Le 21 janvier, aux côtés de l’Observatorio Inmobiliario, nous avons participé à un petit-déjeuner éditorial organisé au siège de Hogan Lovells. Pour Urbanitae, notre directeur Real Estate, Sergio Arana, est intervenu lors d’une table ronde réunissant investisseurs, financeurs, promoteurs, techniciens et conseillers autour d’une question très précise : pourquoi l’Espagne attire-t-elle autant d’investissement immobilier et, malgré tout, n’arrivons-nous pas à transformer ce capital en davantage de logements ?
L’Espagne attire l’investissement (et le « living » reste au centre)
Le point de départ était clair : l’Espagne est un marché facile à “vendre” aux investisseurs. Víctor Iborra (Meridia Capital) l’a résumé par une idée revenue tout au long de la rencontre : l’equity story est solide, et “vendre l’Espagne est assez facile.”
Côté bancaire, Álvaro Morales (ING) a décrit une année 2025 “record”, avec une forte activité et beaucoup d’appétit pour financer des opérations—à une condition : la qualité prime. “Tous les actifs ne se valent pas,” a-t-il précisé, en soulignant que la liquidité se concentre lorsque l’actif correspond vraiment.
Et, sans surprise, le living est apparu à maintes reprises comme le segment vedette. Mais une nuance importante a aussi émergé : il ne suffit pas que le capital s’intéresse au living ; la vraie question est quelle part de ce capital contribue réellement à augmenter l’offre.
Le problème du ROE
C’est ici qu’est apparu l’un des messages les plus forts de la journée. Andrés Candela (Hogan Lovells) l’a formulé sans détour : nous sommes “la coqueluche” des investisseurs, mais nous n’arrivons pas à faire en sorte que cet argent serve à produire des logements.
Carolina Roca (Asprima) a expliqué pourquoi, chiffres à l’appui, en s’appuyant sur une analyse de BBVA Research : le ROE de la production/construction résidentielle en Espagne est environ deux fois plus faible que dans d’autres pays européens. Et elle l’a résumé en une phrase sans appel : “Je ne convaincs un investisseur qu’avec la rentabilité.”
Au fil du débat, les facteurs qui pèsent sur cette rentabilité sont revenus en boucle :
- un urbanisme trop rigide et des processus longs,
- des délais imprévisibles,
- la fiscalité,
- et la difficulté à financer l’actif “matière première” : le foncier.
Incertitude égale risque
S’il y a eu un consensus transversal, c’était celui-ci : le goulot d’étranglement n’est pas le manque d’intérêt des investisseurs ; c’est le manque de visibilité.
Orson Alcocer (Hogan Lovells) a décrit la création de droits à construire comme “une sorte d’odyssée”, et a été particulièrement parlant sur les délais et la difficulté de les rendre “finançables” : entre l’obtention des autorisations et l’exécution, les fourchettes peuvent être si larges que “ce sont des délais très difficiles à gérer.”
Du côté des banques, ING l’a traduit en logique de comités : lorsque l’urbanisme se projette sur des horizons de 20 à 40 ans, “le présenter au comité est impensable.” C’est pourquoi il est difficile d’intervenir sur du foncier “pur” ; l’appétit arrive lorsque le terrain est déjà pleinement autorisé (finaliste) et que le risque est plus maîtrisable.
Et chez Urbanitae, Sergio Arana a relié cela à une idée que nous partageons aussi en interne : notre logique d’investissement exige de la certitude, et la combinaison risque/délai freine l’ensemble du secteur—y compris sur des terrains déjà finalistes, où des retards peuvent malgré tout survenir.
Du diagnostic aux leviers
Un autre volet de la rencontre a porté sur la capacité réelle à produire davantage de logements. Sandra Daza (Gesvalt) a insisté sur le fait qu’il n’y a pas de “recettes magiques” et que le problème est structurel : on ne le résout pas “à la dernière minute comme de mauvais élèves.”
Dans la même ligne, Álvaro Diz (Avintia) a défendu l’industrialisation comme levier pour gagner en délais et en efficacité, en évoquant des améliorations sur les temps de production et sur les consommations du produit final, ainsi qu’une proposition de valeur plus claire pour les investisseurs.
Diego Escario (Cano y Escario) a élargi le cadre : reconstruire la capacité productive passe par l’industrialisation, la formation et la reconstruction de la filière, dans un pays qui s’est progressivement orienté vers les services.
Le rôle d’Urbanitae
Chez Urbanitae, ce débat nous concerne de près pour deux raisons.
D’abord, parce que—comme l’a expliqué Sergio—nous opérons avec des tickets et une granularité qui ne correspondent pas toujours au capital purement institutionnel. Nous sommes “un acteur un peu particulier” : un focus géographique plus large, majoritairement résidentiel, et une ouverture progressive à d’autres segments, avec prudence.
Ensuite, parce que dans un environnement où le rôle des banques est bien défini, le grand manque se situe souvent du côté de l’equity. Lors du petit-déjeuner, Sergio l’a résumé à partir de notre expérience : nous pouvons aider “en apportant plus de volume d’investissement parce qu’il faut de l’equity,” et il a partagé un chiffre qui illustre l’impact de l’activation des projets : “nous aurons mis en production 3 000 logements” rien qu’en 2025.
L’échec n’est pas une option
Au fil de la conversation, il est devenu évident que l’objectif n’est pas qu’un segment précis de l’immobilier “s’en sorte bien”, mais de retrouver la capacité de produire des logements à grande échelle. Carolina Roca (Asprima) l’a conclu de façon très directe sur le plan social : “si nous réussissons pas… la cohésion sociale du pays est en danger.”
Et pourtant, elle a laissé une note d’espoir : elle a défendu l’idée que nous pourrions être face à un possible changement de paradigme urbanistique, en citant l’avant-projet de la Loi LIDER dans la Communauté de Madrid, soumis à consultation publique, comme une voie pour gagner en agilité et en prévisibilité.
En résumé : l’investissement est là. Le défi 2026 est de le convertir en logements livrés, grâce à un cadre permettant de raccourcir les délais, réduire l’incertitude et améliorer le binôme risque-rentabilité de la promotion. Et chaque levier compte : urbanisme, permis, fiscalité, industrialisation… mais aussi de nouvelles voies de capital capables d’apporter l’equity là où le système en a le plus besoin.
