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Embora seja sempre a mesma coisa – financiar um projeto – no mundo do crowdfunding imobiliário existem dois tipos principais de estratégias. Por um lado, existem os projetos de mais-valias (também conhecidos como equity crowdfunding); por outro, projetos de empréstimos ou de dívida (também designados por financiamento coletivo ou financiamento coletivo baseado na dívida). Não estamos tanto interessados em nomes, mas sim em diferenças.
A diferença mais importante é o grau de associação dos investidores com o projeto. Enquanto em ganhos de capital, os investidores com parceiros de projeto, em projetos de dívida apenas emprestam o dinheiro ao desenvolvedor. No primeiro caso, os investidores geralmente entram em uma fase anterior do projeto. Eles só recebem seu dinheiro de volta quando todas as casas do empreendimento são construídas e vendidas. Nos projetos de empréstimo, recuperam-no quando o prazo expira e com os juros previamente fixados.
É por isso que os projetos de capital próprio tendem a ter prazos mais longos. Ao partilhar os riscos entre o investidor e o promotor, os retornos são mais elevados. Nos empréstimos, no entanto, a chave é garantir a capacidade do desenvolvedor de reembolsar. Ou seja, os riscos do projeto são semelhantes, já que sempre falamos de incorporação imobiliária. Mas o reembolso do empréstimo não está ligado, por exemplo, à venda de todas as unidades. Decorrido o prazo, o promotor deve devolver o dinheiro. Se você tem o quê, não há problema.
É aí que entram as garantias. Um exemplo claro é uma hipoteca. Se o empréstimo for acompanhado de uma garantia hipotecária, isso significa que o mutuário do dinheiro responde, em caso de incumprimento, com o imóvel hipotecado, por exemplo, a quinta onde se situa o projeto. Se o promotor não puder devolver o dinheiro quando devido, a hipoteca é executada e o imóvel, neste caso o imóvel, passa para as mãos do mutuante.
No entanto, a garantia deve ter um valor suficiente. Por conseguinte, um critério útil na concessão de um empréstimo é olhe para o loan-to-value (LTV). Por outras palavras, estamos a falar da percentagem que o empréstimo representa sobre o valor total da garantia. Quanto menor for o LTV, mais seguro será considerado o empréstimo. É lógico. Se o LTV for de 40%, isso significa que emprestei o equivalente a 40% do valor da garantia. Se executada, a garantia cobriria mais do que a minha exposição.
Dívida em Urbanitae
Na Urbanitae, oito em cada dez projetos que financiamos são de Capital próprio ou mais-valias. Entre as razões, como explica Diego Bestard, é a dificuldade dos promotores em encontrar parceiros capitalistas em pequenos e médios projetos. Mesmo assim Financiámos mais de 18 milhões de euros em crowdlending. Um total de 19 projetos que variam entre 300.000 e 3 milhões de euros, tais como: Casa da Cachoeira.
Estes são números que esperamos aumentar rapidamente com o lançamento do nosso Empréstimo promotor. Este produto é focado em promotores que não obtêm financiamento para iniciar as obras apesar de cumprirem requisitos como a propriedade do terreno em que vai ser promovido, a licença de construção concedida e uma comercialização entre 40 e 60%.
