„Die öffentlich-private Zusammenarbeit ist der Schlüssel zur Bewältigung der Herausforderung des bezahlbaren Wohnraums“

Vivienda asequible.

„Die öffentlich-private Zusammenarbeit ist der Schlüssel zur Bewältigung der Herausforderung des bezahlbaren Wohnraums“

Seit drei Jahrzehnten spielt Fadeco eine grundlegende Rolle als Verbindung zwischen den Immobilienentwicklerverbänden in den acht Provinzen Andalusiens. In diesem Interview spricht der Präsident, Ignacio Peinado, über wichtige Themen in der Region, wie den Mangel an Baugrundstücken und die Notwendigkeit, regulatorische Hürden zu überwinden, um ein nachhaltiges und ausgewogenes Wachstum zu fördern. Er analysiert auch die entscheidende Rolle der Zusammenarbeit zwischen öffentlichem und privatem Sektor, um den Zugang zu Wohnraum zu gewährleisten und Projekte zu entwickeln, die den realen Bedürfnissen der andalusischen Gesellschaft entsprechen.

Die Immobilienentwicklung ist einer der strategischen Sektoren in Andalusien. Wie ist die aktuelle Situation des Sektors in der Region und welche Hauptprobleme gibt es?

Das Produktionsgefüge Andalusiens im Wohnungsbau ist gut etabliert und wird von führenden Unternehmen und hochqualifizierten Fachleuten unterstützt. Dennoch steht die Region vor einem Problem, das auch andere Teile Spaniens betrifft: die Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum. Laut Schätzungen unabhängiger Organisationen hat Andalusien ein Defizit von über 100.000 Wohnungen, sowohl im Schutzregime als auch auf dem freien Markt, das sowohl den Kauf als auch die Miete umfasst. Darüber hinaus können über 500.000 junge Andalusier, obwohl sie beschäftigt sind, keine Unabhängigkeit erlangen, weil die Wohnkosten zu hoch sind.

Der kontinuierliche Anstieg der Preise hat eine Situation geschaffen, in der viele Familien gezwungen sind, eine untragbare finanzielle Belastung auf sich zu nehmen, um Zugang zu einer Wohnung zu bekommen. Vor diesem Hintergrund besteht die Hauptaufgabe der Region darin, die steigende Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen. Dazu ist es unerlässlich, die Bearbeitungszeiten zu beschleunigen, die es ermöglichen, urbanisierte Grundstücke zu erhalten, die essentielle Ressource zur Deckung der hohen Nachfrage nach Wohnraum.

Die Bekämpfung des Mangels an Baugrundstücken ist eine der Hauptforderungen des Sektors an die Verwaltung. Diese Realität wird in großen städtischen Zentren wie Sevilla, Málaga und einigen Orten an der Costa del Sol verschärft. Welche Maßnahmen oder Entscheidungen sind notwendig?

Es gibt viele Maßnahmen, die ergriffen werden können; jedoch ist es vorrangig, zunächst die Hindernisse zu beseitigen, die die wirtschaftliche Machbarkeit von Bauprojekten behindern. Dies könnte direkt durch ein starkes Engagement der öffentlichen Behörden zur Erhöhung der Haushaltszuweisungen für diesen Zweck geschehen. Es ist offensichtlich, dass es eine umgekehrte Beziehung zwischen den Ausgaben für den Zugang zu Wohnraum und der Förderung des Baus gibt, ebenso wie das Gewicht des geschützten Wohnraums im Gesamtbereich. Daher sind wir besorgt über die Tatsache, dass das Budget, das die andalusische Regierung für diesen Zweck bereitstellt, unter 1 % des Gesamten liegt und seit 2009 von 1,5 % zurückgeht, obwohl wir damals einen umfangreichen Wohnungsbestand und viel niedrigere Preise hatten; Beträge, die in der aktuellen Situation bereits völlig unzureichend wären.

„Andalusien leidet unter einem Defizit von über 100.000 Wohnungen, sowohl im Schutzregime als auch auf dem freien Markt“

Da wir uns der strengen Haushaltsbeschränkungen der Verwaltung bewusst sind, schlagen wir auch andere kostenneutrale Alternativen für die Staatskasse vor, wie z.B. mehr Flexibilität bei der Kompensation der Grundstücksnutzung oder die Beseitigung/Vertagung, bis die Bauarbeiten beginnen, der aktuellen Garantie von 7 %, die zur Gründung des Ausgleichsrates erforderlich ist. Die Vorschlag, den wir jedoch für am wirkungsvollsten halten, um Sektoren zu aktivieren, die erschwinglichen Wohnraum in höheren Prozentsätzen anbieten, nennt sich IMPASS (Andalusische Initiative für nachhaltiges Land). Dieser Vorschlag besteht darin, Entwicklungen, die nach ESG-Kriterien realisiert werden, Priorität zu geben, immer für den Bau von geschützten Wohnungen. Dies wird auch der Verwaltung zugutekommen, da sie niedrigere Instandhaltungskosten hat, sobald diese städtischen Infrastrukturen übernommen werden.

Zusammenfassend zielen diese Initiativen darauf ab, die derzeitigen Einschränkungen zu verringern und den Sektor zu beleben, indem das Angebot an geschützten Wohnungen gefördert und ein gerechterer Zugang zum Wohnraum für die Bürger erleichtert wird.

çWie können die Probleme des Zugangs zu Wohnraum in der Region, insbesondere für junge Menschen, gelöst werden? Welche Maßnahmen schlägt Fadeco vor, um diese Situation zu verbessern?

Punktuelle Lösungen sind nicht ausreichend; es müssen koordinierte Maßnahmen ergriffen werden. Es ist besorgniserregend zu denken, dass das Problem des Zugangs zu Wohnraum für junge Menschen sich verschärfen könnte, wenn sie das Rentenalter erreichen, falls sie kein eigenes Haus besitzen. Andernfalls müssen sie eine Miete in einem fragilen Rentensystem zahlen.

Daher wäre es das Beste, einen staatlichen Wohnpakt zu schließen, der die lokalen, regionalen und nationalen Verwaltungen einbezieht, um unter anderem das Ziel zu erreichen, die Steuerlast auf Wohnraum zu senken oder die Überregulierung umzuleiten.

Realistischerweise könnten kurzfristig mehr geschützte Wohnungen geschaffen werden, indem die Nutzungen der bestehenden Grundstücke und Gebäude gelockert werden, wobei diese Maßnahme sowohl für die Miete als auch für den Verkauf gelten sollte. Mittelfristig müssen Sektoren reaktiviert werden, in denen bereits Planungen vorliegen, indem der Prozess derjenigen, die von strategischem Interesse für die Autonomie sind, beschleunigt wird, indem sie in das bevorzugte Büro aufgenommen werden, oder indem das außerordentliche Mechanismus zur Erklärung des Wohnungsnotstandes aktiviert wird, der sofortige Maßnahmen ermöglicht, wie in außergewöhnlichen Situationen wie Überschwemmungen oder Pandemien.

Wie bewertest du die Initiativen für öffentlichen und geschützten Wohnraum in Andalusien? Denkst du, dass sie ausreichend sind oder könnten neue Maßnahmen umgesetzt werden?

Die öffentlichen Initiativen in Bezug auf das Wohnen in Andalusien sind praktisch vernachlässigbar. Die wichtigste Maßnahme zur Verbesserung besteht darin, die Haushaltszuweisungen für die Wohnungspolitik zu erhöhen, die völlig unzureichend sind, um die aktuelle Nachfrage zu decken. In dieser Hinsicht beträgt der Haushalt, den die andalusische Regierung für das Wohnen bereitstellt, 0,2 % des BIP, weit unter dem von der Europäischen Union festgelegten Ziel von 0,4 %. Einige Studien verdeutlichen diese Situation und quantifizieren die notwendigen öffentlichen Investitionen zur Entwicklung von 200.000 Wohnungen in den kommenden Jahren auf über 7 Milliarden Euro.

Wie können private Entwickler mit dem öffentlichen Sektor zusammenarbeiten, um das Angebot an erschwinglichem Wohnraum zu verbessern?

Die Zusammenarbeit zwischen öffentlichem und privatem Sektor ist zu einem Schlüsselwerkzeug geworden, um die Herausforderung des bezahlbaren Wohnens anzugehen, indem sie es den Verwaltungen und privaten Unternehmen ermöglicht, gemeinsam zu arbeiten, um den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu finanzieren, zu bauen und zu verwalten. Diese Zusammenarbeit kombiniert Ressourcen, die stets die knappen öffentlichen Mittel, die für die Förderung des Wohnens bereitgestellt werden, optimieren und die Kenntnisse beider Sektoren integrieren, um den sozialen und wirtschaftlichen Einfluss zu maximieren.

„Es ist entscheidend, die Bearbeitungszeiten zu beschleunigen, um urbanisierte Grundstücke zu erhalten“

Trotzdem wird die Zusammenarbeit zwischen öffentlichem und privatem Sektor in der Wohnungspolitik durch das regulatorische Umfeld und das Fehlen wirtschaftlicher und finanzieller Anreize für das Angebot behindert. Daher fordern wir von Fadeco die Annahme von Maßnahmen, die diese Zusammenarbeit fördern, hauptsächlich durch die Vereinfachung der Prozesse und die Gewährleistung rechtlicher Sicherheit, nicht nur im Bau, sondern auch in der Verwaltung des Landes und in der Durchführung der Urbanisierungsarbeiten, einschließlich öffentlicher Hilfsprogramme für den Erwerb von Grundstücken, die Urbanisierung und den Bau von erschwinglichem Wohnraum oder VPO, sowohl für öffentliche als auch private Initiativen.

Gleichzeitig arbeiten wir daran, die Einbeziehung von Programmen zum Tausch von unbebauten öffentlichen Grundstücken gegen private städtische Grundstücke zu erreichen, sodass die Verwaltungen den Wohnungsbau in kürzerer Zeit starten können. Wir streben auch an, dass externe Belastungen auf die Sektoren deren Entwicklung nicht unendlich lähmen.

Das neue Gesetz über das Wohnen in Andalusien, das voraussichtlich ab 2026 in Kraft tritt, hat als Hauptpunkte den Zugang zu Wohnraum, den Zugang für junge Menschen und die Erhöhung des Angebots. Andalusien ist die erste autonome Gemeinschaft, die ihre eigene Gesetzgebung in diesem Bereich nach der Einleitung des Gesetzesentwurfs erstellt hat. Warum hinkt Andalusien in diesem Aspekt so hinterher?

Andalusien hinkt im Vergleich zu anderen autonomen Gemeinschaften bei der Schaffung eines autonomen Wohnungsgesetzes hinterher, weil die öffentlichen Ausgaben für das Wohnen seit 2009 aufgrund der Finanzkrise und des anschließenden Anstiegs der Staatsverschuldung stark gesunken sind. Daher ist die Schaffung eines regulatorischen Rahmens für die Wohnungsthematik in den Hintergrund gerückt.

Obwohl das Wohnungsgesetz ein positiver Schritt ist, dürfen wir nicht ignorieren, dass es ohne eine größere Verfügbarkeit von urbanisierten Grundstücken und eine Beschleunigung der Verfahren nicht ausreichen wird. Daher ist es entscheidend, dass die Verwaltung weiterhin Initiativen zur Verbesserung der Zugänglichkeit zum Wohnen fördert. Wenn wir es schaffen, die regulatorischen Hindernisse zu überwinden und die Verfügbarkeit von urbanisierbaren Grundstücken zu verbessern, wird der Immobiliensektor in Andalusien in den kommenden Jahren ein nachhaltiges und positives Wachstum erleben.

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