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Bien que ce soit toujours la même chose – financer un projet – dans le monde du crowdfunding immobilier, il existe deux principaux types de stratégies. D’une part, il y a les projets de plus-values (aussi appelés financement participatif en capital) ; de l’autre, les projets de prêt ou de dette (également appelés crowdlending ou crowdfunding par emprunt). Nous ne sommes pas tant intéressés par les noms que par les différences.
La différence la plus importante est le degré d’association des investisseurs avec le projet. Alors que dans les gains en capital, les investisseurs avec des partenaires de projet, dans les projets de dette, ne prêtent l’argent qu’au développeur. Dans le premier cas, les investisseurs entrent généralement dans une phase antérieure du projet. Ils ne récupèrent leur argent qu’une fois que toutes les maisons du développement sont construites et vendues. Dans les projets de prêt, ils le récupèrent à l’expiration du terme et avec les intérêts préalablement fixés.
C’est pourquoi les projets d’ equity ont tendance à avoir des délais plus longs. En partageant les risques entre l’investisseur et le promoteur, les rendements sont plus élevés. Dans le cas des prêts, toutefois, La clé est de s’assurer de la capacité de remboursement du développeur. C’est-à-dire que les risques du projet sont similaires, car nous parlons toujours de développement immobilier. Mais le remboursement du prêt n’est pas lié, par exemple, à la vente de toutes les unités. Une fois le délai écoulé, le promoteur doit restituer l’argent. Si vous avez quoi, pas de problème.
C’est là que les garanties entrent en jeu. Un exemple clair est une hypothèque. Si le prêt est accompagné d’une garantie hypothécaire, cela signifie que l’emprunteur de l’argent répond, en cas de défaut, avec le bien hypothéqué, par exemple, la ferme où se situe le projet. Si le promoteur ne peut pas restituer l’argent à l’échéance, l’hypothèque est saisie et la propriété, dans ce cas la propriété, passe entre les mains du prêteur.
Toutefois, la garantie doit avoir une valeur suffisante. Par conséquent, un critère utile lors de l’octroi d’un prêt est regardez le ratio prêt-valeur (LTV). En d’autres termes, nous parlons du pourcentage que représente le prêt sur la valeur totale de la garantie. Plus le LTV est bas, plus le prêt est considéré comme sûr. C’est logique. Si le LTV est de 40%, cela signifie que j’ai prêté l’équivalent de 40% de la valeur de la garantie. Si elle était exécutée, la garantie couvrirait plus que mon exposition.
Dette à Urbanitae
Chez Urbanitae, huit projets sur dix que nous finançons proviennent de Équité ou des gains en capital. Entre Les raisons, comme l’explique Diego Bestard, est la difficulté des promoteurs à trouver des partenaires capitalistes dans les petits et moyens projets. Quand même Nous avons financé plus de 18 millions d’euros en crowdlending. Un total de 19 projets allant de 300 000 euros à 3 millions, tels que Maison de la Cascade.
Ce sont des chiffres que nous prévoyons d’augmenter rapidement avec le lancement de notre Prêt promoteur. Ce produit est axé sur les promoteurs qui n’obtiennent pas de financement pour démarrer les travaux malgré le respect d’exigences telles que la propriété du terrain sur lequel il va être promu, la licence de construction accordée et une commercialisation comprise entre 40 et 60%.
