Hoje queremos falar sobre um dos aspectos mais importantes ao investir em crowdfunding imobiliário: a escolha dos projetos nos quais investir. Em particular, veremos como a Urbanitae escolhe os projetos que decide financiar… e por que essa seleção explica em grande parte o sucesso da empresa.
Sabemos que, ao investir, existem duas grandes estratégias: ativa e passiva. A primeira exige o envolvimento direto do investidor – ou de um especialista em seu nome – para saber onde investir a cada momento com base em uma análise constante do mercado. O investimento passivo confia na trajetória ascendente do mercado a longo prazo, limitando-se a replicar seu desempenho, com muito menos esforço.
Na Urbanitae, combinamos os dois enfoques. Por um lado, uma equipe de especialistas é responsável por selecionar os projetos que fazem sentido para financiar. São eles que fazem a maior parte do trabalho. Mas é o investidor quem decide: uma vez que um projeto é publicado, o investidor pode consultar todas as informações disponíveis sobre ele e decidir se investirá nele ou esperará por uma oportunidade de investimento que o convença mais.
Neste artigo, contamos como é a primeira parte do processo. Ou seja, como um projeto imobiliário se torna um projeto da Urbanitae.
Como a Urbanitae escolhe os projetos
A equipe encarregada de filtrar os projetos que chegam à plataforma é a de Imóveis. Além das inúmeras propostas que recebemos através do formulário de contato, muitos projetos nos chegam diretamente. Após ter financiado quase uma centena de projetos com mais de 50 promotores, somos conhecidos por ser um parceiro confiável. Às vezes, é o próprio banco que nos recomenda aos promotores.
Depois de recebermos a proposta, analisamos quatro pontos-chave para determinar se o projeto atende às condições para ser financiado na plataforma.
Promotor
Tudo começa com o promotor. Na Urbanitae, antes de avaliar um projeto, observamos a atividade passada e presente do promotor. Ou seja, verificamos se ele possui a solidez necessária para gerenciar um projeto como o que nos é apresentado. Se a promoção for interessante, mas o promotor não tiver experiência na área ou no tipo específico de projeto, às vezes propomos a figura de um promotor associado que investirá no projeto ou participará nas taxas.
Outro aspecto fundamental para nós é o acesso à financiamento do promotor. Em muitos de nossos projetos, os investidores fornecem o capital necessário para comprar o terreno ou suportar os custos iniciais da obra até que o empréstimo do promotor seja concedido. Portanto, verificamos a relação do promotor com os bancos, conversando diretamente com as instituições financeiras.
Comercialização
Outro fator-chave na aprovação de um projeto é que os preços de venda façam sentido agora, não no futuro. Para isso, verificamos se esses preços estão alinhados com o mercado e solicitamos uma avaliação externa aos agentes de propriedade imobiliária (API) com os quais colaboramos em toda a Espanha. Nos projetos de mais-valias, incorporamos à documentação do projeto um relatório de avaliação independente.
Além disso, precisamos verificar o grau de avanço comercial do empreendimento. A melhor demonstração do atrativo do projeto é que ele já conte com um nível razoável de vendas ou reservas. Esse percentual de reservas é, além disso, fundamental para obter o empréstimo do promotor necessário para concluir o projeto e geralmente fica em torno de 50% ou mais.
Aspectos administrativos
Outro ponto-chave de um projeto é a licença de construção devido à sua importância nos prazos. A situação ideal é que o projeto já tenha licença, mas nem sempre é possível. Nesse caso, na Urbanitae, verificamos se os prazos indicados pelo promotor em seu plano de negócios são realistas – e costumamos ajustá-los para cima, por prudência. Nesse caso, conversamos diretamente com as autoridades para verificar.
Avaliação da obra
Ao mesmo tempo, verificamos se os custos de construção propostos pelo promotor são razoáveis. Nesse caso, introduzimos a figura do monitoramento do projeto. Ou seja, validamos, com um agente externo, a viabilidade técnica, administrativa e econômica do projeto; esse agente externo também verifica o desenvolvimento adequado das obras por meio de relatórios periódicos.
O comitê de investimentos
Após a verificação desses quatro pontos, se as condições forem boas, o projeto é submetido à avaliação de um comitê de investimentos, que se reúne semanalmente na Urbanitae. Nesse comitê, os quatro grandes aspectos que mencionamos são revisados com a entrada de especialistas independentes. Não é necessário que o projeto seja aprovado na primeira sessão. No entanto, para receber luz verde, o comitê deve aprovar o projeto por unanimidade.
A seleção de projetos na Urbanitae é fundamental, uma vez que nossa reputação está ligada a eles. Embora insistamos que os retornos no passado não garantem os futuros, nossos investidores valorizam muito esse processo de seleção. Em outras palavras, eles confiam que, se a Urbanitae deu sua aprovação, o projeto será uma boa oportunidade de investimento.
Isso é o que nos faz manter nosso nível de exigência e priorizar não apenas o retorno, mas a segurança de nossos investimentos. Até o momento, os resultados e a avaliação de nossos investidores são nossa melhor garantia.
