Il mercato immobiliare logistico spagnolo ha chiuso un 2024 straordinario, diventando un pilastro fondamentale della crescita immobiliare. Spinto da fattori come l’espansione dell’e-commerce, l’aumento dei consumi interni e un contesto macroeconomico favorevole, ha registrato cifre notevoli sia in termini di occupazione che di investimenti, posizionandosi come uno dei segmenti più dinamici e resilienti. Secondo Alberto Larrazábal, direttore esecutivo nazionale del settore Industriale e Logistica di CBRE, in un’intervista a Expansión, fattori come la necessità di prossimità ai clienti, la crescita del PIL e la riduzione dei costi del lavoro e dell’energia hanno consolidato la Spagna come hub logistico strategico in Europa.
Madrid, Barcellona e Valencia, poli di attività
L’occupazione nel settore logistico ha raggiunto cifre record nel 2024. Secondo il rapporto Tendenze CBRE Industriale e Logistica 2025, la Spagna ha registrato un notevole aumento dei canoni di affitto dei magazzini logistici nell’ultimo anno, superando i 2,5 milioni di m² affittati. Si tratta di un incremento del 23% rispetto all’anno precedente, che supera sia la media degli ultimi cinque anni (+16%) sia quella dell’ultimo decennio (+44%).
Per regioni, la zona centrale, che comprende Madrid e le aree della Castilla-La Mancha, rappresenta il volume maggiore di locazioni, con 1,1 milioni di m² affittati, con un aumento del 10% rispetto all’anno precedente. La Catalogna, altro importante polo logistico, ha registrato risultati storici con 710.000 m² affittati, pari al 33% in più rispetto al 2023. La Comunità Valenciana ha chiuso il 2024 con 228.000 m² affittati, con una diminuzione del 21% dovuta principalmente alla scarsità dell’offerta disponibile. Questa crescita della domanda si riflette in un aumento generale del 23% degli affitti di magazzini logistici a livello nazionale, in contrasto con il calo del 12% registrato in Europa.
Secondo il Rapporto Immobiliare Logistico 2024 di Colliers, l’anno si è chiuso con quasi 2 milioni di m² occupati in località chiave come Madrid, Barcellona e Valencia. Madrid ha registrato un aumento del 31% rispetto all’anno precedente, superando il milione di m² affittati nel 2024, il secondo miglior risultato del decennio dopo il 2022. Spicca Barcellona con un canone prime di 9,0 €/m²/mese, segnale del continuo aumento della domanda di spazi logistici di qualità. A Valencia, sebbene la crescita sia stata più moderata (228.000 m² affittati, il 21% in meno rispetto al 2023), il tasso di disponibilità è sceso a livelli minimi storici, attestandosi allo 0,4%, a causa della scarsità dell’offerta e degli effetti della DANA nella regione.
Investimenti logistici nel 2024
Anche gli investimenti nel settore logistico in Spagna hanno registrato un importante slancio nel 2024, con 1,4 miliardi di euro, il 21% in più rispetto all’anno precedente. Questo volume di transazioni è in linea con la media degli ultimi dieci anni. Tra le operazioni più rilevanti, si segnala l’acquisto del portafoglio paneuropeo di Tritax da parte di Brookfield e la vendita di asset logistici di GLP a Madrid e Barcellona a EQT Exeter. Nonostante le transazioni di minore entità (inferiori ai 20 milioni di euro) continuino a prevalere, si prevede un aumento delle grandi operazioni.
Colliers stima l’investimento totale in asset logistici a 1,6 miliardi di euro, con una crescita del 19% rispetto al 2023. Questa crescita è stata particolarmente marcata nelle principali aree logistiche della Spagna, come la Zona Centrale, la Catalogna e la Comunità Valenciana, che hanno concentrato il 90% degli investimenti. L’ultimo trimestre dell’anno si è distinto con 525 milioni di euro investiti, pari a quasi un terzo del totale annuale.
I rendimenti, sebbene leggermente corretti, si attestano al 5,15% a Madrid, al 5% a Barcellona e al 5,40% a Valencia, mantenendo l’attrattiva in questi mercati chiave. Questo adeguamento riflette la crescente domanda di asset logistici di qualità, ma segnala anche le sfide degli investitori nel raggiungere i rendimenti attesi in un mercato sempre più competitivo.
Proiezioni per il 2025 del mercato immobiliare logistico spagnolo
Secondo le stime di CBRE, gli investimenti nella logistica potrebbero aumentare tra il 10% e il 15% nel 2025. Solo nel primo trimestre dell’anno sono state concluse operazioni per oltre 400 milioni di euro, tra cui l’acquisto di magazzini logistici da parte di Mapletree da Blackstone per 215 milioni.
Con l’elevata domanda di spazi logistici e le buone previsioni di investimento, il settore logistico spagnolo si avvia al 2025 con una solida base di crescita. Tuttavia, la carenza di disponibilità nei principali hub logistici continua a rappresentare una preoccupazione. A Madrid, la disponibilità di spazi ha raggiunto il 10,1% nel terzo trimestre del 2024, per poi chiudere l’anno al 9,6%, secondo Colliers. A Valencia, il tasso si è attestato su uno storico 0,4%, un dato estremamente basso che evidenzia la scarsità dell’offerta. Questa situazione potrebbe generare pressioni sui canoni di affitto, che sono già aumentati nelle principali aree logistiche: a Barcellona, il canone prime si è attestato a 9,0 €/m²/mese, a Madrid a 6,95 €/m²/mese e a Valencia a 5,6 €/m²/mese.
