Immobilien-Crowdfunding hat sich in den letzten Jahren als Anlagealternative innerhalb des Immobiliensektors etabliert.
Was ist Immobilien-Crowdfunding?
Die Grundidee hinter Crowdfunding könnte nicht einfacher sein: Viele Menschen arbeiten zusammen, um ein Projekt voranzubringen. Das Konzept basiert auf kollektiver Finanzierung, bei der mehrere Anleger Kapital für ein und dasselbe Projekt bereitstellen.
Daher lässt sich Immobilien-Crowdfunding als ein Modell der kollektiven Finanzierung definieren, das es einer vielfältigen Gruppe von Menschen — den Anlegern — ermöglicht, Immobilienprojekte über digitale Plattformen wie Urbanitae zu finanzieren. Diese Plattformen bringen Immobilienentwickler, die Finanzierung für ihre Projekte suchen, mit Anlegern zusammen, die ihr Portfolio diversifizieren möchten, ohne große Geldbeträge zu binden.
Wie es funktioniert
Es kommt immer häufiger vor, dass Immobilienentwickler auf alternative Finanzierungsquellen außerhalb der Banken zurückgreifen. Dafür gibt es mehrere Gründe. Seit der Krise von 2008 haben Banken ihre Exponierung gegenüber dem Immobiliensektor begrenzt, und die Finanzierung von Grundstücken ist für sie nahezu ausgeschlossen. Außerdem ist es für sie aufgrund des neuen Hypothekengesetzes von 2019 weniger rentabel, Neubauwohnungen zu finanzieren, da sie die Hypotheken der Käufer nicht automatisch behalten.
Immobilien-Crowdfunding-Plattformen stellen daher eine effiziente und verlässliche Alternative dar, um Projekte von bis zu fünf Millionen Euro zu finanzieren — dem gesetzlich zulässigen Höchstbetrag. Im Fall von Urbanitae wird das von uns eingeworbene Kapital in der Regel für den Kauf des Grundstücks verwendet, auf dem das Projekt entwickelt wird, oder für den Beginn der Bauarbeiten bis zum Erhalt des Bauträgerdarlehens. Außerdem bieten wir unsere eigene Form des Bauträgerdarlehens an.
Auf vielen Immobilien-Crowdfunding-Plattformen ist der Großteil der Projekte im Wohnsegment angesiedelt — auch wenn wir für jedes Segment mit guten Chancen offen sind. Wir wählen die Projekte nach mehreren Kriterien aus, achten aber vor allem auf die Leistungsfähigkeit und Erfolgsbilanz des Entwicklers, den Vertriebsfortschritt des Projekts und den Stand der Baugenehmigung. Darüber hinaus legen wir die Entscheidung einem Investitionsausschuss mit externen Experten vor.
Es gibt zwei große Arten von Projekten: Darlehens- oder Fremdkapitalprojekte — Immobilien-Crowdlending — und Wertsteigerungsprojekte — Equity Crowdfunding. Im ersten Fall schließen sich Anleger zusammen, um dem Entwickler Geld zu leihen, in der Regel in Form eines festverzinslichen Darlehens. Nach Ablauf der Frist zahlt der Entwickler das Geld zurück, und die Anleger erhalten ihre Investition mit der entsprechenden Rendite zurück.
Bei Equity-Projekten gehen die Anleger eine Partnerschaft mit dem Entwickler ein, sodass sie die Risiken des Projekts und auch die erzielte Rendite teilen, üblicherweise etwa 15 % pro Jahr. Hier gibt es keine feste Laufzeit, sondern eine Schätzung, da es zu Verzögerungen bei der Vermarktung, der Erteilung der Genehmigung oder zu steigenden Baukosten kommen kann. Bei Urbanitae ist der Großteil der Projekte auf Wertsteigerung ausgerichtet.
Wer reguliert Immobilien-Crowdfunding?
Immobilien-Crowdfunding-Plattformen waren in Spanien seit 2015 durch Titel V des Gesetzes 5/2015 reguliert. Im Oktober 2020 verabschiedete die Europäische Union eine Verordnung, um die für Schwarmfinanzierungsplattformen geltenden Vorschriften auf europäischer Ebene zu vereinheitlichen: die Verordnung (EU) 2020/1503. Diese Verordnung gilt in Spanien seit dem 10. November 2021, auch wenn die Plattformen bis zum 10. November 2023 Zeit hatten, sich daran anzupassen. In Spanien passt das Gesetz 18/2022 die spanische Gesetzgebung an den auf europäischer Ebene festgelegten Rechtsrahmen an.
Darüber hinaus werden Crowdfunding-Plattformen von der spanischen Wertpapiermarktaufsicht Comisión Nacional del Mercado de Valores und auf europäischer Ebene von der Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde — ESMA — beaufsichtigt.
Warum investieren: Vorteile und Nachteile
Wir haben im Blog bereits über die Vorteile einer Investition in Immobilien-Crowdfunding gesprochen. Der erste besteht darin, dass es den Zugang zu sehr attraktiven Investitionsmöglichkeiten bereits ab kleinen Beträgen wie 500 Euro ermöglicht. Genau deshalb trägt es dazu bei, dass viele Anleger ihr Portfolio diversifizieren können, indem sie einen stabilen und inflationsresistenten Sektor wie Immobilien aufnehmen, ohne sich um Verwaltung kümmern oder Immobilien kaufen zu müssen. In manchen Fällen kann es höhere Renditen bieten als andere Alternativen, wobei diese von der Art des Projekts und dem Marktkontext abhängen. Im Fall von Urbanitae kann dies je nach Projekt, Laufzeit und Risiko variieren.
Zu den wichtigsten Nachteilen gehört, dass es sich um eine illiquide Investition handelt, das heißt, man kann sich erst davon trennen, wenn das Projekt abgeschlossen ist. Ein weiterer möglicher Nachteil ist die Laufzeit, die im Durchschnitt meist etwa 24 Monate beträgt. Außerdem ist zu erwähnen, dass Immobilien-Crowdfunding wie jede Investition nicht risikofrei ist: Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen könnte der Anleger Kapital verlieren. Daher ist es wichtig, jedes Projekt zu analysieren und nicht davon auszugehen, dass alle dasselbe Rendite- oder Risikoniveau bieten.
Für wen ist Immobilien-Crowdfunding geeignet?
Diese Art der Investition passt in der Regel zu Anlegern, die ihr Portfolio diversifizieren und Zugang zum Immobiliensektor erhalten möchten, ohne ein vollständiges Asset kaufen zu müssen, und die bereit sind, im Austausch für eine potenzielle Rendite eine geringere Liquidität zu akzeptieren.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Immobilien-Crowdfunding die Art und Weise revolutioniert hat, wie Menschen in Immobilien investieren, indem es den Zugang zu hochwertigen Investitionsmöglichkeiten demokratisiert. Auch wenn es Vorteile und Nachteile hat, zeigt sein anhaltendes Wachstum, dass es sich um einen Trend handelt, der gekommen ist, um zu bleiben — und weiter zu wachsen. Vor einer Investition sollte jede Gelegenheit analysiert, die Risiken verstanden und geprüft werden, ob sie in eine diversifizierte Anlagestrategie passt.
