Oggi vogliamo parlarvi di uno degli aspetti più importanti quando si tratta di investire nel crowdfunding immobiliare: la scelta dei progetti in cui investire. In particolare, vedremo come Urbanitae seleziona i progetti che decide di finanziare… e perché questa selezione spiega in gran parte il successo dell’azienda.
Sappiamo che, quando si tratta di investire, ci sono due grandi strategie: attiva e passiva. La prima richiede il coinvolgimento diretto dell’investitore – o di un esperto in suo nome – per sapere dove investire in ogni momento in base a un costante analisi di mercato. L’investimento passivo si affida alla crescita a lungo termine del mercato, limitandosi a replicarne la redditività con molto meno sforzo.
In Urbanitae, combiniamo entrambi gli approcci. Da una parte, un team di esperti si occupa di selezionare i progetti che hanno senso finanziare. Sono loro a svolgere la maggior parte del lavoro. Ma è l’investitore a decidere: una volta pubblicato un progetto, l’investitore può consultare tutte le informazioni disponibili su di esso e decidere se investire o attendere un’opportunità di investimento che lo convinca di più.
In questo articolo vi raccontiamo come funziona la prima parte del processo. Cioè, come un progetto immobiliare diventa un progetto di Urbanitae.
Come Urbanitae sceglie i progetti
Il team incaricato di filtrare i progetti che arrivano alla piattaforma è il settore Immobiliare. Oltre alle numerose proposte che ci arrivano tramite il modulo di contatto, molti progetti ci giungono direttamente. Dopo aver finanziato quasi un centinaio di progetti con oltre 50 promotori, siamo conosciuti per essere un partner affidabile. A volte, è addirittura la banca stessa a consigliare i promotori a noi.
Una volta ricevuta la proposta, esaminiamo quattro punti chiave per determinare se il progetto soddisfa le condizioni per essere finanziato sulla piattaforma.
Promotore
Tutto inizia dal promotore. In Urbanitae, prima di valutare un progetto, ci concentriamo sull’attività passata e presente del promotore. Cioè, verifichiamo se ha la solidità necessaria per gestire un progetto come quello che ci propone. Se lo sviluppo è interessante ma il promotore non ha esperienza nella zona o nel tipo specifico di progetto, a volte proponiamo la figura di un promotore associato che investa nel progetto o partecipi alle commissioni.
Un altro aspetto fondamentale per noi è l’accesso al finanziamento da parte del promotore. In molti dei nostri progetti, gli investitori forniscono il capitale necessario per acquistare il terreno o sostenere i costi iniziali dei lavori fino all’arrivo del prestito del promotore. Pertanto, verifichiamo la relazione del promotore con le banche parlando direttamente con le istituzioni finanziarie.
Commerciale
Un altro fattore chiave per l’approvazione di un progetto è che i prezzi di vendita abbiano senso ora, non in futuro. Per fare ciò, verifichiamo se tali prezzi siano in linea con il mercato e richiediamo una valutazione esterna da parte di agenti immobiliari (API) con cui collaboriamo in tutta Spagna. Nei progetti di plusvalenze, includiamo nella documentazione del progetto una relazione di valutazione indipendente.
Inoltre, è necessario verificare il grado di avanzamento commerciale del progetto. La migliore dimostrazione dell’attraente del progetto è che abbia già un ragionevole grado di vendite o prenotazioni. Questa percentuale di prenotazioni è, inoltre, fondamentale per ottenere il prestito del promotore necessario per completare il progetto ed è di solito intorno al 50% o più.
Aspetti amministrativi
Un altro dei punti chiave di un progetto è il permesso di costruzione, per la sua importanza nei tempi. Che il progetto abbia già il permesso è la situazione ideale, ma non sempre è possibile. In questo caso, in Urbanitae verifichiamo che i tempi indicati dal promotore nel suo piano aziendale siano plausibili, e di solito li aumentiamo per prudenza. In questo caso, parliamo direttamente con le autorità per verificarlo.
Valutazione del lavoro
Allo stesso tempo, verifichiamo che i costi di costruzione proposti dal promotore siano ragionevoli. In questo caso, includiamo la figura del project monitoring. Cioè, convalidiamo, attraverso un agente esterno, la fattibilità tecnica, amministrativa ed economica del progetto; questo agente esterno verifica anche lo sviluppo corretto dei lavori attraverso rapporti periodici.
Il comitato delle investimenti
Una volta verificati questi quattro punti, se le condizioni sono buone, il progetto viene sottoposto all’approvazione di un comitato delle investimenti, che si riunisce ogni settimana in Urbanitae. In questo comitato vengono esaminate le quattro grandi aree che abbiamo indicato con il contributo di esperti indipendenti. Non è necessario che il progetto venga approvato nella prima sessione. Tuttavia, per ottenere il via libera, il comitato deve approvare il progetto all’unanimità.
La selezione dei progetti in Urbanitae è un punto fondamentale, poiché la nostra reputazione è legata a essi. Anche se sottolineiamo che i rendimenti ottenuti in passato non garantiscono quelli futuri, i nostri investitori apprezzano molto questo processo di selezione. In altre parole, si fidano del fatto che se Urbanitae ha dato il suo via libera, il progetto sarà una buona opportunità di investimento.
Questo è ciò che ci porta a mantenere il nostro livello di esigenza e a dare priorità non tanto alla redditività quanto alla sicurezza dei nostri investimenti. Finora, i risultati e la valutazione dei nostri investitori sono la nostra migliore garanzia.
