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Na próxima quarta-feira, 22 de abril, às 16:00 (UTC+2), abrimos a investimento Oficinas Mazarredo II, a continuação de uma operação já conhecida pelos investidores da Urbanitae.
Após o sucesso da primeira tranche, o sponsor solicitou aumentar a participação da Urbanitae em 1.220.000 euros, até um total de 4.220.000 euros. Desta forma, mais investidores poderão participar numa estratégia centrada na aquisição, reposicionamento e posterior venda de um ativo de escritórios no centro de Madrid.
Continuidade de uma operação já apresentada
Oficinas Mazarredo II não representa uma mudança na tese de investimento, mas sim uma ampliação do ticket após o bom fecho inicial da operação. A lógica do projeto mantém-se: adquirir um edifício de escritórios com rendas abaixo do mercado, executar melhorias específicas, estabilizar o ativo e vendê-lo posteriormente a um investidor institucional.
Existe, no entanto, um ajuste relevante na estrutura face ao plano inicial. Embora inicialmente estivesse prevista a aquisição da sociedade proprietária do ativo, após a análise legal e fiscal optou-se por comprar diretamente o imóvel. Isto permite estruturar a operação através de uma nova sociedade limpa (SPV), simplificando a estrutura e reduzindo potenciais contingências.
Um edifício de escritórios junto ao Palácio Real
O ativo situa-se na rua Mazarredo 7, no distrito de Arganzuela, dentro da M-30. Trata-se de um edifício de escritórios independente, com uma área construída de 3.967 m², distribuída por cave, rés-do-chão e três pisos superiores.
O imóvel foi construído em 1930 e totalmente reabilitado em 2017, dispondo de licença de uso terciário/escritórios desde o ano 2000.
Um dos grandes atrativos do projeto é a sua localização. O edifício encontra-se muito próximo do Palácio Real, da Catedral da Almudena e do antigo campus da Google, numa zona central, consolidada e bem servida de transportes públicos. Nas proximidades encontram-se estações como Puerta del Ángel, Ópera ou Príncipe Pío, além de diversas linhas de autocarro.
A oportunidade: rendas abaixo do mercado numa localização prime
Atualmente, o ativo está arrendado e a gerar rendimentos, mas com uma renda abaixo do mercado. É aqui que reside a oportunidade de criação de valor.
O contrato do atual inquilino – um dos principais operadores globais de espaços de trabalho flexíveis – termina em junho de 2027. A partir desse momento, a estratégia contempla duas alternativas:
- renegociar o contrato com o atual arrendatário em condições de mercado;
- ou, em alternativa, captar um novo inquilino com rendas atualizadas.
Além disso, o projeto prevê a execução de determinadas intervenções de CapEx e trabalhos de manutenção, bem como a obtenção de uma certificação ESG, com o objetivo de melhorar o posicionamento do imóvel e torná-lo mais atrativo tanto para futuros arrendatários como para potenciais compradores.
Uma vez estabilizado o edifício com rendas de mercado, o objetivo será proceder à venda do ativo.
FREO Group, gestor especializado em value-add
O gestor da operação é a FREO Group, uma empresa internacional especializada em investimento, promoção e gestão de ativos imobiliários.
Fundada em 1996 e presente em Espanha desde 2015, a FREO conta com uma vasta experiência em estratégias de criação de valor através de gestão ativa, incluindo o reposicionamento de ativos, melhoria da ocupação, renegociação de contratos e execução eficiente de intervenções de CapEx.
Este perfil é particularmente relevante numa operação como Mazarredo, onde a chave não é apenas a qualidade intrínseca do ativo, mas também a capacidade do gestor para captar o potencial oculto em rendas desatualizadas.
Como se estrutura o investimento
A operação será estruturada através de uma aumento de capital.
O capital total previsto para a operação ascende a 9.100.000 euros, aportados pelo gestor, pelos investidores da Urbanitae e pelos coinvestidores. Deste montante, a Urbanitae participará com 4.220.000 euros, incluindo a primeira tranche já financiada com sucesso na plataforma.
O gestor contribuirá com 10% do capital total, e a sociedade promotora prevê ainda recorrer a financiamento bancário para a aquisição do ativo, contando já com termos indicativos para a concessão do empréstimo hipotecário.
Por que investir em Oficinas Mazarredo II
Oficinas Mazarredo II reúne vários elementos diferenciadores dentro do universo habitual de projetos da Urbanitae.
Em primeiro lugar, permite participar numa estratégia value-add em escritórios, um tipo de ativo menos frequente do que o residencial, mas com uma lógica muito clara quando existe margem para melhorar rendas e posicionamento.
Em segundo lugar, a operação assenta em fundamentos sólidos:
- localização estratégica no centro de Madrid, dentro da M-30;
- preço de aquisição competitivo face a comparáveis de mercado;
- escassez de ativos semelhantes em termos de tipologia, dimensão e localização;
- e uma estratégia de saída orientada para investidores institucionais.
Tudo isto apoiado por um mercado de escritórios com oferta limitada em zonas consolidadas e procura sustentada por espaços bem localizados.
Saída prevista no 2.º trimestre de 2028
O prazo estimado do projeto é de 22 a 26 meses.
Os principais marcos previstos são:
- 2.º trimestre de 2026 – fecho da operação e aquisição do ativo
- Janeiro de 2027 – pré-aviso ao atual inquilino e início da renegociação ou procura de novo arrendatário
- Junho de 2027 – fim do contrato atual
- Julho de 2027 – intervenções de manutenção, certificação ESG e período de vacância previsto
- 4.º trimestre de 2027 – formalização de um novo contrato de arrendamento e início da comercialização para a saída
- 2.º trimestre de 2028 – venda da sociedade proprietária e distribuição de lucros
Uma segunda oportunidade para entrar em Mazarredo
Em suma, Oficinas Mazarredo II oferece aos investidores uma nova oportunidade de entrar numa operação que já despertou interesse na sua primeira fase e que mantém intacta a sua tese de investimento.
A ampliação do ticket permite incluir mais investidores num ativo bem localizado, com margem de reposicionamento e uma estratégia clara de criação de valor baseada na atualização de rendas, melhoria do imóvel e venda após estabilização.
Se tiveres dúvidas, podes contactar-nos por e-mail para contacto@urbanitae.com ou pelo telefone (+34) 911 23 25 22. E também te convidamos a rever o webinar realizado com o sponsor.
Lembra-te: Oficinas Mazarredo II abre a investimento na quarta-feira, 22 de abril, às 16:00 (UTC+2).
