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Le mercredi 22 avril à 16h00 (UTC+2), nous ouvrons à l’investissement Oficinas Mazarredo II, la suite d’une opération déjà bien connue des investisseurs d’Urbanitae.
Suite au succès de la première tranche, le sponsor a demandé d’augmenter la participation d’Urbanitae de 1 220 000 €, pour atteindre un total de 4 220 000 €. Cela permettra à davantage d’investisseurs de participer à une stratégie axée sur l’acquisition, le repositionnement et la revente d’un actif de bureaux situé dans le centre de Madrid.
Continuité d’une opération déjà présentée
Oficinas Mazarredo II ne correspond pas à un changement de thèse d’investissement, mais à une augmentation du ticket après la bonne clôture initiale de l’opération. La logique du projet reste la même : acquérir un immeuble de bureaux avec des loyers inférieurs au marché, réaliser certaines améliorations, stabiliser l’actif, puis le vendre à un investisseur institutionnel.
Il existe toutefois un ajustement important dans la structure par rapport à l’approche initiale. Alors qu’il était initialement prévu d’acquérir la société propriétaire de l’actif, l’analyse juridique et fiscale a conduit à privilégier l’acquisition directe de l’immeuble. Cela permet de structurer l’opération via une nouvelle société propre, simplifiant ainsi la structure et réduisant les risques potentiels.
Un immeuble de bureaux à proximité du Palais Royal
L’actif est situé au 7 rue Mazarredo, dans le quartier d’Arganzuela, à l’intérieur de la M-30. Il s’agit d’un immeuble de bureaux indépendant, avec une surface construite de 3 967 m², répartie entre un sous-sol, un rez-de-chaussée et trois étages supérieurs.
Le bâtiment a été construit en 1930 et entièrement rénové en 2017, et dispose d’une licence d’usage tertiaire/bureaux depuis 2000.
L’un des principaux atouts du projet est son emplacement. L’immeuble est situé à proximité du Palais Royal, de la cathédrale de l’Almudena et de l’ancien campus de Google, dans une zone centrale, consolidée et bien desservie. À proximité se trouvent des stations comme Puerta del Ángel, Ópera ou Príncipe Pío, ainsi que de nombreuses lignes de bus.
L’opportunité : des loyers inférieurs au marché dans une localisation prime
Actuellement, l’actif est loué et génère des revenus, mais avec un niveau de loyers inférieur au marché. C’est là que réside l’opportunité de création de valeur.
Le bail du locataire actuel – l’un des principaux opérateurs mondiaux d’espaces de travail flexibles – arrive à échéance en juin 2027. À partir de ce moment, la stratégie prévoit deux options :
- renégocier le bail avec le locataire actuel à des conditions de marché ;
- ou, à défaut, attirer un nouveau locataire avec des loyers actualisés.
Par ailleurs, le projet prévoit la mise en œuvre de certaines actions de CapEx et de maintenance, ainsi que l’obtention d’une certification ESG, afin d’améliorer le positionnement de l’actif et de le rendre plus attractif pour les futurs locataires comme pour les acquéreurs potentiels.
Une fois l’immeuble stabilisé à des loyers de marché, l’objectif sera de procéder à la vente de l’actif.
FREO Group, un gestionnaire spécialisé en value-add
Le gestionnaire de l’opération est FREO Group, une société internationale spécialisée dans l’investissement, le développement et la gestion d’actifs immobiliers.
Fondée en 1996 et présente en Espagne depuis 2015, FREO dispose d’une solide expérience dans les stratégies de création de valeur via une gestion active, incluant le repositionnement d’actifs, l’amélioration du taux d’occupation, la renégociation des baux et l’exécution efficace de travaux de CapEx.
Ce profil est particulièrement pertinent pour une opération comme Mazarredo, où la clé ne réside pas seulement dans la qualité intrinsèque de l’actif, mais aussi dans la capacité du gestionnaire à capturer le potentiel caché lié à des loyers sous-évalués.
Structure de l’investissement
L’opération sera structurée via une augmentation de capital.
Le capital total prévu pour l’opération s’élève à 9 100 000 €, apportés par le gestionnaire, les investisseurs d’Urbanitae et les co-investisseurs. Sur ce montant, Urbanitae participera à hauteur de 4 220 000 €, incluant la première tranche déjà financée avec succès sur la plateforme.
Le gestionnaire apportera 10 % du capital total, et la société prévoit également de recourir à un financement bancaire pour l’acquisition, avec des conditions indicatives déjà obtenues pour le prêt hypothécaire.
Pourquoi investir dans Oficinas Mazarredo II
Oficinas Mazarredo II réunit plusieurs éléments différenciants dans l’univers habituel des projets Urbanitae.
Tout d’abord, il permet d’accéder à une stratégie value-add sur des bureaux, un type d’actif moins fréquent que le résidentiel, mais avec une logique claire lorsqu’il existe un potentiel d’amélioration des loyers et du positionnement.
Ensuite, l’opération repose sur plusieurs fondamentaux solides :
- emplacement stratégique dans le centre de Madrid, à l’intérieur de la M-30 ;
- prix d’acquisition compétitif par rapport aux références comparables ;
- rareté d’actifs similaires en termes de typologie, taille et localisation ;
- et une stratégie de sortie orientée vers des investisseurs institutionnels.
Le tout s’inscrit dans un marché de bureaux caractérisé par une offre limitée dans les zones consolidées et une demande soutenue pour des espaces bien situés.
Sortie prévue au T2 2028
La durée estimée du projet est de 22 à 26 mois.
Les principales étapes prévues sont les suivantes :
- T2 2026 – finalisation de l’opération et acquisition de l’actif
- Janvier 2027 – préavis au locataire actuel et début des négociations ou recherche d’un nouveau locataire
- Juin 2027 – fin du bail actuel
- Juillet 2027 – travaux de maintenance, certification ESG et période de vacance prévue
- T4 2027 – signature d’un nouveau bail et lancement de la commercialisation pour la sortie
- T2 2028 – vente de la société propriétaire et distribution des bénéfices
Une seconde opportunité d’investir dans Mazarredo
En résumé, Oficinas Mazarredo II offre aux investisseurs une nouvelle opportunité d’entrer dans une opération qui a déjà suscité l’intérêt lors de sa première tranche et qui conserve intacte sa thèse d’investissement.
L’augmentation du ticket permet d’accueillir davantage d’investisseurs dans un actif bien situé, avec un potentiel de repositionnement et une stratégie claire de création de valeur basée sur la révision des loyers, l’amélioration de l’actif et la vente une fois stabilisé.
Si vous avez des questions, vous pouvez nous contacter par e-mail à contacto@urbanitae.com ou par téléphone au (+34) 911 23 25 22. Nous vous invitons également à visionner le webinar réalisé avec le sponsor.
Rappel : Oficinas Mazarredo II ouvre à l’investissement le mercredi 22 avril à 16h00 (UTC+2).
