Há três décadas, a Fadeco desempenha um papel fundamental como elo de ligação entre as associações de promotores imobiliários nas oito províncias da Andaluzia. Nesta entrevista, o seu presidente, Ignacio Peinado, aborda questões importantes na região, como a escassez de terrenos edificáveis e a necessidade de superar as barreiras normativas para promover um crescimento sustentável e equilibrado. Analisa também o papel crucial da colaboração entre o setor público e privado para garantir o acesso à habitação e o desenvolvimento de projetos que respondam às reais necessidades da sociedade andaluza.
O desenvolvimento imobiliário é um dos setores estratégicos na Andaluzia. Qual é a situação atual do setor na região e quais são os principais desafios que enfrenta?
O tecido produtivo da Andaluzia no setor habitacional está bem consolidado e apoiado por empresas líderes e profissionais altamente qualificados. No entanto, a região enfrenta um problema que afeta também outras partes da Espanha: a dificuldade de acesso à habitação. Segundo as estimativas de organismos independentes, a Andaluzia sofre de um défice de mais de 100.000 casas, tanto no regime de proteção como no mercado livre, abrangendo tanto a compra como o arrendamento. Além disso, mais de 500.000 jovens andaluzes, apesar de estarem empregados, não conseguem obter independência devido aos elevados custos das habitações.
O aumento sustentado dos preços criou uma situação em que muitas famílias são forçadas a fazer um esforço económico insustentável para aceder a uma habitação. À luz desta realidade, o principal desafio da região é satisfazer a crescente demanda por habitação. Para isso, é essencial acelerar os tempos de gestão que permitam ter terrenos urbanizados, o recurso essencial para satisfazer a elevada demanda por habitação.
Enfrentar a escassez de terrenos finais é uma das principais reivindicações do setor do desenvolvimento junto da administração. Esta realidade é agravada nos grandes centros urbanos como Sevilha, Málaga e algumas localidades da Costa do Sol. Quais medidas ou decisões são necessárias?
Existem muitas medidas que podem ser implementadas; no entanto, é prioritário começar removendo os obstáculos que dificultam a viabilidade económica dos projetos de construção. Isso poderia ser realizado diretamente através de um forte compromisso das autoridades públicas em aumentar as dotações orçamentais para este fim. É evidente que há uma relação inversa entre a despesa para o acesso à habitação e a promoção da construção, assim como o peso da habitação protegida no total. Portanto, estamos preocupados em ver que o orçamento destinado a este fim no orçamento do governo andaluz é inferior a 1% do total e está a diminuir desde 1,5% em 2009, mesmo quando naquela altura tínhamos um amplo stock de casas e preços muito mais baixos; somas que, na situação atual, já seriam completamente insuficientes.
“A Andaluzia sofre de um défice de mais de 100.000 casas, tanto no regime de proteção como no mercado livre”
Conscientes das severas limitações orçamentais da administração, propomos também outras alternativas a custo zero para o erário público, como fornecer maior flexibilidade na compensação dos usos do terreno ou eliminar/postergar, até ao início dos trabalhos de urbanização, a atual garantia de 7% exigida para constituir o Conselho de Compensação. No entanto, a proposta que consideramos poder ter maior impacto na ativação de setores que oferecem habitações acessíveis em percentagens mais elevadas chama-se IMPASS (Impulso Andaluz pelo Terreno Sustentável). Esta proposta consiste em dar prioridade aos desenvolvimentos que são realizados com critérios ESG, sempre para a construção de habitações protegidas. Isso beneficiará também a própria administração, pois terá custos de manutenção inferiores uma vez recebidas essas infraestruturas urbanas.
Em última análise, estas iniciativas visam aliviar as atuais restrições e energizar o setor, promovendo a oferta de habitações protegidas e facilitando um acesso mais equitativo à habitação para os cidadãos.
Por outro lado, como podem ser resolvidos os problemas de acesso à habitação na região, especialmente para os jovens? Que ações propõe a Fadeco para melhorar esta situação?
As soluções pontuais não são suficientes; devem ser adotadas mais medidas de forma coordenada. É preocupante pensar que o problema do acesso à habitação para os jovens pode piorar quando atingirem a idade da reforma, se não conseguiram possuir uma casa. Caso contrário, terão de enfrentar o pagamento de um arrendamento sob um sistema de pensões em frágil equilíbrio.
Portanto, não haveria opção melhor do que ter um pacto estatal sobre a habitação que envolvesse as administrações locais, regionais e nacionais, para alcançar, entre outros objetivos, a redução da carga fiscal sobre a habitação ou o redirecionamento da hiper-regulamentação.
Sendo mais realistas, a curto prazo, poderiam ser produzidas mais habitações protegidas relaxando os usos dos terrenos e dos edifícios existentes, aplicando esta medida tanto ao arrendamento como à venda. A médio prazo, é necessário reativar setores em que a planeamento já está em curso, acelerando o processo dos que são de interesse estratégico para a autonomia, incluindo-os no gabinete de via preferencial, ou ativando o mecanismo excecional para declarar a emergência habitacional, que permite ações imediatas, como em situações extraordinárias como inundações ou pandemias.
Como avalia as iniciativas de habitação pública e protegida na Andaluzia? Acha que são suficientes ou poderiam ser implementadas novas medidas?
As iniciativas públicas relativas à habitação na Andaluzia são praticamente negligenciáveis. A medida principal para melhorá-las implica necessariamente o aumento das dotações orçamentais para as políticas habitacionais, que são completamente insuficientes para satisfazer a atual demanda. A este respeito, o orçamento que o governo andaluz destina à habitação é de apenas 0,2% do PIB, muito abaixo do objetivo fixado pela União Europeia, que é de 0,4%. Alguns estudos evidenciam claramente esta situação e quantificam o investimento público necessário para desenvolver 200.000 casas nos próximos anos em mais de 7 mil milhões de euros.
De que forma os promotores privados podem colaborar com o setor público para melhorar a oferta de habitações acessíveis?
A colaboração público-privada tornou-se uma ferramenta chave para enfrentar o desafio da habitação acessível, permitindo que as administrações e as empresas privadas trabalhem juntas para financiar, construir e gerir habitações acessíveis. Esta colaboração combina recursos que otimizam sempre os escassos fundos públicos destinados à promoção da habitação e integra os conhecimentos de ambos os setores para maximizar o impacto social e económico.
“É essencial acelerar os tempos de gestão que permitam ter terrenos urbanizados”
Apesar disso, a colaboração público-privada nas políticas habitacionais é obstaculizada pelo ambiente normativo e pela falta de incentivos económicos e financeiros direcionados à oferta. Assim, da parte da Fadeco, pedimos a adoção de medidas que promovam essa colaboração, principalmente dirigidas à simplificação dos processos e à garantia de certeza jurídica, não apenas na construção, mas também na gestão do terreno e na execução dos trabalhos de urbanização, incorporando programas de ajuda pública para a compra de terrenos, urbanização e construção de habitações acessíveis ou VPO, tanto em iniciativas públicas como privadas.
Da mesma forma, estamos a trabalhar para alcançar a incorporação de programas para a troca de terrenos públicos não urbanizados por terrenos urbanos privados, permitindo que as administrações iniciem a construção de habitação em um período mais curto. Procuramos também evitar que encargos externos sobre os setores paralisem indefinidamente o seu desenvolvimento devido à impraticabilidade da sua execução.
A nova Lei da Habitação da Andaluzia, que deverá entrar em vigor em 2026, tem como pontos-chave a habitação acessível, o acesso para os jovens e o aumento da oferta. A Andaluzia tornou-se a primeira comunidade autónoma a criar a sua própria normativa neste setor após ter iniciado a elaboração do projeto de lei. Por que razão a Andaluzia está tão atrasada neste aspecto?
A Andaluzia está atrasada em relação a outras comunidades autónomas na criação de uma lei autónoma sobre habitação porque a despesa pública para a habitação caiu vertiginosamente desde 2009, em consequência do surgimento da crise e do subsequente aumento da dívida pública. Portanto, a criação de um quadro normativo sobre a questão habitacional ficou em segundo plano em relação a outras prioridades.
Embora a lei da habitação seja um passo positivo, não podemos ignorar que não será suficiente sem uma maior disponibilidade de terrenos urbanizados e a aceleração dos prazos dos processos. Assim, é fundamental que a administração continue a promover iniciativas para uma maior acessibilidade à habitação. Se conseguirmos superar os obstáculos normativos e melhorar a disponibilidade de terrenos urbanizáveis, o setor imobiliário na Andaluzia conhecerá um crescimento sustentável e positivo nos próximos anos.
