Nos últimos anos, o mercado imobiliário espanhol testemunhou a ascensão do build to rent (BTR). Ao contrário do modelo tradicional Build to Sell (BTS), onde as propriedades são vendidas imediatamente após a construção, o BTR contempla a construção de edifícios especificamente para serem alugados, em vez de serem vendidos a proprietários individuais. Este modelo imobiliário atrai e ganha cada vez mais popularidade entre investidores, promotores e arrendatários.
Em 2023, o build to rent cresceu 27% em relação ao ano anterior, com mais de 11.000 casas em Espanha. Isto é refletido no último estudo da Activum Real Estate Consulting, que oferece uma radiografia detalhada do panorama atual do BTR, os principais atores e as oportunidades de investimento que este segmento oferece. Segundo a imobiliária, 6% dos projetos dos promotores inicialmente previstos para venda em 2023 evoluíram para BTR. O déficit de habitação para arrendamento está a motivar muitos promotores a apostar nesta fórmula para avançar com as suas promoções.
O crescimento exponencial que o BTR tem tido nos últimos anos reflete uma mudança nas preferências e nos comportamentos do mercado. As dificuldades de acesso à propriedade obrigam muitos, especialmente os mais jovens, mas também muitas famílias, a optar pelo arrendamento. Ao mesmo tempo, a atual escassez de habitações disponíveis para arrendamento em Espanha está a impulsionar ainda mais o avanço do BTR.
Madrid lidera o BTR, enquanto a Andaluzia dispara
Madrid lidera o mercado do BTR e destaca-se como o principal foco de atração deste segmento. Na capital, o número de projetos build to rent experimentou um crescimento notável, de 115% no último ano, em grande parte motivado pela procura das novas gerações que optam pela flexibilidade oferecida pelo arrendamento em vez da propriedade. Das 11.000 unidades disponíveis a nível nacional, Madrid, com 5.859 casas BTR, representa 46%.
O crescimento é também muito significativo na Andaluzia, de 200 casas no ano anterior para 1.775 casas atuais. 49% destas estão concentradas em Málaga e Sevilha, representando 26% da oferta de BTR.
A Comunidade Valenciana, por sua vez, mostra um crescimento sólido com um aumento de 46%, alcançando mais de 1.400 casas BTR em comercialização. Valência concentra 57% desta oferta e Alicante 17%.
A Catalunha também tem uma oferta interessante (1.100 casas). Apesar de ter registado uma diminuição de 30% em relação ao ano anterior, continua a ser uma região importante com 1.123 casas disponíveis. Neste caso, Barcelona reúne 23% do total, seguida por Tarragona com 13%.
A análise da Activum também indica um aumento nos preços de arrendamento, especialmente em Madrid. Os apartamentos de um quarto aumentaram 34% entre 2022 e 2024 (€1.100 em 2024), os de dois quartos 12% (€1.166 em 2024) e os de três quartos 22%.
Principais atores
Quanto à distribuição dos principais atores no mercado build to rent em Espanha, destaca-se a Vivenio, liderando a lista com aproximadamente 25% do total de casas disponíveis. Seguem-se Be Casa Essentials da Greystar (10%), Vivia Homes (9%), Stay Homes (7%) e Bialto e Rental Homes (Neinor Homes), com 5% cada um.
O BTR como solução para o problema da habitação em Espanha
Os grandes fundos de investimento e os grandes promotores espanhóis têm claro que o BTR oferece uma clara oportunidade de negócio e uma solução chave para o futuro do arrendamento residencial em Espanha. Empresas como Gestilar, Aedas Homes ou AQ Acentor detêm o maior número de promoções em BTR.
Para empresas como o Grupo Avintia Real Estate, o BTR acessível já está no centro do seu plano de ação: representa mais de 90% do negócio e prevê fechar 2024 com mais de 4.000 casas no portefólio.
Embora o BTR esteja em pleno auge, enfrenta certos desafios em Espanha, como a regulação do mercado de arrendamento e a necessidade de equilibrar a oferta com a procura. No entanto, as perspetivas a longo prazo são otimistas. A Activum antecipa que o modelo BTR continuará a expandir-se e a consolidar-se como uma opção viável e atraente tanto para inquilinos como para investidores.
