L’e-commerce sta vivendo una fase di crescita storica in Europa e in Spagna, trainata dal boom delle piattaforme di ultra fast fashion come Shein e Temu. Queste aziende hanno moltiplicato il loro fatturato in pochi anni – da 6 miliardi di dollari nel 2022 a 44 miliardi nel 2024 – grazie a un modello di business basato su prezzi competitivi, cataloghi enormi e consegne rapide, ridefinendo la logistica internazionale e facendo impennare la domanda di centri di distribuzione e di terreni industriali nei principali mercati, tra cui la Spagna.
Un mercato immobiliare sotto pressione
Secondo il European E-commerce Report 2024, l’e-commerce europeo ha raggiunto 887 miliardi di euro nel 2023, con un aumento del 3% rispetto all’anno precedente. Questa crescita si riflette nel numero crescente di acquirenti digitali: il 71% della popolazione europea ha effettuato acquisti online lo scorso anno. La Spagna segue lo stesso trend, con il 68% della popolazione tra i 16 e i 74 anni che acquista abitualmente online. Questo cambiamento nelle abitudini ha un effetto diretto sul mercato logistico, poiché il canale online necessita di tre volte più spazio rispetto alla distribuzione fisica tradizionale, richiedendo maggiori volumi di stock, la gestione dei resi e una maggiore prossimità al consumatore.
Tuttavia, la disponibilità di spazi logistici si trova ai minimi storici. A Barcellona è disponibile solo l’1%-2,5% degli spazi prime, mentre a Madrid il dato sale al 10,4%, con forti differenze tra i vari sottomercati. Questa scarsità di spazi ha portato i canoni di locazione nelle aree logistiche più richieste a 6,25 € al metro quadro, pari a un aumento del 5% su base annua e dell’1,6% rispetto al primo trimestre del 2025.
A livello europeo, il Prologis Logistics Rent Index segnala che i canoni logistici sono cresciuti del 7,2% nel 2021 (ultimi dati disponibili), con picchi del 13% nel Regno Unito e di oltre il 10% nei principali mercati tedeschi, mentre i costi dei terreni sono aumentati del 40% e quelli di costruzione del 18% in Europa.
Opportunità di investimento nel settore logistico spagnolo
Il bisogno crescente di spazi logistici sta aprendo opportunità immobiliari molto interessanti per gli investitori. In questo senso, Savills evidenzia che il volume di contratti logistici ha raggiunto i 690.000 m² nel primo trimestre del 2025, trainato in gran parte da operazioni di pre-locazione e da progetti chiavi in mano.
Queste opportunità si concentrano su due fronti: asset prime nelle aree a massima domanda, come l’area metropolitana di Barcellona o l’asse A-2 a Madrid, dove la disponibilità è minima e la pressione sugli affitti è più alta; e zone emergenti con potenziale di crescita, come il sud di Madrid o le aree portuali di Valencia, Sagunto e Algeciras, che stanno acquisendo importanza come nuovi hub logistici strategici. Questo sviluppo è favorito dall’espansione delle aziende cinesi, il cui modello distributivo richiede infrastrutture capaci di gestire grandi volumi di merci.
In questo contesto, i capitali d’investimento stanno rispondendo a questa dinamica, consolidando il settore industriale e logistico come uno dei più attrattivi, con 1,11 miliardi di euro di investimenti nel 2024, pari a un aumento dell’87,9% rispetto all’anno precedente.
Sfide normative e nuove dinamiche della logistica europea
Il settore logistico dovrà affrontare nei prossimi anni sfide e tendenze che ne segneranno lo sviluppo, tra cui una delle più rilevanti è l’interconnessione delle infrastrutture logistiche, poiché l’integrazione di porti, aeroporti e reti ferroviarie rappresenta una via cruciale per ottimizzare costi e tempi di consegna.
Inoltre, la normativa europea potrebbe subire un cambiamento significativo nei prossimi mesi, dato che la Commissione europea (CE) ha proposto di eliminare l’esenzione doganale de minimis, che attualmente permette di importare prodotti di valore inferiore a 150 € senza pagare dazi. Questa misura – che colpirebbe direttamente piattaforme come Shein o Temu, grandi beneficiarie dell’attuale sistema di esenzioni – mira a frenare l’elevato volume di pacchi a basso valore che entrano ogni anno nell’UE: oltre 4,6 miliardi, secondo i dati della CE.
Se la proposta verrà approvata, i flussi logistici internazionali cambieranno profondamente: molte aziende dovranno ridisegnare le proprie rotte di ingresso in Europa e parte del trasporto aereo potrebbe spostarsi verso quello marittimo. In tale scenario, i porti spagnoli assumerebbero un ruolo strategico, incentivando lo sviluppo di nuovi spazi logistici nei loro dintorni e rafforzando il loro posizionamento all’interno della catena globale di approvvigionamento.
