Num investimento em dívida, o investidor financia um projeto em troca de uma taxa de juro acordada. Num investimento em equity, a lógica é diferente. O investidor participa na operação imobiliária e a sua rentabilidade depende do resultado final do projeto.
Esta diferença é importante. No equity, não basta olhar para uma TIR objetivo ou para uma rentabilidade estimada. Convém perceber o que tem de acontecer para que seja criado valor: o que se compra, o que se transforma, como se vende, que margem existe e que capacidade tem o promotor para executar o plano.
Dito de outra forma, o equity não remunera apenas a passagem do tempo. Remunera sobretudo a criação de valor.
Comprar bem: a primeira alavanca
Uma parte relevante do valor é criada antes mesmo do início da obra ou da transformação do ativo. Comprar bem não significa necessariamente comprar barato. Significa entrar numa operação a um preço que permita executar o plano com margem suficiente.
Um bom exemplo é Oficinas Mazarredo, uma operação value-add em escritórios no centro de Madrid. A tese do projeto assenta em vários fundamentos: localização dentro da M-30, preço de aquisição competitivo face a ativos comparáveis, escassez de ativos semelhantes e rendas abaixo do mercado. A estratégia prevê o reposicionamento do ativo e a posterior venda a investidores institucionais.
Neste caso, a criação de valor não depende apenas de “o mercado subir”. Depende de identificar um ativo com potencial, comprá-lo em condições atrativas e executar uma estratégia capaz de o levar a uma valorização superior.
Transformar o ativo: de espaço subutilizado a produto de mercado
Outra alavanca clássica do equity é a transformação. Um imóvel pode ter um determinado valor no seu estado atual. No entanto, esse valor pode ser muito diferente se o ativo for adaptado a uma procura mais clara.
O caso de The Haus ilustra bem esta ideia. A operação consistiu na aquisição de um antigo espaço de escritórios em Barcelona, na sua reabilitação e na conversão num espaço flexível de 630 m², alinhado com as novas exigências do mercado de trabalho. O projeto, gerido pela Psquared, encerrou com uma rentabilidade de 21,3% e uma TIR de 29%. A previsão inicial era de 17% e 12%, respetivamente.
Neste caso, a chave foi transformar um ativo tradicional num produto mais líquido, mais atrativo e mais ajustado à procura. Esta é uma das grandes possibilidades do equity: participar no valor gerado pela alteração da natureza económica de um ativo.
Vender melhor: quando a comercialização multiplica o resultado
No equity, a rentabilidade materializa-se no final. Isto acontece quando os ativos são vendidos, o projeto é liquidado e os lucros são distribuídos. Por isso, a comercialização não é uma fase secundária. É uma parte essencial da criação de valor.
Allonbay Aura é um caso especialmente claro. O projeto, desenvolvido em Villajoyosa, encerrou com uma rentabilidade bruta de 61% e uma TIR de 21,5%, muito acima do cenário inicial. Uma das principais alavancas foi a comercialização. No momento da entrada dos investidores, 56% das habitações já estavam reservadas. Depois, à medida que a obra avançou, o projeto ganhou visibilidade e as unidades restantes puderam ser vendidas a preços superiores aos previstos.
O resultado não se explica por um único fator. O controlo de custos e a eficiência fiscal também tiveram influência. Ainda assim, o caso mostra bem uma ideia central: no investimento em equity, uma boa estratégia comercial pode aumentar de forma significativa a margem final.
Proteger a margem: a outra face do equity
Falar das vantagens do equity exige também falar dos seus riscos. Ao contrário da dívida, o retorno não está acordado à partida. Depende da margem real do projeto. Essa margem pode ser afetada por derrapagens de custos, atrasos, alterações de mercado, dificuldades comerciais ou aumento dos custos financeiros.
O projeto Adaptis é um bom exemplo dessa outra face. A operação foi lançada em 2021 e acabou por encerrar em 2025 com uma rentabilidade final de 0%, muito longe da previsão inicial. O projeto sofreu uma combinação de fatores adversos: aumento de custos, falta de fornecimentos, mudança de construtora, atrasos comerciais e subida dos custos financeiros.
Não foi o resultado esperado. Mas deixa uma leitura importante. Mesmo quando a criação de valor se deteriora, a gestão ativa pode ser determinante para proteger o capital. Neste caso, a rentabilidade foi nula, mas foi possível evitar perdas para os investidores.
O promotor conta
Todas estas alavancas têm algo em comum: exigem gestão. Comprar bem, transformar um ativo, vender melhor ou proteger a margem não acontece automaticamente. Depende do promotor, da sua experiência, do seu conhecimento do mercado e da sua capacidade para resolver problemas durante a vida do projeto.
Também depende do acompanhamento. No equity, a seleção inicial é fundamental, mas não é suficiente. Os projetos evoluem, os custos mudam, os prazos deslocam-se e o mercado pode mudar de direção. Por isso, o acompanhamento e a supervisão ao longo de toda a vida do investimento são uma parte essencial do processo.
O equity procura valor acrescentado
O investimento em equity imobiliário pode ser uma ferramenta muito poderosa para participar na criação de valor de um projeto. No entanto, para o compreender bem, é preciso olhar para além da rentabilidade objetivo.
A pergunta não é apenas quanto pode ganhar o investidor, mas porque é que essa rentabilidade poderia ser gerada. O ativo é comprado em boas condições? Existe procura? O produto está ajustado ao mercado? Os custos estão controlados? O promotor tem experiência? Que margem existe se algo se desviar do plano?
Responder a estas perguntas ajuda a investir com mais critério. Porque, no equity, a rentabilidade não aparece por magia. Constrói-se projeto a projeto, decisão a decisão.
