El mercado inmobiliario ha sido testigo directo en los últimos años del auge del Build to rent BTR (construir para alquilar) en España. A diferencia del tradicional Build to Sell (BTS), donde las propiedades se venden inmediatamente después de la construcción, el BTR contempla la construcción de edificios específicamente para ser alquilados, en lugar de ser vendidos a propietarios individuales. Un modelo inmobiliario que atrae y gana cada vez más popularidad entre inversores, promotores y arrendatarios.
En 2023 el Build to Rent creció un 27% respecto al año anterior, con más de 11.000 viviendas en España. Así lo refleja el último estudio de Activum Real Estate Consulting, que ofrece una detallada radiografía del panorama actual del BTR, los actores principales y las oportunidades de inversión que ofrece este segmento. Según la inmobiliaria, el 6% de los proyectos de las promotoras inicialmente planteadas para la venta en 2023 evolucionaron al BTR. El déficit de residencial en alquiler está motivando que muchos promotores apuesten por esta fórmula para sacar adelante sus promociones.
Un crecimiento exponencial que ha tenido el BTR en los últimos años refleja un cambio en las preferencias y en los comportamientos del mercado. Las dificultades de acceso a la vivienda en propiedad obligan, muy especialmente a los más jóvenes, pero también a muchas familias, a tener que optar por el alquiler. Al mismo tiempo, la actual escasez de viviendas de alquiler disponibles en España está impulsando aún más el avance del BTR.
Madrid lidera el BTR, mientras Andalucía se dispara
Madrid lidera el mercado de BTR y despunta como principal foco de atracción de este segmento. En la capital el número de proyectos Build to Rent ha experimentado un crecimiento notable, un 115% en el último año, en buena medida motivado por la demanda de las nuevas generaciones que se decantan por la flexibilidad que ofrece el alquiler frente a la propiedad. De las 11.000 plazas disponibles en el territorio nacional, Madrid, con 5.859 viviendas BTR, representa un 46%.
El crecimiento también es muy significativo en Andalucía, de 200 viviendas el año anterior a 1.775 viviendas actuales. El 49% se concentra en Málaga y Sevilla, aglutinando el 26% de la oferta de BTR.
La Comunidad Valenciana, por su parte, muestra un sólido crecimiento con un aumento del 46%, alcanzando más de 1.400 viviendas BTR en comercialización. Valencia concentra el 57% de esta oferta y Alicante el 17%.
Cataluña también cuenta con una oferta interesante (1.100 viviendas). Pese a registrar un descenso del 30% respecto al ejercicio anterior, sigue siendo una región importante con 1.123 viviendas disponibles. En este caso, Barcelona congrega el 23% del total seguida por Tarragona con un 13%.
El análisis de Activum también señala un aumento en los precios de alquiler, muy especialmente en Madrid. Las viviendas de un dormitorio se han incrementado entre 2022 y 2024 un 34% (1.100€ en 2024), las de dos dormitorios un 12% (1,166€ en 2024) y las de 3 un 22% (incremento del 22%).
Principales actores
En cuanto a la distribución de los principales actores en el mercado Buil to Rent en España, destaca Vivenio, que encabeza la lista y cuenta con aproximadamente el 25% del total de viviendas disponibles. Le siguen Be Casa Essentials de Greystar (10%), Vivia Homes (9%), Stay Homes (7%) o Bialto y Rental Homes (Neinor Homes), con un 5% cada uno.
El BTR como solución al problema de la vivienda en España
Los grandes fondos de inversión y las grandes promotoras españolas tienen claro que el BTR ofrece una clara oportunidad de negocio y solución clave para el futuro del alquiler residencial en España. Compañías como Gestilar, Aedas Homes o AQ Acentor acaparan el mayor número de promociones en BTR.
Para compañías como Grupo Avintia Real Estate, el BTR asequible se sitúa ya en el centro de su plan de acción: supone más del 90% del negocio y prevé cerrar 2024 con más de 4.000 viviendas en cartera.
Si bien, a pesar del auge, el BTR en España enfrenta ciertos desafíos, como la regulación del mercado del alquiler y la necesidad de equilibrar la oferta con la demanda. Sin embargo, las perspectivas a largo plazo son optimistas. Activum anticipa que el modelo BTR continuará expandiéndose y consolidándose como una opción viable y atractiva tanto para inquilinos como para inversores.
