La reconversion d’actifs – c’est-à-dire la transformation de bureaux ou de locaux commerciaux en logements, l’adaptation d’entrepôts industriels ou d’espaces logistiques, ou encore le réaménagement d’anciens hôtels en propriétés de luxe – est devenue une pratique de plus en plus courante dans des villes comme Madrid ou Barcelone. Cette tendance redéfinit la carte immobilière et répond à la nécessité de s’adapter aux nouvelles demandes sociales : logements abordables, coliving, résidences étudiantes ou pour personnes âgées.
La transformation des biens immobiliers prend une place croissante sur le marché espagnol, stimulée principalement par la forte demande dans les secteurs touristique et résidentiel, ainsi que par l’intérêt des investisseurs pour les actifs à potentiel de reconversion. Selon les données de CBRE, les changements d’usage des bâtiments ont doublé en 2024, Madrid concentrant 60 % de ces opérations. Málaga, Barcelone, Séville et Saragosse ont également suivi cette dynamique, faisant passer leur part de marché de 26 % en 2023 à 40 % en 2024.
Au total, 70 opérations de réaménagement ont été enregistrées, affectant plus de 390 000 m², le dernier trimestre étant particulièrement actif. L’investissement destiné à ce type d’actifs a atteint 900 millions d’euros, soit trois fois plus que l’année précédente.
80 % de ces transformations ont abouti à des projets du segment Living et hôtelier, confirmant leur statut d’alternatives privilégiées par les investisseurs. De plus, 60 % des biens transformés étaient d’anciens bureaux. Les secteurs alternatifs, comme la santé (Healthcare), se sont également distingués, représentant 15 % du total, avec des hôpitaux et des maisons de retraite comme principales destinations.
La reconversion d’actifs n’est plus une solution ponctuelle, mais un véritable outil stratégique pour créer de la valeur, revitaliser des espaces sous-utilisés et répondre aux exigences d’un marché en constante évolution.
Bureaux reconvertis : reconversion des actifs
L’analyse de Colliers va dans ce sens : en Europe, près d’un cinquième des acquisitions récentes vise déjà à transformer des bureaux, favorisées par les taux d’intérêt bas et une plus grande liquidité.
En Espagne, Madrid est l’un des épicentres de ce phénomène. En effet, selon les estimations du cabinet EY, la capitale dispose de 1,8 million de mètres carrés de bureaux susceptibles d’être transformés en logements d’ici 2043.
Un exemple représentatif est Talent Tower, l’immeuble emblématique mis en vente par Blackstone et Banco Santander en vue de sa reconversion en appartements résidentiels. L’opération n’a pas été finalisée avec le groupe Lar en raison d’un manque de financement, mais a ensuite été rachetée par le fonds Argis, qui prévoit un investissement total d’environ 50 millions d’euros pour le transformer en 71 appartements haut de gamme.
Locaux vacants, logements en devenir : une autre voie de la reconversion d’actifs
Un rapport de Clikalia, consulté par Idealista, souligne que les quartiers périphériques de Madrid et Barcelone offrent le plus grand potentiel pour convertir des locaux commerciaux vacants en logements, une autre tendance majeure de la rénovation d’espaces, en réponse à la pénurie de logements. Des zones comme Vicálvaro, Villaverde ou Horta-Guinardó présentent des conditions favorables grâce à leur faible densité commerciale, une pression urbanistique limitée et de bonnes perspectives de rentabilité. À l’inverse, les quartiers centraux sont moins viables en raison de leur forte activité commerciale et de la rareté des locaux disponibles. L’étude prend en compte des facteurs tels que la disponibilité réelle, la faisabilité technique et réglementaire du changement d’usage, ainsi que le potentiel de revalorisation. Bien que ce ne soit pas une solution structurelle, cette stratégie constitue une mesure efficace et accessible pour élargir le parc immobilier à partir d’interventions ciblées et de petite échelle.
De l’industriel au résidentiel
Par ailleurs, une analyse récente menée par la société de renouvellement urbain Ginkgo, en collaboration avec le cabinet Systemiq – citée par El País –, estime que l’Europe compte environ 19 000 km² de terrains industriels et logistiques obsolètes – soit une surface dix fois supérieure à celle de Londres. Selon leurs projections, la réurbanisation d’une partie seulement de ces espaces pourrait générer entre 15 et 20 millions de nouveaux logements ou zones à usage mixte au cours des 15 prochaines années. Cette transformation offrirait non seulement des solutions d’habitat, mais contribuerait également à revitaliser des quartiers dégradés, réduire l’empreinte écologique et économiser jusqu’à 20 % des coûts d’infrastructure par rapport à des constructions neuves.
Résidences de luxe à l’empreinte hôtelière
La reconversion touche également le marché haut de gamme, où les branded residences (résidences de luxe associées à de grandes chaînes hôtelières) prennent de l’ampleur. La transformation d’hôtels inoccupés ou de bâtiments historiques est ainsi un phénomène en expansion, où les promoteurs cherchent à revaloriser des biens sous-utilisés ou vieillissants.
Dans la péninsule ibérique, plus de 2 400 projets sont en cours, avec des prix pouvant atteindre 24 millions d’euros par unité. Ce type de reconversion apporte prestige, rentabilité et valorisation auprès des investisseurs en quête de différenciation et d’exclusivité. Ce sont des projets qui s’appuient sur le patrimoine architectural, l’emplacement et la notoriété des grandes chaînes hôtelières pour créer des actifs immobiliers à haute rentabilité.
La réhabilitation des actifs permet de réduire l’empreinte carbone, d’éviter l’artificialisation des sols et de revitaliser des environnements urbains déjà consolidés. De plus, dans un contexte où le logement est devenu un défi national, ces opérations peuvent apporter une solution rapide et viable.
