El comercio electrónico atraviesa un momento de crecimiento histórico en Europa y España, impulsado por el auge de plataformas de ultra fast fashion como Shein y Temu. Estas compañías han multiplicado su facturación en pocos años –de 6.000 millones de dólares en 2022 a 44.000 millones en 2024–, gracias a un modelo de negocio basado en precios competitivos, catálogos masivos y entregas rápidas, lo que está reconfigurando la logística internacional y disparando la demanda de centros de distribución y suelo industrial en los principales mercados, entre ellos España.
Un mercado inmobiliario bajo presión
Según el Europan E-commerce Report 2024, el comercio electrónico europeo alcanzó 887.000 millones de euros en 2023, un 3% más que el año anterior. Este crecimiento se refleja en un mayor número de compradores digitales: el 71% de la población europea realizó compras online el año pasado. España sigue esta misma tendencia, con un 68% de la población de entre 16 y 74 años que realizan compras online de forma habitual. Este cambio de hábitos está teniendo un efecto directo en el mercado logístico, ya que el canal online necesita tres veces más espacio que la distribución tradicional física, al requerir mayores volúmenes de stock, gestionar la logística inversa y garantizar una mayor proximidad al consumidor.
Sin embargo, la disponibilidad de suelo logístico se encuentra en mínimos históricos. En Barcelona, apenas hay un 1%-2,5% de suelo prime disponible, mientras que en Madrid asciende al 10,4% con grandes diferencias entre submercados. Esta escasez de espacio ha provocado que el precio de alquiler en las zonas logísticas más demandadas se sitúe ya en 6,25 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 5% interanual y del 1,6% respecto al primer trimestre de 2025.
A nivel europeo, el Prologis Logistics Rent Index señala que las rentas logísticas crecieron un 7,2% en 2021, últimos datos disponibles, con picos del 13% en Reino Unido y más del 10% en los principales mercados alemanes, mientras que los costes del suelo adicional aumentaron un 40% y los costes de construcción un 18% en Europa.
Oportunidades de inversión en el sector logístico español
La necesidad de más superficie logística está abriendo oportunidades inmobiliarias muy interesantes para los inversores. En este sentido, Savills destaca que el volumen de contratación logística alcanzó los 690.000 metros cuadrados en el primer trimestre de 2025, impulsada en gran parte por operaciones de prealquiler y proyectos llave en mano.
Estas oportunidades se concentran en dos frentes: activos prime en áreas de máxima demanda, como el área metropolitana de Barcelona o el eje A-2 en Madrid, donde la disponibilidad es mínima y la presión sobre las rentas es más alta; y zonas emergentes con potencial de crecimiento, como el sur de Madrid o los entornos portuarios de Valencia, Sagunto y Algeciras, que están ganando protagonismo como nuevas áreas logísticas estratégicas, impulsado por el auge de empresas chinas, cuyo modelo de distribución exige infraestructuras capaces de gestionar grandes volúmenes de mercancía.
En este contexto, el capital inversor está respondiendo a esta dinámica, consolidando el sector industrial y logístico como uno de los más atractivos, al alcanzar 1.110 millones de euros de inversión en 2024, un 87,9% más que el año anterior.
Retos regulatorios y nuevas dinámicas en la logística europea
El sector logístico afronta los próximos años con retos y tendencias que marcarán su desarrollo, siendo una de las más relevantes la interconexión de infraestructuras logísticas, ya que la integración de puertos, aeropuertos y redes ferroviarias se perfila como una vía clave para optimizar costes y tiempos de entrega.
Además, la normativa europea también podría dar un giro importante en los próximos meses, ya que la Comisión Europea (CE) ha propuesto eliminar la exención arancelaria de minimis, que actualmente permite importar productos de menos de 150 euros sin pagar tasas. Esta medida, que afectaría directamente a plataformas como Shein o Temu (grandes beneficiadas del actual sistema de exenciones), busca frenar el elevado volumen de paquetes de bajo valor que entran cada año en la UE: más de 4.600 millones, según datos de la CE.
Si esta propuesta se aprueba, cambiará de forma significativa los flujos logísticos internacionales: muchas empresas deberán rediseñar sus rutas de entrada a Europa y parte del transporte aéreo podría trasladarse al marítimo. En ese caso, los puertos españoles adquirirán un papel estratégico y se impulsaría el desarrollo de nuevos espacios logísticos en sus entornos, reforzando su posicionamiento en la cadena global de suministros.
