionelle Immobilieninvestitionen konzentrieren sich nach wie vor stark auf Madrid.
Knight Frank bezeichnet die Hauptstadt als wichtigsten Multifamily-Markt. Das liegt nicht nur an der Mietentwicklung, sondern auch an der Marktgröße, der breiten Nachfrage und der Möglichkeit, Transaktionen in großem Umfang durchzuführen.
Dies erklärt, warum starke Mietsteigerungen in anderen Städten nicht automatisch zu einem vergleichbaren Niveau institutioneller Investitionen führen.
Worauf achten Multifamily-Investoren wirklich?
Steigende Mieten sind nur ein Teil der Analyse.
Zu den wichtigsten Faktoren zählen:
- Kaufpreis oder gesamte Projektentwicklungskosten.
- Nettomieteinnahmen und Vermietungsstand.
- Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
- Finanzierung.
- Regulierung.
- Zeit bis zur Stabilisierung.
- Erwarteter Verkaufserlös.
Knight Frank beziffert die Spitzenrendite im Madrider Multifamily-Segment im ersten Halbjahr 2026 auf rund 4 %.
Diese Zahl bedeutet jedoch nicht, dass „Multifamily eine Rendite von 4 % erzielt“. Sie ist ein Referenzwert für die Kapitalisierungsrendite stabilisierter Prime-Immobilien. Die Gesamtrendite hängt vom gezahlten Kaufpreis, den Nettoeinnahmen, der Finanzierung und der zukünftigen Entwicklung der Immobilie ab.
Weit mehr als nur vermietete Wohnungen
Die Attraktivität von Multifamily beruht nicht ausschließlich auf der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen.
Das Besondere liegt darin, diese Nachfrage in professionell und im größeren Maßstab verwaltete Immobilienanlagen umzuwandeln, die wiederkehrende Cashflows erwirtschaften und institutionelles Kapital anziehen können.
Allerdings sind PRS und BTR nicht gleichzusetzen. Ebenso wenig sind der Erwerb eines stabilisierten Portfolios und die Entwicklung eines neuen Wohnbauprojekts von Grund auf identisch.
Deshalb darf das starke Investitionswachstum im Jahr 2026 nicht mit einem gleich großen Anstieg des verfügbaren Mietwohnungsbestands verwechselt werden. Entscheidend bleibt, welcher Teil des Kapitals lediglich den Eigentümer bestehender Immobilien wechselt und welcher Teil letztlich in die Schaffung neuer Mietwohnungen fließt.
