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Il prossimo mercoledì 22 aprile alle 16:00 (UTC+2) apriamo agli investimenti Oficinas Mazarredo II, la continuazione di un’operazione già conosciuta dagli investitori di Urbanitae.
Dopo il successo del primo tranche, lo sponsor ha richiesto di aumentare la partecipazione di Urbanitae di 1.220.000 euro, fino a raggiungere un totale di 4.220.000 euro. In questo modo, più investitori potranno partecipare a una strategia focalizzata sull’acquisizione, il riposizionamento e la successiva vendita di un asset ad uso uffici nel centro di Madrid.
Continuità di un’operazione già presentata
Oficinas Mazarredo II non rappresenta un cambiamento nella tesi di investimento, ma un’estensione del ticket dopo la positiva chiusura iniziale dell’operazione. La logica del progetto resta la stessa: acquisire un edificio per uffici con canoni inferiori al mercato, realizzare interventi mirati, stabilizzare l’asset e successivamente venderlo a un investitore istituzionale.
Vi è tuttavia un importante aggiustamento nella struttura rispetto al piano iniziale. Sebbene inizialmente fosse prevista l’acquisizione della società proprietaria dell’immobile, a seguito dell’analisi legale e fiscale si è deciso di acquistare direttamente l’immobile. Ciò consente di strutturare l’operazione tramite una nuova società pulita (SPV), semplificando la struttura e riducendo eventuali rischi.
Un edificio per uffici vicino al Palazzo Reale
L’asset si trova in via Mazarredo 7, nel quartiere Arganzuela, all’interno della M-30. Si tratta di un edificio indipendente ad uso uffici, con una superficie costruita di 3.967 m², distribuita tra seminterrato, piano terra e tre piani superiori.
L’immobile è stato costruito nel 1930 e completamente ristrutturato nel 2017, ed è dotato di licenza d’uso terziario/uffici dal 2000.
Uno dei principali punti di forza del progetto è la sua posizione. L’edificio si trova molto vicino al Palazzo Reale, alla Cattedrale dell’Almudena e all’ex campus di Google, in una zona centrale, consolidata e ben collegata. Nelle vicinanze si trovano stazioni come Puerta del Ángel, Ópera e Príncipe Pío, oltre a numerose linee di autobus.
L’opportunità: canoni inferiori al mercato in una posizione prime
Attualmente l’asset è locato e genera reddito, ma con un livello di canoni inferiore al mercato. È qui che risiede l’opportunità di creazione di valore.
Il contratto dell’attuale inquilino – uno dei principali operatori globali di spazi di lavoro flessibili – scade a giugno 2027. A partire da quel momento, la strategia prevede due opzioni:
- rinegoziare il contratto con l’inquilino attuale a condizioni di mercato;
- oppure, in alternativa, trovare un nuovo conduttore con canoni aggiornati.
Inoltre, il progetto prevede la realizzazione di interventi di CapEx e manutenzione, nonché l’ottenimento di una certificazione ESG, con l’obiettivo di migliorare il posizionamento dell’immobile e renderlo più attrattivo sia per futuri inquilini sia per potenziali acquirenti.
Una volta stabilizzato l’edificio con canoni di mercato, l’obiettivo sarà procedere alla vendita dell’asset.
FREO Group, gestore specializzato in value-add
Il gestore dell’operazione è FREO Group, una società internazionale specializzata in investimento, sviluppo e gestione di asset immobiliari.
Fondata nel 1996 e presente in Spagna dal 2015, FREO vanta una solida esperienza nelle strategie di creazione di valore tramite gestione attiva, inclusi il riposizionamento degli asset, il miglioramento dell’occupazione, la rinegoziazione dei contratti e l’esecuzione efficiente di interventi CapEx.
Questo profilo è particolarmente rilevante per un’operazione come Mazarredo, dove la chiave non è solo la qualità intrinseca dell’immobile, ma anche la capacità del gestore di valorizzare il potenziale nascosto in canoni non aggiornati.
Struttura dell’investimento
L’operazione sarà strutturata tramite un’aumento di capitale.
Il capitale totale previsto per l’operazione ammonta a 9.100.000 euro, apportati dal gestore, dagli investitori di Urbanitae e dai coinvestitori. Di questo importo, Urbanitae parteciperà con 4.220.000 euro, inclusa la prima tranche già finanziata con successo sulla piattaforma.
Il gestore contribuirà con il 10% del capitale totale, e la società prevede inoltre di ricorrere a finanziamento bancario per l’acquisizione, avendo già ottenuto termini indicativi per il prestito ipotecario.
Perché investire in Uffici Mazarredo II
Oficinas Mazarredo II riunisce diversi elementi distintivi rispetto al tipico universo di progetti Urbanitae.
In primo luogo, consente di partecipare a una strategia value-add nel segmento uffici, una tipologia meno frequente rispetto al residenziale, ma con una logica molto chiara quando esiste margine di miglioramento dei canoni e del posizionamento.
In secondo luogo, l’operazione si basa su fondamenta solide:
- posizione strategica nel centro di Madrid, all’interno della M-30;
- prezzo di acquisizione competitivo rispetto ai comparabili di mercato;
- scarsità di asset simili per tipologia, dimensione e localizzazione;
- e una strategia di uscita orientata a investitori istituzionali.
Il tutto supportato da un mercato degli uffici caratterizzato da offerta limitata nelle zone consolidate e domanda sostenuta per spazi ben posizionati.
Uscita prevista nel Q2 2028
La durata stimata del progetto è di 22–26 mesi.
Le principali tappe previste sono:
- Q2 2026 – closing dell’operazione e acquisizione dell’asset
- Gennaio 2027 – preavviso all’inquilino attuale e avvio della rinegoziazione o ricerca di un nuovo conduttore
- Giugno 2027 – scadenza del contratto attuale
- Luglio 2027 – interventi di manutenzione, certificazione ESG e periodo di vacancy previsto
- Q4 2027 – firma di un nuovo contratto di locazione e avvio della commercializzazione per l’uscita
- Q2 2028 – vendita della società proprietaria e distribuzione dei profitti
Una seconda opportunità per entrare in Mazarredo
In sintesi, Oficinas Mazarredo II offre agli investitori una nuova opportunità di entrare in un’operazione che ha già suscitato interesse nella sua prima fase e che mantiene intatta la sua tesi di investimento.
L’ampliamento del ticket consente a più investitori di partecipare a un asset ben posizionato, con margine di riposizionamento e una strategia chiara di creazione di valore basata sull’aggiornamento dei canoni, il miglioramento dell’immobile e la vendita una volta stabilizzato.
Per qualsiasi dubbio, puoi contattarci all’indirizzo contacto@urbanitae.com o al numero (+34) 911 23 25 22. Ti invitiamo inoltre a rivedere il webinar realizzato con lo sponsor.
Ricorda: Oficinas Mazarredo II apre agli investimenti mercoledì 22 aprile alle 16:00 (UTC+2).
