Le marché immobilier en Espagne présente actuellement un déséquilibre notable entre l’offre et la demande de logements, qui s’est aggravé ces dernières années. Après des décennies marquées par la bulle immobilière de 2008 et la crise qui a suivi, la construction de logements neufs a chuté drastiquement, passant de 600 000 logements annuels à peine 90 000, selon le rapport annuel 2023 de la Banque d’Espagne.
Cette situation a entraîné une hausse soutenue des prix de vente et de location, rendant l’accès au logement plus difficile, en particulier pour les jeunes et les familles aux revenus modérés. Dans ce contexte, la CNMC (Commission Nationale des Marchés et de la Concurrence) a lancé une étude visant à analyser et améliorer la transformation urbanistique du sol, dans le but de libérer des terrains pour la construction de logements et ainsi équilibrer le marché. L’organisme public, dont l’une des missions est de promouvoir une concurrence efficace et de protéger les consommateurs, souligne que le foncier est un élément essentiel influençant le prix final des logements.
Proposition de la CNMC pour la transformation urbanistique du sol
La CNMC propose d’accélérer les processus d’urbanisation du sol pour améliorer l’accès au logement, mettant en avant la nécessité de simplifier la bureaucratie et de moderniser la réglementation en vigueur, qui constitue parfois un obstacle au développement urbanistique.
La CNMC explique que la rareté du sol et les restrictions administratives augmentent le coût de la construction et réduisent l’offre de logements. C’est pourquoi elle propose que l’urbanisation du sol soit réalisée de manière agile et rapide, tout en maintenant les garanties nécessaires pour assurer la qualité et la sécurité des constructions. De plus, l’organisme invite les acteurs du secteur, des promoteurs aux citoyens intéressés, à apporter des informations qui enrichiront le diagnostic, conformément à son engagement en faveur de la transparence et de la collaboration.
Dans ce contexte, Sergio Arana, Managing Director Real Estate chez Urbanitae, souligne l’importance du foncier dans ce processus, en tant que “matière première essentielle pour le développement de logements neufs. Sans terrain, il est impossible de construire davantage de logements. Et ce terrain doit être un terrain prêt à l’emploi, c’est-à-dire immédiatement exploitable pour demander un permis de construire.”
Contenu et objectifs de l’étude
L’étude de la CNMC repose sur une analyse approfondie du cadre réglementaire et des procédures administratives qui ralentissent actuellement la transformation urbanistique du sol. À cette fin, les réglementations aux niveaux municipal, régional et national seront examinées afin d’identifier les dispositions inutilement restrictives. L’organisme vise à collecter des données et des avis d’experts, de promoteurs et de citoyens afin de diagnostiquer avec précision les obstacles empêchant une urbanisation efficace.
Cette approche collaborative permettra, à partir des informations recueillies, de formuler des recommandations concrètes facilitant la libération du foncier et dynamisant le développement de nouveaux projets résidentiels. Ainsi, l’objectif principal de l’étude est d’augmenter l’offre de logements en Espagne en identifiant et éliminant les barrières qui augmentent les coûts et ralentissent le processus d’urbanisation. La CNMC cherche à réduire les coûts associés à la transformation du sol et à raccourcir les délais d’exécution, ce qui permettra de libérer davantage de terrains pour des projets de construction neuve. En améliorant l’efficacité du développement urbanistique, un environnement plus compétitif dans le secteur immobilier sera favorisé, au bénéfice tant des promoteurs que des consommateurs. Ces objectifs s’alignent sur le Plan Stratégique 2021-2026 de la CNMC, qui priorise la protection des consommateurs ainsi que la promotion de la productivité et de l’efficacité économique.
Concernant les mesures réglementaires les plus efficaces pour accélérer l’urbanisation sans compromettre la qualité et la sécurité des projets, Arana précise que “l’une d’elles serait d’imposer des délais à l’Administration pour l’octroi des permis et autorisations nécessaires. En outre, il serait pertinent de mettre en place des systèmes de coopération dans les domaines où l’initiative privée (les propriétaires fonciers) ne peut pas porter seule le développement des terrains urbanisables. Il est nécessaire qu’un consensus entre toutes les Administrations permette de produire davantage de foncier et plus rapidement. Et si les services d’urbanisme sont saturés, la solution est d’augmenter les effectifs, comme le font les entreprises privées. C’est une question de volonté, rien de plus.”
Accélération du développement urbanistique
Pour parvenir à un développement urbanistique plus fluide, la CNMC propose diverses stratégies intégrées. L’une des mesures envisagées est la simplification des démarches administratives, via la mise en place de systèmes numériques permettant de gérer électroniquement les permis et licences, réduisant ainsi les délais de réponse. Une autre stratégie consiste en la mise à jour et la modernisation de la réglementation en vigueur, afin d’éliminer les dispositions obsolètes freinant la conversion rapide du sol en zones urbanisées. L’organisme insiste également sur l’importance de favoriser la coopération public-privé, ce qui faciliterait l’accès aux terrains urbanisables et stimulerait l’investissement dans des projets résidentiels. En outre, il est suggéré d’exploiter les nouvelles technologies, telles que l’utilisation du big data, de l’intelligence artificielle et de la réalité augmentée, pour optimiser la planification et le suivi des projets, contribuant ainsi à une transformation du sol plus efficace et moins coûteuse.
Du point de vue de l’expert d’Urbanitae, le principal défi réside dans “l’insécurité juridique, sous la forme de délais imprévisibles pour l’approbation des projets d’urbanisation et de remembrement, qui constitue le principal obstacle. Si cet obstacle était supprimé, les investissements destinés à la transformation foncière seraient nombreux. De plus, la mise en place de systèmes de coopération (pilotés par l’Administration) permettrait d’accélérer encore davantage le processus”, explique-t-il.
Importance de promouvoir la construction neuve
La construction de logements neufs est essentielle pour pallier le déficit de logements qui pèse sur le marché espagnol. En augmentant la production de logements, non seulement la demande croissante est satisfaite, mais cela contribue également à stabiliser les prix dans un contexte de forte inflation et d’offre limitée. Cette dynamique de construction neuve devient un levier fondamental pour dynamiser le secteur immobilier et garantir l’accès au logement, notamment dans les zones où le coût du foncier et la lourdeur des démarches administratives ont freiné le développement urbanistique.
Favoriser la construction neuve grâce à des initiatives comme Urbanitae ne permet pas seulement d’accroître l’offre de logements, mais contribue aussi à une transformation globale du secteur immobilier. En permettant aux investisseurs particuliers et professionnels d’investir dans des projets de manière transparente et accessible, un cercle vertueux est créé, stimulant l’investissement et dynamisant la construction.
