Acquérir une résidence secondaire en bord de mer est un grand classique espagnol. Certains le font pour en profiter personnellement, mais d’autres y voient un investissement (presque) sûr. Acheter, louer ou revendre dans ces zones est une bonne affaire, comme le démontrent les rendements historiques observés depuis le boom des vacances dans les années 1970.
Malgré les fluctuations provoquées par la crise de 2008 ou, plus récemment, par la pandémie de COVID, la réalité est que les côtes espagnoles restent l’option préférée de nombreux investisseurs, particuliers comme institutionnels, grâce à l’amélioration des infrastructures – comme c’est le cas sur la Costa del Sol –, à la croissance de la demande touristique et à l’attrait croissant du pays, avec un record attendu de 100 millions de visiteurs étrangers cette année selon le Conseil mondial du voyage et du tourisme (WTTC).
Meilleures zones de plage où investir
Le portail immobilier Fotocasa révèle dans son dernier rapport « Rentabilité dans les communes côtières – Été 2025 » que 22 villes côtières ont enregistré un rendement supérieur à la moyenne nationale (6,5 %) en juin, confirmant que ces zones restent une excellente opportunité pour les investisseurs immobiliers.
Mais quelles sont les villes côtières les plus intéressantes pour investir ? Sans surprise, l’Andalousie domine le classement avec Adra (Almería), qui offre un rendement de 13,7 %, suivie de San Javier (Murcie), avec 10 %, les deux seules municipalités d’Espagne à atteindre un rendement à deux chiffres.
Elles sont suivies par La Línea de la Concepción (9,4 %), Mazarrón (9,3 %), Laredo (9,2 %), L’Hospitalet de Llobregat (8,8 %), Ferrol (8,7 %), Ribeira (8,7 %), Sagunto (8,5 %), Badalona (8,3 %), Foz (8,1 %) – toutes affichant un rendement supérieur à 8 % en juin. On trouve aussi Mataró, Cullera et Algeciras, toutes trois avec un rendement de 7,7 %.
À l’inverse, le rapport met également en lumière les villes côtières ayant perdu de l’attrait et devenues moins rentables pour l’investissement immobilier dans le contexte actuel de hausse des prix. En bas du classement figurent Saint-Sébastien (3,3 %), Calpe (3,7 %), Fuengirola (4,0 %), Denia (4,0 %), Conil de la Frontera (4,0 %), Marbella (4,0 %), Getxo (4,0 %), Pontevedra (4,0 %), Sitges (4,2 %) et Almuñécar (4,3 %).
Un point commun explique la baisse de rendement dans ces zones : ce sont des marchés très recherchés, avec une forte présence nationale et internationale, un positionnement haut de gamme (prime) et un prix au mètre carré oscillant entre 5 000 et 7 000 euros.
En contraposición, el informe también destaca las ciudades costeras que han perdido más fuelle y que, por tanto, son menos rentables para invertir con el escenario actual de encarecimiento de precios. Así, en lo más bajo de la lista encontramos Donostia – San Sebastián (3,3%), Calpe (3,7%), Fuengirola (4,0%), Denia (4,0%), Conil de la Frontera (4,0%), Marbella (4,0%), Getxo (4,0%), Pontevedra (4,0%), Sitges (4,2%), Almuñécar (4,3%).
Villes vs périphérie : où se situe la rentabilité aujourd’hui ?
Ces dernières années, les rendements immobiliers ont fortement progressé dans des villes comme Madrid, Barcelone ou Valence, notamment dans les centres-villes. Toutefois, comme le révèle le dernier rapport de l’Agence fiscale espagnole, une divergence est apparue entre centre et périphérie dans les grandes villes, avec des rendements qui ne répondent pas toujours aux attentes des propriétaires et qui ne correspondent plus forcément aux caractéristiques ou à l’emplacement des biens.
Ainsi, en 2023 (dernières données disponibles), dans des villes comme Madrid, le Trésor public souligne les meilleurs rendements dans des quartiers modestes comme Entrevías et Pavones, avec respectivement 8 % et 7 %. À l’opposé, des zones telles que Centro Goya, Justicia, Recoletos ou Almagro – toutes situées à l’intérieur de la M-30 – n’ont pas dépassé les 4 %.
La raison est simple : les prix d’acquisition des biens sont élevés par rapport aux loyers que l’on peut en tirer, ce qui réduit mécaniquement – et parfois irréversiblement – la rentabilité, même si le locataire paie effectivement un loyer plus élevé.
Les projets côtiers d’Urbanitae
Urbanitae a consolidé sa présence sur le littoral grâce à un portefeuille solide de projets, s’imposant comme l’un des principaux acteurs du financement de projets immobiliers dans ces zones. À ce jour, la plateforme a financé plus de 100 projets sur les plages de la péninsule Ibérique, pour un investissement total supérieur à 260 millions d’euros, ce qui représente plus de 3 500 logements construits.
Ces projets représentent 54 % du volume total financé par Urbanitae depuis sa création, illustrant son orientation stratégique vers les zones côtières, un secteur à fort potentiel de valorisation et à forte demande, tant pour les résidents que pour les touristes et les investisseurs en quête de rentabilité.
Ainsi, l’Andalousie est la communauté autonome qui capte le plus d’investissements dans les projets Urbanitae, avec un total de 130,6 millions d’euros, suivie des Îles Baléares (41,9 millions) et de la Communauté valencienne (30,9 millions). Parmi les localisations, la province de Malaga concentre la majeure partie de l’investissement, avec un total de 114 millions d’euros, soit 87 % de l’investissement dans les projets résidentiels côtiers andalous.
À l’international, Urbanitae a également renforcé sa présence sur les marchés côtiers hors d’Espagne, notamment au Portugal, avec 20,6 millions d’euros investis dans des projets situés à Cascais, Lisbonne et Oeiras.
Au total, Urbanitae a mené avec succès 20 projets en zone côtière, avec un rendement IRR moyen de 12,4 % et une durée moyenne d’exécution de 23 mois. L’entreprise a déjà reversé plus de 30 millions d’euros à plus de 10 000 investisseurs, consolidant ainsi son positionnement comme une option rentable et sûre pour les investisseurs immobiliers sur les plages espagnoles.
Foire aux questions (FAQ)
Quelle rentabilité est considérée comme bonne pour un investissement dans un logement en bord de mer ?
Un repère raisonnable est 6 à 9 % brut dans des emplacements secondaires avec une forte occupation. La rentabilité nette sera plus faible une fois déduits les charges de copropriété, la taxe foncière (IBI), les assurances, l’entretien et la gestion.
Quels sont les risques d’investir dans un logement en bord de mer ?
Changements réglementaires, saisonnalité et dépendance au tourisme, dégradation due au climat marin, et coûts de financement. Pour les limiter : analyser la réglementation, souscrire une assurance adaptée et diversifier.
Puis-je investir sur le littoral sans acheter un logement ?
Oui. Via le crowdfunding immobilier et le crowdlending sur des projets côtiers portés par des promoteurs ayant un historique solide, avec des tickets d’entrée plus faibles et une diversification par zones et par durées.
