En vista de que Urbanitae estará presente en el Iberinmo Summit Portugal los próximos lunes y martes, 15 y 16 de septiembre, entrevistamos a Simão Cruz, Country Director de Urbanitae en Portugal. Desde su llegada en 2024, el mercado portugués ha avanzado de manera notable: en ese primer año financiamos 8 proyectos por un total de 28,8 millones de euros, y en lo que va de 2025 ya hemos cerrado dos operaciones por 9,1 millones. Preguntamos a Simão cómo se está consolidando la presencia de Urbanitae en Portugal —su estrategia, los proyectos clave y lo que viene por delante— para ofrecer una visión clara de nuestro impulso en coinversión inmobiliaria.
Urbanitae desembarcó en Portugal en 2024 y en solo un año se ha consolidado como líder en coinversión inmobiliaria. ¿Qué balance haces de ese primer año de actividad?
Este último año ha sido bastante desafiante para Urbanitae en Portugal. Nos tomamos el tiempo necesario para estudiar no solo el mercado, sino toda la estructuración societaria, legal y fiscal de las operaciones inmobiliarias, antes de abordar el mercado con nuestra propuesta de valor. Abordado el mercado, este respondió bastante bien, pero como tenemos un enfoque muy prudente respecto a los riesgos de inversión, el arranque fue lento, aunque afortunadamente se materializó en excelentes alianzas con promotores y proyectos de referencia en Portugal.
En nuestro primer año de actividad conseguimos cerrar 10 campañas de crowdfunding con un volumen total de inversión de 38 millones de euros, sumando un total de 10.900 inversiones bajo gestión, lo que representa un AUM (assets under management) de 282 millones de euros.
En resumen, ha sido un primer año con resultados por encima de nuestras expectativas, en el que nos hemos posicionado como líderes del mercado en Portugal, lo que demuestra claramente el potencial de nuestra plataforma como solución alternativa de financiación de proyectos inmobiliarios.
En lo que llevamos de 2025, ya habéis financiado dos operaciones por más de 9 millones de euros. ¿Qué tipo de proyectos estáis priorizando en Portugal?
En Urbanitae somos agnósticos respecto al tipo de proyectos inmobiliarios en los que invertimos. Considerando el historial de proyectos en cartera, tenemos siete proyectos residenciales, dos apartoteles y un proyecto de oficinas. Hay una fuerte incidencia de proyectos residenciales, lo que refleja la inversión existente en el mercado inmobiliario portugués. Sin embargo, lo que priorizamos son proyectos propuestos por promotores con experiencia demostrada, un historial de proyectos finalizados con éxito, ubicados en zonas de alto valor añadido con fuerte demanda y con bajo riesgo de liquidez. Los proyectos sin riesgo de licencia, o donde el proceso ya está bastante avanzado, son siempre nuestro foco, ya que solo así podemos controlar los plazos de ejecución. También consideramos proyectos con la comercialización en fase bastante avanzada, dado que la estrategia de salida está claramente definida y, por lo tanto, en estos casos el enfoque del promotor se centrará en la ejecución.
El mercado inmobiliario portugués está viviendo un momento intenso, con foco tanto en residencial como en otros activos. ¿Dónde ves hoy las principales oportunidades de inversión?
Es un hecho que normalmente las principales oportunidades de inversión se encuentran mayoritariamente en zonas céntricas de las grandes ciudades, sin embargo, ha quedado claro que en las periferias también se encuentran excelentes proyectos. En Urbanitae hemos recibido bastantes solicitudes para evaluar oportunidades de proyectos residenciales de lujo en varias localizaciones premium, lo cual es natural debido a la reputación del país como destino de lujo, y últimamente debido al hecho de que numerosas personalidades conocidas mundialmente han elegido Portugal para invertir y residir.
«En Portugal nuestro AUM (assets under management) es de 282 millones de euros»
Además de los proyectos residenciales, que seguirán siendo los principales activos de inversión futura, hemos identificado conceptos como el flex living, proyectos de retail y los apartoteles, que tienden a resultar en excelentes oportunidades de inversión, tanto por la rentabilidad que generan como por el tiempo necesario para su desarrollo, que suele ser más corto que el de los residenciales. La escasez de este tipo de producto en el mercado hace que los precios sean atractivos para que los promotores inmobiliarios incluyan este tipo de operaciones en sus pipelines.
Uno de los valores diferenciales de Urbanitae es la coinversión: promotores e inversores particulares participan en los mismos proyectos. ¿Cómo está siendo recibido este modelo en Portugal?
Cada vez más promotores e inversores portugueses están tomando conocimiento de nuestra plataforma, y como consecuencia de ello, no solo tenemos más inversores residentes en Portugal invirtiendo con nosotros, sino que también los promotores inmobiliarios están considerando nuestro modelo de negocio en la estructuración de sus nuevos proyectos.
Solo en el último año, analizamos más de 150 oportunidades de inversión, una cifra que nos genera confianza respecto al potencial del mercado. Somos plenamente conscientes de que estamos solo al principio y que será cuestión de tiempo hasta que todos los promotores consideren el crowdfunding inmobiliario antes de definir la estructura de capital de cualquiera de sus proyectos. Puede que no elijan esta solución, pero está claro que deberán considerarla debido al valor añadido que aportamos al promotor y al proyecto, ya que cuanta más información tengan sobre las alternativas disponibles en el mercado, mejor será su decisión.
Urbanitae ha cerrado operaciones de gran volumen, con tickets de 5M€ antes inéditos en Portugal. ¿Qué supone esto para el sector y para la percepción de los inversores sobre esta fórmula?
La coinversión es un modelo conocido en Portugal. Sin embargo, sigue estando estructurado en un entorno cerrado a inversores institucionales y con valores mínimos de entrada fuera del alcance de los pequeños inversores particulares. Urbanitae ha venido literalmente a democratizar este mercado de inversión inmobiliaria, permitiendo que pequeños inversores que estaban fuera del mercado puedan formar parte del mismo, convirtiéndose en socios de los mejores promotores del país, invirtiendo en proyectos de referencia con rentabilidades esperadas que difícilmente podrían encontrar, y además con un componente de diversificación siempre importante en cualquier inversión.
Los tickets de 5M€ han abierto una puerta a nuevos promotores y proyectos de mayor envergadura, con mayor economía de escala, y como consecuencia, más eficientes y con mejores rentabilidades esperadas. Creo que el sector aún se sorprende con esta capacidad y con la forma en que hemos venido estructurando este tipo de operaciones. Es cierto que, para muchos promotores, la ventaja competitiva de utilizar Urbanitae muchas veces solo queda clara tras un primer contacto o el análisis de una primera oportunidad. La prueba de ello está en el hecho de que, de los 7 promotores con los que tenemos proyectos en curso en Portugal, 2 ya han regresado a la plataforma con nuevos proyectos, y otros 3 se encuentran actualmente con oportunidades en análisis por nuestra parte.
El Portugal Real Estate Summit reúne a los principales actores del mercado. ¿Qué importancia tiene para Urbanitae participar en un evento como este?
Para Urbanitae, el Portugal Real Estate Summit es, sobre todo, un momento para hacer un balance de lo que ha ocurrido en el sector en el año anterior y escuchar al mercado, contactando con promotores e inversores, asistiendo a las interesantes conferencias y debates, conociendo nuevos players y recogiendo sensibilidades sobre todo lo que implica el siempre dinámico proceso de promoción de cualquier proyecto inmobiliario.
«De los 7 promotores con los que tenemos proyectos en curso en Portugal, 2 ya han regresado a la plataforma con nuevos proyectos»
En la edición de 2024, tuvimos al exgobernador del Banco de Portugal comentando sobre la apertura de capital en proyectos y promoción inmobiliaria por parte de los promotores hacia los inversores particulares, precisamente señalando que en Portugal aún hay mucho por hacer en este ámbito. Este año tenemos una de las sesiones interactivas de discusión centradas en la financiación inmobiliaria alternativa, en la cual Urbanitae estará representada, participando como ponente, donde tendremos una vez más la oportunidad de discutir abiertamente el tema junto con promotores y otros stakeholders. Es claramente una señal de que el mercado está prestando cada vez más atención a las fuentes alternativas de financiación y a la apertura de las estructuras de capital a nuevos inversores.
¿Qué podemos esperar de Urbanitae en Portugal de aquí a finales de 2025 y en los próximos años?
Hasta finales de 2025, seguramente tendremos nuevas oportunidades de inversión que se anunciarán en la plataforma. Contamos, aún este mes, con lanzar una nueva campaña de crowdfunding para otro proyecto de referencia, y hasta final de año tenemos al menos tres nuevas oportunidades en nuestro pipeline. En los próximos años, sobre todo, queremos estabilizar una mayor recurrencia de nuevas oportunidades, permitiendo a los inversores de Urbanitae diversificar por país y por tipología de proyecto. También contamos con lanzar pronto nuestro primer proyecto de deuda, algo en lo que hemos estado trabajando con el objetivo de garantizar una seguridad jurídica y fiscal en su estructuración, y solo después de haber estabilizado esta parte, presentaremos esta nueva estrategia de inversión en Portugal.
En los próximos años queremos crecer en volumen financiado y en la base de inversores portugueses. El objetivo es captar cada vez más promotores y proyectos para nuestra plataforma, manteniendo la calidad de las oportunidades presentadas y a Urbanitae como lo que ya es en Portugal: la referencia en lo que respecta al crowdfunding inmobiliario.
