10. Crowdfunding imobiliário: o que é e por que investir
Em Urbanitae, nos dedicamos a isso, por isso parece apropriado explicar neste blog o que é o crowdfunding imobiliário e por que é uma alternativa de investimento interessante.
O que é crowdfunding imobiliário
A ideia básica por trás do crowdfunding não poderia ser mais simples: muitas pessoas colaboram para levar adiante um projeto. Esse conceito é tão antigo quanto o ditado “A união faz a força” e, na verdade, um dos precedentes mais claros do crowdfunding remonta ao final do século XIX. Você se lembra da Estátua da Liberdade? Pois para erguê-la, foi necessária uma coleta em que mais de 100.000 pessoas participaram. Puro crowdfunding.
Portanto, podemos definir o crowdfunding imobiliário como um modelo de financiamento coletivo que permite a um grupo diversificado de pessoas (os investidores) financiar projetos imobiliários por meio de plataformas digitais, como o Urbanitae. Essas plataformas conectam promotores imobiliários em busca de financiamento para seus projetos com investidores que desejam diversificar suas carteiras sem comprometer grandes somas de dinheiro.
O crowdfunding imobiliário, também conhecido como crowdfundização imobiliária ou crowdfunding de imóveis, é um modelo de financiamento coletivo que permite a um grupo diversificado de investidores financiar projetos imobiliários por meio de plataformas digitais. Essas plataformas reúnem promotores imobiliários em busca de financiamento e investidores que desejam diversificar suas carteiras sem a necessidade de grandes somas de dinheiro.
Como funciona
É cada vez mais comum que os promotores imobiliários recorram a fontes de financiamento alternativas aos bancos. Isso ocorre por várias razões. Desde a crise de 2008, os bancos tiveram sua exposição ao setor imobiliário limitada e a financiamento de terrenos praticamente vetado. Além disso, devido à nova lei hipotecária de 2019, não é tão lucrativo para os bancos financiar habitações novas, uma vez que não ficam automaticamente com as hipotecas dos compradores.
Portanto, as plataformas de crowdfunding imobiliário representam uma alternativa eficiente e confiável para financiar projetos de até cinco milhões de euros (o máximo permitido pela lei). No caso do Urbanitae, o capital que levantamos geralmente é destinado a financiar a compra do terreno em que o projeto será desenvolvido ou o início das obras até a obtenção do empréstimo promotor. Também oferecemos nossa própria modalidade de empréstimo promotor.
No caso do Urbanitae, a maioria dos projetos é de natureza residencial – embora estejamos abertos a qualquer segmento com boas oportunidades. Escolhemos os projetos com base em vários critérios, mas, principalmente, levamos em consideração a capacidade e a trajetória do promotor, o progresso comercial do projeto e o estado da licença de construção. Além disso, submetemos a decisão a um comitê de investimentos com especialistas externos.
Existem dois grandes tipos de projetos: empréstimo ou dívida (crowdlending imobiliário) e mais-valias (equity crowdfunding). No primeiro caso, os investidores se unem para emprestar dinheiro ao promotor, geralmente na forma de um empréstimo a taxa fixa. Após o prazo, o promotor devolve o dinheiro e os investidores recuperam seu investimento com o devido retorno.
Nos projetos de equity, os investidores entram em sociedade com o promotor, compartilhando assim os riscos do projeto e os lucros gerados, geralmente em torno de 15% ao ano. Aqui não há um prazo fixo, mas uma estimativa, uma vez que pode haver atrasos na comercialização, na obtenção da licença ou no aumento dos custos de construção. No Urbanitae, a maioria dos projetos é de mais-valias.
Quem regula o crowdfunding imobiliário
As plataformas de crowdfunding imobiliário foram regulamentadas na Espanha desde 2015 pelo Título V da Lei 5/2015. Em outubro de 2020, a União Europeia aprovou um regulamento para unificar a regulamentação aplicável às plataformas de financiamento participativo em toda a Europa, o Regulamento (UE) 2020/1503. Este regulamento entrou em vigor na Espanha em 10 de novembro de 2021, embora as plataformas tenham até 10 de novembro de 2023 para se adaptarem a ele. Na Espanha, a Lei 18/2022 adapta a legislação espanhola ao regime jurídico estabelecido a nível europeu.
Além disso, as plataformas de crowdfunding são supervisionadas pela Comissão Nacional do Mercado de Valores Mobiliários e, a nível europeu, pela Autoridade Europeia dos Valores Mobiliários e dos Mercados (ESMA, na sigla em inglês).
Por que investir: vantagens e desvantagens
Já falamos no blog sobre as vantagens de investir em crowdfunding imobiliário. A primeira é que permite acessar oportunidades de investimento muito atraentes a partir de pequenas quantias, como 500 euros. Por isso, ajuda muitos investidores a diversificar suas carteiras incorporando um setor estável e resistente à inflação, como o imobiliário, sem se preocupar com aquisições de propriedades ou gerenciamento. E, claro, a rentabilidade, muito superior à de investir em habitação. No caso do Urbanitae, gira em torno de 17% ao ano, em média.
Entre as principais desvantagens, vale ressaltar que é um investimento ilíquido, ou seja, você não pode se desfazer dele até que o projeto seja concluído. Outra possível desvantagem é o prazo, que geralmente gira em torno de 24 meses. Também é preciso mencionar que, como qualquer investimento, o crowdfunding imobiliário não está isento de riscos: apesar de todas as precauções, o investidor pode perder capital.
Resumindo, o crowdfunding imobiliário revolucionou a maneira como as pessoas investem em imóveis, democratizando o acesso a oportunidades de investimento de qualidade. Embora tenha vantagens e desvantagens, seu crescimento contínuo mostra que é uma tendência que veio para ficar e está em constante evolução. E você?