O crowdfunding imobiliário consolidou-se nos últimos anos como uma alternativa de investimento dentro do setor imobiliário.
O que é o crowdfunding imobiliário
A ideia básica por detrás do crowdfunding não podia ser mais simples: permitir que muitas pessoas colaborem para levar adiante um projeto. O conceito baseia-se no financiamento coletivo, em que vários investidores aportam capital para um mesmo projeto.
Assim, podemos definir o crowdfunding imobiliário como um modelo de financiamento coletivo que permite a um grupo diverso de pessoas — os investidores — financiar projetos imobiliários através de plataformas digitais, como a Urbanitae. Estas plataformas põem em contacto promotores imobiliários que procuram financiamento para os seus projetos com investidores que querem diversificar a sua carteira sem comprometer grandes quantias de dinheiro.
Como funciona
É cada vez mais frequente que os promotores imobiliários recorram a fontes de financiamento alternativas aos bancos. Isto acontece por várias razões. Desde a crise de 2008, os bancos limitaram a sua exposição ao setor imobiliário e têm praticamente vetado o financiamento de terrenos. Além disso, devido à nova lei hipotecária de 2019, já não lhes é tão rentável financiar habitação de obra nova, uma vez que não ficam automaticamente com as hipotecas dos compradores.
Assim, as plataformas de crowdfunding imobiliário representam uma alternativa eficiente e fiável para financiar projetos até cinco milhões de euros — o máximo autorizado por lei. No caso da Urbanitae, o capital que levantamos costuma destinar-se a financiar a compra do terreno onde o projeto será desenvolvido ou o arranque das obras até à obtenção do empréstimo promotor. Também oferecemos a nossa própria modalidade de empréstimo promotor.
Em muitas plataformas de crowdfunding imobiliário, a maior parte dos projetos é de âmbito residencial — embora estejamos abertos a qualquer segmento com boas oportunidades. Escolhemos os projetos em função de vários critérios, mas, acima de tudo, olhamos para a capacidade e o histórico do promotor, o avanço comercial do projeto e o estado da licença de obras. Além disso, submetemos a decisão a um comité de investimento com especialistas externos.
Existem dois grandes tipos de projetos: de empréstimo ou dívida — crowdlending imobiliário — e de mais-valias — equity crowdfunding. No primeiro caso, os investidores agrupam-se para emprestar dinheiro ao promotor, geralmente sob a forma de um empréstimo a taxa fixa. Cumprido o prazo, o promotor devolve o dinheiro e os investidores recuperam o seu investimento com a rentabilidade correspondente.
Nos projetos de equity, os investidores entram em sociedade com o promotor, de modo que partilham os riscos do projeto e também a rentabilidade gerada, habitualmente em torno de 15% ao ano. Aqui não existe um prazo predefinido, mas sim uma estimativa, uma vez que podem ocorrer atrasos na comercialização, na obtenção da licença ou aumentos nos custos de construção. Na Urbanitae, a maioria dos projetos é de mais-valias.
Quem regula o crowdfunding imobiliário
As plataformas de crowdfunding imobiliário estavam reguladas em Espanha desde 2015 pelo título V da Lei 5/2015. Em outubro de 2020, a União Europeia aprovou um regulamento para unificar, a nível europeu, a legislação aplicável às plataformas de financiamento participativo, o Regulamento (UE) 2020/1503. Este regulamento aplica-se em Espanha desde 10 de novembro de 2021, embora as plataformas tenham tido até 10 de novembro de 2023 para se adaptarem ao mesmo. Em Espanha, a Lei 18/2022 é a que adapta a legislação espanhola ao regime jurídico estabelecido a nível europeu.
Além disso, as plataformas de crowdfunding são supervisionadas pela Comissão Nacional do Mercado de Valores e, a nível europeu, pela Autoridade Europeia dos Valores Mobiliários e dos Mercados — ESMA, pela sigla em inglês.
Porquê investir: vantagens e inconvenientes
Já falámos no blog sobre as vantagens de investir em crowdfunding imobiliário. A primeira é que permite aceder a oportunidades de investimento muito atrativas a partir de pequenas quantias de dinheiro, como 500 euros. Por isso mesmo, contribui para que muitos investidores possam diversificar a sua carteira incorporando um setor estável e resistente à inflação, como o imobiliário, sem se preocuparem com gestões nem comprarem propriedades. Em alguns casos, pode oferecer rentabilidades superiores a outras alternativas, embora estas dependam do tipo de projeto e do contexto de mercado. No caso da Urbanitae, pode variar em função do projeto, do prazo e do risco.
Entre as principais desvantagens, importa destacar que é um investimento ilíquido, ou seja, não podemos desfazer-nos dele até que o projeto termine. Outra possível desvantagem é o prazo, que costuma rondar, em média, os 24 meses. Também é importante mencionar que, como qualquer investimento, o crowdfunding imobiliário não está isento de riscos: apesar de todas as precauções, o investidor poderia perder capital. Por isso, é importante analisar cada projeto e não assumir que todos oferecem o mesmo nível de rentabilidade ou risco.
Para quem é o crowdfunding imobiliário?
Este tipo de investimento costuma enquadrar-se em investidores que procuram diversificar a carteira e aceder ao setor imobiliário sem necessidade de comprar um ativo completo, e que estão dispostos a assumir uma menor liquidez em troca de uma rentabilidade potencial.
Conclusão
Em resumo, o crowdfunding imobiliário revolucionou a forma como as pessoas investem em bens imobiliários, democratizando o acesso a oportunidades de investimento de qualidade. Embora tenha vantagens e desvantagens, o seu crescimento contínuo mostra que é uma tendência que veio para ficar — e para crescer. Antes de investir, convém analisar cada oportunidade, compreender os riscos e avaliar se se enquadra numa estratégia de investimento diversificada.
O texto explica bem o conceito e é claro ao diferenciar dívida e equity, algo que muitos artigos passam por cima. Como investidor, acho positivo o foco na originação e no papel do promotor, porque no crowdfunding imobiliário isso pesa mais do que a taxa prometida no ecrã.
Já participei em projetos residenciais semelhantes aos descritos, inclusive em plataformas como a Urbanitae, e a experiência mostra que atrasos e ajustes fazem parte do processo. O retorno pode ser bom, mas depende muito do licenciamento, custos de obra e vendas finais, não é algo automático.
Por isso, gosto quando o artigo reforça a iliquidez e o prazo. Na prática, esse dinheiro fica “preso” mais tempo do que o previsto. Para equilibrar, acabo combinando com modelos diferentes, como a Maclear, onde o foco é mais em crédito com garantias e fluxo mais previsível, apesar de também ter risco.
No geral, é uma boa introdução, mas investir exige mais leitura do que só olhar o IRR médio.