19. ¿Cómo son los proyectos de deuda (crowdlending)?
Aunque siempre se trata de lo mismo –financiar un proyecto–, en el mundo del crowdfunding inmobiliario hay dos grandes tipos de estrategias. Por un lado, están los proyectos de plusvalías o equity (lo que se conoce también como equity crowdfunding); por el otro, los proyectos de préstamo o deuda (a los que se denomina también crowdlending o debt-based crowdfunding). No nos interesan tanto los nombres como las diferencias.
La diferencia más relevante es el grado de asociación de los inversores con el proyecto. Mientras que en los de plusvalías los inversores son socios del proyecto, en los proyectos de deuda solo prestan el dinero al promotor. En el primer caso, los inversores suelen entrar en una fase más temprana del proyecto. Solo obtienen su dinero de vuelta una vez construidas y vendidas todas las viviendas de la promoción. En los proyectos de préstamo, lo recuperan cuando vence el plazo y con los intereses fijados previamente.
Por eso los proyectos de equity suelen tener plazos más largos. Al compartir inversor y promotor los riesgos, las rentabilidades son superiores. En los préstamos, sin embargo, la clave es asegurar la capacidad de repago del promotor. Es decir, los riesgos del proyecto son similares, ya que siempre hablamos de promoción inmobiliaria. Pero la devolución del préstamo no está ligada, por ejemplo, a que se vendan todas las unidades. Cumplido el plazo fijado, el promotor debe devolver el dinero. Si tiene con qué, no hay problema.
Ahí entran las garantías. Un ejemplo claro es una hipoteca. Si el préstamo lleva aparejada una garantía hipotecaria, eso quiere decir que quien toma prestado el dinero responde, en caso de impago, con el bien hipotecado, por ejemplo, la finca donde se sitúa el proyecto. Si llegado el vencimiento el promotor no puede devolver el dinero, se ejecuta la hipoteca y el bien, en este caso la finca, pasa a manos del prestamista.
Ahora bien, la garantía tiene que tener un valor suficiente. Por eso, un criterio útil a la hora de conceder un préstamo es mirar el loan-to-value (LTV). En otras palabras, hablamos del porcentaje que supone el préstamo sobre el valor total de la garantía. Cuanto menor sea el LTV, más seguro se considera el préstamo. Es lógico. Si el LTV es del 40%, eso quiere decir que yo he prestado el equivalente al 40% del valor de la garantía. Si se ejecuta, la garantía cubriría de sobra mi exposición.
La deuda en Urbanitae
En Urbanitae, ocho de cada diez proyectos que financiamos son de equity o plusvalías. Entre las razones, como explica Diego Bestard, está la dificultad de los promotores a la hora de encontrar socios capitalistas en proyectos de pequeño y mediano tamaño. Aun así, hemos financiado más de 18 millones de euros en crowdlending. Un total de 19 proyectos que van desde los 300.000 euros hasta los 3 millones, como Casa de la Cascada.
Son cifras que esperamos incrementar rápidamente con el lanzamiento de nuestro préstamo promotor. Este producto está enfocado a promotores que no logran financiación para empezar las obras pese a cumplir requisitos como la propiedad del suelo sobre el que se va a promover, la licencia de obras concedida y una comercialización de entre el 40 y el 60%.
EN RIQUE
He trabajado muchos años en una Entidad Financiera. El préstamo promotor por el volumen de las operaciones y porque las obras tardan años en ejecutarse hay que andarse con cuidado.
La crisis del 2008 fue una buena enseñanza de ello. La mayoría de los promotores huyeron dejando los inmuebles acabados o no acabados en manos de la Entidades Financieras que ejecutaron sus garantías pero se encontraron con inmuebles cuyo valor de mercado era muy inferior al importe del préstamo. Sino que se lo digan a la SAREB.
Saludos
Gonzalo Urdiales
Hola, Enrique. Muchas gracias por tu comentario. Por descontado, la crisis de 2008 estuvo marcada por los excesos, que incluyeron prodigalidad en la financiación inmobiliaria. Las circunstancias ahora son muy distintas. La banca está saneada y, de hecho, está reduciendo su exposición al inmobiliario, como evidencian sus informes financieros. Por otra parte, lo que hoy impulsa la obra nueva es, sobre todo, la escasez de oferta de vivienda, escasez que todavía presiona al alza los precios pese a la moderación de las transacciones y de la firma de hipotecas.
En todo caso, en Urbanitae somos exigentes a la hora de seleccionar los proyectos, y en el caso del préstamo préstamo promotor, fijamos condiciones muy claras para garantizar el avance y la viabilidad del proyecto.