Am 21. Januar nahmen wir gemeinsam mit Observatorio Inmobiliario an einem redaktionellen Frühstück in den Räumen von Hogan Lovells teil. Für Urbanitae sprach unser Real-Estate-Direktor Sergio Arana in einer Runde mit Investoren, Finanzierern, Projektentwicklern, Technikern und Beratern. Im Zentrum stand eine sehr konkrete Frage: Warum zieht Spanien so viel Immobilienkapital an – und schafft es dennoch nicht, dass dieses Kapital in mehr Wohnraum mündet?
Spanien zieht Investment an (und „Living“ bleibt im Fokus)
Der Ausgangspunkt war klar: Spanien ist ein Markt, den man Investoren leicht „verkaufen“ kann. Víctor Iborra (Meridia Capital) brachte es mit einem Satz auf den Punkt, der im Verlauf des Treffens mehrfach wiederholt wurde: Die Equity-Story ist stark, und „Spanien zu verkaufen ist ziemlich einfach.“
Aus Bankensicht beschrieb Álvaro Morales (ING) ein „Rekordjahr“ 2025: hohe Aktivität und viel Appetit, Transaktionen zu finanzieren – mit einer Bedingung: Qualität entscheidet. „Nicht jede Art von Asset funktioniert,“ sagte er und betonte, dass Liquidität dort landet, wo das Objekt wirklich passt.
Wie zu erwarten, tauchte „Living“ immer wieder als Starsegment auf. Gleichzeitig kam ein wichtiger Hinweis: Es reicht nicht, dass Kapital Richtung Living schaut; die entscheidende Frage lautet, welcher Teil dieses Kapitals tatsächlich dabei hilft, das Angebot zu erhöhen.
Das ROE-Problem
Hier fiel eine der deutlichsten Aussagen des Tages. Andrés Candela (Hogan Lovells) formulierte es ohne Umschweife: Wir sind zwar der „Liebling“ der Investoren, aber wir schaffen es nicht, dass dieses Geld in die Wohnungsentwicklung fließt.
Carolina Roca (Asprima) untermauerte das mit Zahlen und verwies auf eine Analyse von BBVA Research: Der ROE der Wohnungsproduktion/-errichtung in Spanien liegt ungefähr bei der Hälfte dessen, was in anderen europäischen Ländern erzielt wird. Und sie übersetzte es in einen Satz, der hängen bleibt: „Einen Investor überzeuge ich nur mit Rendite.“
Im weiteren Verlauf wurden die Faktoren, die diese Rendite belasten, immer wieder genannt:
- ein zu enges, starres Planungsrecht und lange Prozesse,
- unvorhersehbare Zeitpläne,
- Steuerlast,
- und die Schwierigkeit, den Rohstoff Land (Grundstück) sinnvoll zu beleihen.
Unsicherheit bedeutet Risiko
Wenn es einen breiten Konsens gab, dann diesen: Der Engpass ist nicht mangelndes Investoreninteresse, sondern mangelnde Planbarkeit.
Orson Alcocer (Hogan Lovells) beschrieb die Schaffung von Baurechten als „eine Art Odyssee“ und war besonders plastisch beim Thema Zeit: Zwischen Genehmigung und Umsetzung können die Spannen so groß sein, dass „das Zeitpläne sind, die sehr schwer zu managen sind.“
Aus Bankensicht übersetzte ING das in Komitee-Logik: Wenn Stadtplanung in Zeithorizonten von 20 bis 40 Jahren denkt, „ist das dem Kreditkomitee nicht vermittelbar.“ Deshalb ist der Einstieg in reines Bauland schwierig; der Appetit kommt, wenn das Grundstück bereits baureif/baurechtlich gesichert ist und das Risiko klarer begrenzt werden kann.
Und von Urbanitae aus verband Sergio Arana das mit einer Idee, die wir auch intern teilen: Unsere Investmentlogik braucht Sicherheit, und das Zusammenspiel aus Risiko und Laufzeit bremst die gesamte Branche – auch bei bereits baureifen Grundstücken, bei denen dennoch Verzögerungen auftreten können.
Von der Diagnose zu den Hebeln
Ein weiterer Teil des Gesprächs drehte sich um die tatsächliche Fähigkeit, mehr Wohnraum zu produzieren. Sandra Daza (Gesvalt) betonte, es gebe keine „Wunderrezepte“ – das Problem sei strukturell und lasse sich nicht „in letzter Minute wie bei schlechten Schülern“ lösen.
In derselben Linie verteidigte Álvaro Diz (Avintia) die Industrialisierung als Hebel, um Zeit und Effizienz zu gewinnen. Er verwies auf Verbesserungen bei Bauzeiten und beim Ressourcenverbrauch des Endprodukts – und auf ein klareres Value Proposition für Investoren.
Diego Escario (Cano y Escario) weitete den Blick: Produktive Kapazität zurückzugewinnen bedeutet Industrialisierung, Ausbildung und den Wiederaufbau eines Ökosystems, in einem Land, das sich über Jahre stark in Richtung Dienstleistungen verschoben hat.
Die Rolle von Urbanitae
Für Urbanitae trifft diese Debatte aus zwei Gründen ins Schwarze.
Erstens, weil wir – wie Sergio erklärte – mit Ticketgrößen und einer Granularität arbeiten, die nicht immer zur rein institutionellen Kapitalwelt passt. Wir sind „ein etwas spezielles Wesen“: breiterer geografischer Fokus, überwiegend Wohnen, und eine schrittweise Öffnung zu weiteren Segmenten – mit Vorsicht.
Zweitens, weil in einem Umfeld, in dem die Bankrolle klar definiert ist, die größte Lücke oft beim Eigenkapital (Equity) liegt. Beim Frühstück fasste Sergio es aus unserer Erfahrung zusammen: Wir können helfen, „mehr Investitionsvolumen zu bringen, weil Equity gebraucht wird,“ und nannte eine Zahl, die die Wirkung aktivierter Projekte greifbar macht: „Allein 2025 werden wir 3.000 Wohnungen in die Umsetzung gebracht haben.“
Scheitern ist keine Option
Mit fortschreitender Diskussion wurde klar: Das Ziel ist nicht, dass es einem bestimmten Immobiliensegment „gut geht“, sondern dass Spanien die Fähigkeit zurückgewinnt, Wohnraum in großem Maßstab zu produzieren. Carolina Roca (Asprima) zog eine sehr direkte soziale Schlussfolgerung: „Wenn wir damit keinen Erfolg haben … steht die soziale Kohäsion des Landes auf dem Spiel.“
Und dennoch gab es einen Hoffnungsschimmer: Sie sprach von einem möglichen Paradigmenwechsel in der Stadtplanung und verwies auf den Entwurf des LIDER-Gesetzes in der Autonomen Gemeinschaft Madrid, der in die öffentliche Konsultation gegangen ist – als potenziellen Weg zu mehr Agilität und Vorhersehbarkeit.
Unterm Strich: Das Kapital ist da. Die Herausforderung 2026 besteht darin, es in fertiggestellte, übergebene Wohnungen zu verwandeln – mit einem Rahmen, der Zeiten verkürzt, Unsicherheit reduziert und das Risiko-Rendite-Profil der Projektentwicklung verbessert. Und jeder Hebel zählt: Stadtplanung, Genehmigungen, Steuern, Industrialisierung … und neue Kapitalwege, die dort Eigenkapital bereitstellen können, wo das System es am dringendsten braucht.
