Le crowdfunding immobilier s’est imposé ces dernières années comme une alternative d’investissement au sein du secteur immobilier.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
L’idée de base du crowdfunding ne pourrait pas être plus simple : permettre à de nombreuses personnes de collaborer pour mener à bien un projet. Le concept repose sur le financement collectif, où plusieurs investisseurs apportent du capital à un même projet.
Nous pouvons donc définir le crowdfunding immobilier comme un modèle de financement collectif qui permet à un groupe diversifié de personnes — les investisseurs — de financer des projets immobiliers à travers des plateformes digitales, comme Urbanitae. Ces plateformes mettent en relation des promoteurs immobiliers à la recherche de financement pour leurs projets avec des investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille sans engager de grandes sommes d’argent.
Comment cela fonctionne
Il est de plus en plus fréquent que les promoteurs immobiliers aient recours à des sources de financement alternatives aux banques. Cela s’explique par plusieurs raisons. Depuis la crise de 2008, les banques ont limité leur exposition au secteur immobilier, et le financement du foncier leur est presque interdit. De plus, en raison de la nouvelle loi hypothécaire de 2019, il leur est moins rentable de financer des logements neufs, car elles ne conservent pas automatiquement les prêts hypothécaires des acheteurs.
Ainsi, les plateformes de crowdfunding immobilier représentent une alternative efficace et fiable pour financer des projets jusqu’à cinq millions d’euros — le maximum autorisé par la loi. Dans le cas d’Urbanitae, le capital que nous levons est généralement destiné à financer l’achat du terrain sur lequel le projet sera développé ou le démarrage des travaux jusqu’à l’obtention du prêt promoteur. Nous proposons également notre propre modalité de prêt promoteur.
Sur de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier, la plupart des projets relèvent du secteur résidentiel — même si nous restons ouverts à tout segment présentant de bonnes opportunités. Nous choisissons les projets selon plusieurs critères, mais nous nous concentrons surtout sur la capacité et l’expérience du promoteur, l’avancement commercial du projet et l’état du permis de construire. En outre, nous soumettons la décision à un comité d’investissement composé d’experts externes.
Il existe deux grands types de projets : les projets de prêt ou de dette — crowdlending immobilier — et les projets de plus-value — equity crowdfunding. Dans le premier cas, les investisseurs se regroupent pour prêter de l’argent au promoteur, généralement sous la forme d’un prêt à taux fixe. Une fois le délai arrivé à échéance, le promoteur rembourse l’argent et les investisseurs récupèrent leur investissement avec la rentabilité correspondante.
Dans les projets d’equity, les investisseurs s’associent au promoteur, de sorte qu’ils partagent les risques du projet ainsi que la rentabilité générée, généralement autour de 15 % par an. Ici, il n’existe pas de délai prédéfini, mais une estimation, car des retards peuvent survenir dans la commercialisation, l’obtention du permis ou en raison de hausses des coûts de construction. Chez Urbanitae, la majorité des projets sont des projets de plus-value.
Qui régule le crowdfunding immobilier ?
Les plateformes de crowdfunding immobilier étaient réglementées en Espagne depuis 2015 par le titre V de la Loi 5/2015. En octobre 2020, l’Union européenne a approuvé un règlement visant à unifier au niveau européen la réglementation applicable aux plateformes de financement participatif, le Règlement (UE) 2020/1503. Ce règlement s’applique en Espagne depuis le 10 novembre 2021, même si les plateformes disposent jusqu’au 10 novembre 2023 pour s’y adapter. En Espagne, la Loi 18/2022 adapte la législation espagnole au cadre juridique établi au niveau européen.
Par ailleurs, les plateformes de crowdfunding sont supervisées par la Commission nationale du marché des valeurs mobilières et, au niveau européen, par l’Autorité européenne des marchés financiers — ESMA, selon son sigle anglais.
Pourquoi investir : avantages et inconvénients
Nous avons déjà parlé sur le blog des avantages d’investir dans le crowdfunding immobilier. Le premier est qu’il permet d’accéder à des opportunités d’investissement très attractives à partir de petits montants, comme 500 euros. Pour cette même raison, il aide de nombreux investisseurs à diversifier leur portefeuille en y intégrant un secteur stable et résistant à l’inflation, comme l’immobilier, sans se soucier de la gestion ni acheter de biens. Dans certains cas, il peut offrir des rentabilités supérieures à d’autres alternatives, bien que celles-ci dépendent du type de projet et du contexte de marché. Dans le cas d’Urbanitae, elle peut varier en fonction du projet, du délai et du risque.
Parmi les principaux inconvénients, il faut souligner qu’il s’agit d’un investissement illiquide, c’est-à-dire que nous ne pouvons pas nous en défaire tant que le projet n’est pas terminé. Un autre inconvénient possible est le délai, qui tourne généralement autour de 24 mois. Il convient également de mentionner que, comme tout investissement, le crowdfunding immobilier n’est pas exempt de risques : malgré toutes les précautions, l’investisseur pourrait perdre du capital. Il est donc important d’analyser chaque projet et de ne pas supposer qu’ils offrent tous le même niveau de rentabilité ou de risque.
À qui s’adresse le crowdfunding immobilier ?
Ce type d’investissement convient généralement aux investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à accéder au secteur immobilier sans avoir à acheter un actif complet, et qui sont prêts à accepter une liquidité plus faible en échange d’une rentabilité potentielle.
Conclusion
En résumé, le crowdfunding immobilier a révolutionné la manière dont les particuliers investissent dans l’immobilier, en démocratisant l’accès à des opportunités d’investissement de qualité. Bien qu’il présente des avantages et des inconvénients, sa croissance continue montre qu’il s’agit d’une tendance qui est là pour durer, et qui progresse. Avant d’investir, il convient d’analyser chaque opportunité, de comprendre les risques et d’évaluer si elle s’intègre dans une stratégie d’investissement diversifiée.
