« La collaboration public-privé est essentielle pour relever le défi du logement abordable »
Depuis trois décennies, Fadeco joue un rôle fondamental en tant que lien entre les associations de promoteurs immobiliers des huit provinces andalouses. Son président, Ignacio Peinado, aborde dans cette interview des questions cruciales pour la région, telles que la pénurie de terrains constructibles ou la nécessité de surmonter les obstacles réglementaires pour promouvoir une croissance durable et équilibrée. Il analyse également le rôle essentiel de la collaboration entre le secteur public et privé pour garantir l’accès au logement et développer des projets qui répondent aux besoins réels de la société andalouse.
La promotion immobilière est l’un des secteurs stratégiques en Andalousie. Quelle est la situation actuelle du secteur dans la région et quels sont les principaux défis à relever ?
Le tissu productif en matière de logement en Andalousie est bien établi et soutenu par des entreprises leaders et des professionnels de haut niveau. Cependant, la région fait face à une problématique qui touche également d’autres parties de l’Espagne : la difficulté d’accès au logement. Selon des estimations d’organismes indépendants, l’Andalousie souffre d’un déficit de plus de 100 000 logements, tant en matière de logements sociaux que sur le marché libre, incluant la vente et la location. De plus, plus de 500 000 jeunes andalous, bien qu’ayant un emploi, ne parviennent pas à s’émanciper en raison du coût élevé du logement.
La hausse continue des prix a créé une situation dans laquelle de nombreuses familles sont contraintes de faire un effort économique insoutenable pour accéder à un logement. Face à cette réalité, le principal défi de la région est de répondre à la demande croissante de logements. Pour cela, il est indispensable d’accélérer les délais de gestion permettant de disposer de terrains aménagés, ressource essentielle pour répondre à la forte demande de logements.
Faire face à la pénurie de terrains constructibles est l’une des grandes revendications du secteur des promoteurs auprès de l’administration. C’est une réalité qui s’aggrave dans les grands centres urbains comme Séville, Malaga et certaines villes de la Costa del Sol. Quelles mesures ou décisions sont nécessaires ?
De nombreuses mesures peuvent être mises en œuvre, mais il est prioritaire de commencer par éliminer les obstacles qui freinent la viabilité économique des développements fonciers. Cela pourrait être directement atteint par un engagement ferme des pouvoirs publics à augmenter les dotations budgétaires allouées à cet effet. Il est évident qu’il existe une relation inverse entre la part des dépenses consacrées à l’accès au logement et la promotion de la construction, ainsi que le poids des logements sociaux par rapport au total. C’est pourquoi nous sommes préoccupés par le fait que la part du budget alloué à cet objectif par le gouvernement andalou soit inférieure à 1 % du total, et qu’elle ait diminué depuis 1,5 % en 2009, même lorsque nous disposions alors d’un stock de logements important et de prix beaucoup plus bas ; des montants qui, dans la situation actuelle, seraient totalement insuffisants.
« L’Andalousie souffre d’un déficit de plus de 100 000 logements, tant en matière de logements sociaux que sur le marché libre. »
Conscients des strictes restrictions budgétaires de l’administration, nous proposons également d’autres alternatives sans charge pour les finances publiques, telles que donner plus de flexibilité dans la compensation des droits à construire ou éliminer/retarder, jusqu’au début des travaux d’urbanisation, le cautionnement de 7 % actuellement obligatoire lors de la constitution du Conseil de compensation. Cependant, la proposition qui, selon nous, aurait le plus d’impact sur l’activation de secteurs offrant davantage de logements abordables s’appelle IMPASS (Impulso Andaluz a Suelos Sostenibles). Cette proposition consiste à privilégier, avec un droit à construire, toujours pour la construction de logements sociaux, les projets qui suivent des critères ESG. Cela aura également un impact sur l’administration elle-même, car les coûts d’entretien de ces infrastructures urbaines seront moindres une fois celles-ci réceptionnées.
En définitive, ces initiatives visent à alléger les restrictions actuelles et à dynamiser le secteur en augmentant l’offre de logements sociaux et en facilitant un accès plus équitable au logement pour les citoyens.
Comment résoudre les problèmes d’accès au logement dans la région, en particulier pour les jeunes ? Quelles mesures propose Fadeco pour améliorer cette situation ?
Les solutions ponctuelles ne suffiront pas ; il faudra adopter plusieurs mesures de manière coordonnée. Il est préoccupant de penser que le problème d’accès au logement des jeunes s’aggravera lorsqu’ils atteindront l’âge de la retraite, s’ils ne parviennent pas à devenir propriétaires. Autrement, ils devront faire face au paiement de loyers dans un système de pensions en équilibre fragile.
Ainsi, la meilleure option serait de mettre en place un pacte d’État sur le logement impliquant les administrations locales, régionales et nationales, afin de, entre autres objectifs, réduire la charge fiscale pesant sur le logement ou de corriger la sur-réglementation.
Plus réalistement, à court terme, il serait possible de produire plus de logements sociaux en assouplissant l’usage des terrains et bâtiments existants, en appliquant cette mesure tant à la location qu’à la vente. À moyen terme, il est nécessaire de réactiver les secteurs où la planification est déjà en cours, en accélérant la procédure pour ceux d’intérêt stratégique pour l’autonomie, en les incluant dans le bureau d’accélération, ou en activant le mécanisme exceptionnel de déclaration d’urgence en matière de logement, permettant d’agir immédiatement, comme dans des situations extraordinaires telles que des inondations ou des pandémies.
Comment évaluez-vous les initiatives de logement public et social en Andalousie ? Pensez-vous qu’elles sont suffisantes ou que de nouvelles mesures devraient être mises en place ?
L’initiative publique en matière de logement en Andalousie est pratiquement symbolique. La principale mesure pour l’améliorer consiste nécessairement à augmenter les dotations budgétaires allouées aux politiques du logement, qui sont totalement insuffisantes pour répondre à la demande actuelle. À cet égard, le budget que la Junta de Andalucía consacre au logement représente 0,2 % du PIB, bien en deçà de l’objectif fixé par l’Union européenne, qui l’estime à 0,4 %. Certaines études mettent clairement en évidence cette situation et quantifient à plus de 7 milliards d’euros l’investissement public nécessaire pour développer 200 000 logements au cours des prochaines années.
Comment les promoteurs privés peuvent-ils collaborer avec le secteur public pour améliorer l’offre de logements abordables ?
La collaboration public-privé est devenue un outil essentiel pour relever le défi du logement abordable, permettant aux administrations et aux entreprises privées de travailler ensemble pour financer, construire et gérer des logements abordables. Cette collaboration combine des ressources qui permettent d’optimiser les toujours rares fonds publics destinés à la promotion du logement et intègre les connaissances des deux secteurs afin de maximiser l’impact social et économique.
« Il est essentiel d’accélérer les processus de gestion pour disposer de terrains aménagés. »
Cependant, la collaboration public-privé en matière de politiques de logement est entravée par l’environnement réglementaire et le manque d’incitations économiques et financières pour stimuler l’offre. C’est pourquoi Fadeco demande l’adoption de mesures favorisant cette collaboration, principalement orientées vers la simplification des processus et la garantie de la sécurité juridique, non seulement dans la construction, mais aussi dans la gestion du terrain et l’exécution des travaux d’urbanisation, en incluant des programmes d’aides publiques pour l’achat de terrains, l’urbanisation et la construction de logements abordables ou sociaux, tant d’initiative publique que privée.
De même, nous travaillons pour l’inclusion de programmes de transfert de terrains publics non développés en terrains urbains privés, permettant aux administrations de lancer des projets de logements dans un délai plus court. Par ailleurs, nous cherchons à éviter que les charges externes des secteurs ne paralysent indéfiniment leur développement en raison de l’inviabilité de leur exécution.
La nouvelle Loi sur le logement en Andalousie, qui devrait entrer en vigueur à partir de 2026, met l’accent sur le logement abordable, l’accès des jeunes et l’augmentation de l’offre. L’Andalousie est devenue la première communauté autonome à créer sa propre réglementation en la matière, après avoir entamé la procédure d’élaboration du projet de loi. Pourquoi l’Andalousie s’est-elle démarquée de la loi nationale sur le logement ?
À mon avis, la loi nationale est excessivement interventionniste en optant pour une hyper-réglementation plutôt que des incitations. Les conséquences sont déjà visibles dans certaines régions qui l’appliquent depuis un an. Bien qu’il soit peut-être encore trop tôt pour tirer des conclusions définitives, jusqu’à présent, cela n’a fait que réduire l’offre de logements locatifs et augmenter les prix. En outre, en raison des doutes sur sa constitutionnalité, puisqu’elle empiète sur les compétences régionales, c’est une loi trop axée sur le contrôle des prix et les sanctions, plutôt que de favoriser la construction de plus de logements publics et privés, ce qui pourrait nuire à l’investissement immobilier.
La demande de logements industrialisés, intelligents et durables est en plein essor. Comment les promoteurs répondent-ils à ces nouvelles tendances ?
S’engager dans la construction de logements intelligents et durables n’est pas seulement
une responsabilité sociale mais également une stratégie commerciale intelligente. La demande croissante de la part des acheteurs à la recherche de logements plus respectueux de l’environnement et plus sains transforme le marché immobilier. L’investissement dans la durabilité attire également les investisseurs sensibles aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance), renforçant ainsi la compétitivité des entreprises dans le secteur. La construction durable permet également de se conformer aux réglementations environnementales de plus en plus strictes, d’éviter d’éventuelles sanctions futures et d’assurer la viabilité à long terme des projets.
Chez Fadeco, nous pensons que la durabilité ne doit pas se limiter aux bâtiments eux-mêmes pour les rendre efficaces et durables, mais qu’elle doit être envisagée dès le début, à partir de la phase d’urbanisation du terrain. C’est pourquoi l’une de nos propositions est de prioriser les développements urbains qui respectent les critères ESG, en offrant une capacité de développement accrue pour la construction de logements sociaux. Cela aura également un impact positif sur l’administration elle-même, car les coûts d’entretien des infrastructures urbaines seront moindres une fois ces secteurs achevés.
La construction de logements industrialisés présente plusieurs avantages clés. Tout d’abord, elle réduit considérablement les délais de construction, car la production en usine des modules ou des composants permet un contrôle et une efficacité accrus, ce qui raccourcit les délais de livraison des logements. Cela permet non seulement d’optimiser les coûts opérationnels, mais également de raccourcir les cycles de réalisation des projets, augmentant ainsi la rentabilité.
En outre, l’industrialisation réduit les erreurs et améliore la qualité de la construction en minimisant les imprécisions typiques de la construction traditionnelle, ce qui se traduit par une diminution des réparations, générant ainsi des économies supplémentaires. D’un point de vue stratégique, le logement industrialisé est une solution qui répond à la demande de durabilité, avec des processus plus efficaces en termes de ressources et une empreinte environnementale réduite, ce qui positionne les promoteurs comme des acteurs innovants et engagés dans la construction de l’avenir.
Comment envisagez-vous l’avenir du secteur immobilier en Andalousie et en Espagne dans les cinq prochaines années ?
Si les bonnes décisions sont prises, l’Andalousie pourrait devenir une référence en matière de développement urbain durable et inclusif, où la collaboration public-privé joue un rôle crucial.
Bien que la situation actuelle soit complexe, nous croyons qu’il existe des opportunités de croissance et d’adaptation, en développant des projets qui répondent aux besoins réels de la population et en favorisant un meilleur accès au logement. Si nous parvenons à surmonter les obstacles réglementaires et à améliorer la disponibilité des terrains constructibles, le secteur immobilier en Andalousie connaîtra une croissance durable et positive au cours des prochaines années.