Acquistare una seconda casa al mare è un classico spagnolo. Alcuni lo fanno per goderne, ma altri lo vedono come un investimento (quasi) sicuro. Comprare, affittare o vendere in queste zone è un buon affare, come dimostrano i rendimenti storici registrati sin dal boom delle vacanze estive negli anni ’70.
Nonostante le fluttuazioni causate dalla crisi del 2008 o, più recentemente, dalla pandemia di COVID-19, la realtà è che le coste spagnole continuano ad essere la scelta preferita da molti investitori, sia retail che istituzionali, grazie al miglioramento delle infrastrutture (come nel caso della Costa del Sol), all’aumento della domanda turistica e alla crescente attrattiva internazionale. Secondo il World Travel & Tourism Council (WTTC), quest’anno la Spagna potrebbe superare i 100 milioni di visitatori stranieri.
Le migliori zone di mare in cui investire
Il portale immobiliare Fotocasa rivela nel suo ultimo rapporto “Redditività nei comuni costieri nell’estate 2025” che ben 22 città costiere hanno registrato un rendimento superiore alla media nazionale (6,5%) nel mese di giugno, confermando che queste zone continuano ad essere un’ottima opportunità per gli investitori immobiliari.
Ma quali sono le città costiere più interessanti per investire? Come prevedibile, l’Andalusia guida la classifica con Adra (Almería), che registra un rendimento del 13,7% alla fine del semestre, seguita dalla murciana San Javier (10%), gli unici comuni spagnoli a raggiungere la doppia cifra.
Seguono La Línea de la Concepción (9,4%), Mazarrón (9,3%), Laredo (9,2%), L’Hospitalet de Llobregat (8,8%), Ferrol (8,7%), Ribeira (8,7%), Sagunto (8,5%), Badalona (8,3%), Foz (8,1%) come i comuni con un rendimento superiore all’8% a giugno. Subito dopo troviamo Mataró, Cullera e Algeciras, tutti e tre con un rendimento del 7,7%.
Città vs periferia: dove si trova oggi la redditività?
Al contrario, il rapporto evidenzia anche le città costiere che hanno perso slancio e risultano meno convenienti per investire nell’attuale contesto di aumento dei prezzi. In fondo alla classifica troviamo Donostia – San Sebastián (3,3%), Calpe (3,7%), Fuengirola (4,0%), Denia (4,0%), Conil de la Frontera (4,0%), Marbella (4,0%), Getxo (4,0%), Pontevedra (4,0%), Sitges (4,2%), Almuñécar (4,3%).
Un denominatore comune spiega la caduta della loro redditività: sono zone estremamente richieste, con una forte presenza nazionale e internazionale, un marcato profilo “prime” e un prezzo al metro quadrato compreso tra i 5.000 e i 7.000 euro.
La redditività nelle città: meno centro, più periferia
Negli ultimi anni si è registrata una crescita esponenziale della redditività immobiliare in città come Madrid, Barcellona o Valencia, soprattutto nei centri urbani. Tuttavia, come rivela l’Agenzia delle Entrate nel suo ultimo rapporto, si comincia a notare un comportamento divergente tra il centro e la periferia delle grandi città, con rendimenti che non sempre soddisfano le aspettative dei proprietari e che sembrano non riflettere il valore o la posizione degli immobili.
Nel 2023 (ultimo anno con dati disponibili), a Madrid, il fisco evidenzia i migliori rendimenti in quartieri popolari come Entrevías e Pavones, con l’8% e il 7% rispettivamente. Al contrario, si sottolinea la situazione di zone come Centro Goya, Justicia, Recoletos o Almagro – tutte all’interno della M-30 – che non hanno raggiunto nemmeno il 4%.
Il motivo è chiaro: i prezzi di acquisto degli immobili sono elevati rispetto al canone che è possibile ottenere, il che porta spesso a una riduzione inevitabile del rendimento, anche se l’inquilino paga un affitto mensile più alto.
I progetti costieri di Urbanitae
Urbanitae ha consolidato la sua presenza nelle zone costiere con un solido portafoglio di progetti, affermandosi come uno dei principali attori nel finanziamento di sviluppi immobiliari in queste località. In questo senso, la piattaforma ha finanziato oltre 100 progetti sulle spiagge della Penisola Iberica, per un investimento totale superiore ai 260 milioni di euro, traducendosi nella costruzione di oltre 3.500 abitazioni.
Questo tipo di progetto rappresenta il 54% del totale finanziato da Urbanitae sin dalla sua nascita, riflettendo un chiaro orientamento strategico verso le zone costiere, un settore con grande potenziale di rivalutazione e alta domanda, sia da parte di residenti che di turisti e investitori alla ricerca di redditività.
In particolare, l’Andalusia è la comunità che concentra il maggior volume di investimenti nei progetti di Urbanitae, con un totale di 130,6 milioni di euro, seguita dalle Isole Baleari con 41,9 milioni e dalla Comunità Valenciana con 30,9 milioni. Tra le località, la provincia di Málaga raccoglie la quota maggiore, con un totale di 114 milioni di euro, pari all’87% degli investimenti in progetti residenziali costieri in Andalusia.
A livello internazionale, Urbanitae ha rafforzato la sua presenza anche in mercati costieri al di fuori della Spagna, in particolare in Portogallo, con un investimento di 20,6 milioni di euro in progetti situati in città come Cascais, Lisbona e Oeiras.
Nel complesso, Urbanitae ha completato con successo 20 progetti in zone costiere, con una redditività media IRR del 12,4% e un periodo di esecuzione di circa 23 mesi. In totale, ha restituito oltre 30 milioni di euro a più di 10.000 investitori, consolidando il suo posizionamento come opzione redditizia e sicura per chi vuole investire nel settore immobiliare lungo le spiagge spagnole
Domande frequenti (FAQ)
Che rendimento è considerato buono investendo in una casa al mare?
Un riferimento ragionevole è 6–9% lordo in località secondarie con alta occupazione. Il rendimento netto sarà più basso dopo aver sottratto spese condominiali, imposta comunale/immobiliare (IBI), assicurazioni, manutenzione e gestione.
Quali rischi comporta investire in una casa al mare?
Cambi normativi, stagionalità e dipendenza dal turismo, deterioramento dovuto al clima marino e costi di finanziamento. Si mitigano con l’analisi della normativa, un’assicurazione adeguata e la diversificazione.
Posso investire sulla costa senza comprare una casa?
Sì. Tramite crowdfunding immobiliare e crowdlending in progetti costieri di promotori con track record, con ticket di ingresso più bassi e diversificazione per località e durate.
