Der Büromarkt in Madrid hat sich seit der Pandemie tiefgreifend verändert. Remote Work und hybride Modelle haben das Büro nicht abgeschafft, aber seine Funktion neu definiert. Unternehmen suchen weniger nach Flächen, die lediglich dazu gedacht sind, Arbeitsplätze unterzubringen, sondern stärker nach Gebäuden, die Zusammenarbeit, Wohlbefinden und die Gewinnung von Talenten fördern können.
Das Ergebnis ist keine homogene Erholung, sondern ein zunehmend polarisierter Markt. Gut gelegene, effiziente und an die neuen Bedürfnisse angepasste Assets bündeln die Nachfrage, während veraltete oder schwer zu modernisierende Gebäude einem wachsenden Risiko ausgesetzt sind, zurückzufallen.
Eine stabile, aber sehr selektive Nachfrage
Madrid startete 2026 mit einer widerstandsfähigen Vermietungsaktivität. Laut CBRE erreichte der Büroflächenumsatz im ersten Quartal 102.000 Quadratmeter, lediglich 2 % weniger als ein Jahr zuvor. Diese Zahl deutet nicht auf eine neue Phase beschleunigter Expansion hin, wohl aber auf eine Normalisierung des Marktes nach mehreren Jahren hoher Unsicherheit.
Entscheidend ist, wie sich diese Nachfrage verteilt. Cushman & Wakefield weist auf eine klare Präferenz für gut gelegene Gebäude der Kategorien A und B+ hin, die modern sind und den neuen Effizienz- und Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Der Mangel an hochwertigen Flächen in den gefragtesten Lagen stützt zudem die Mieten der besten Assets.
Diese Bewegung wird üblicherweise als flight to quality bezeichnet, also als Verlagerung hin zu Qualität. Einige Unternehmen reduzieren zwar ihre Gesamtfläche, suchen gleichzeitig aber bessere Lagen, mehr Dienstleistungen und technisch fortschrittlichere Gebäude.
Der Markt teilt sich nach Lage und Qualität
Von „den Büros in Madrid“ als einem einheitlichen Markt zu sprechen, kann irreführend sein. Verfügbarkeit, Mieten und Nachfrage unterscheiden sich stark zwischen dem Zentrum, dem Umfeld der M-30 und den periphereren Zonen.
Der Mangel an geeignetem Produkt ist in zentralen und gut angebundenen Bereichen besonders ausgeprägt. Andere Teilmärkte weisen hingegen eine höhere Verfügbarkeit auf, vor allem dann, wenn die Gebäude den heutigen Anforderungen an Effizienz, Flexibilität oder Nutzererlebnis nicht entsprechen.
Deshalb hängt der Wert eines Büros zunehmend von einer Kombination verschiedener Faktoren ab:
- Lage und Verkehrsanbindung;
- Energieeffizienz;
- flexible Grundrissgestaltung der Etagen;
- Luftqualität und Komfort;
- Gemeinschaftsbereiche und Dienstleistungen;
- technologische Leistungsfähigkeit;
- und die Fähigkeit, sich an künftige Nutzer anzupassen.
Auch Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien — bekannt unter der englischen Abkürzung ESG — haben an Bedeutung gewonnen. Bei Büros schlagen sie sich in konkreten Aspekten wie Energieverbrauch, Emissionen, Barrierefreiheit, Wohlbefinden der Nutzer und Qualität des Gebäudemanagements nieder.
Auch Investitionen kehren selektiv zurück
Der Investmentmarkt hat wieder an Dynamik gewonnen, auch wenn die Zahlen je nach Abgrenzung der jeweiligen Beratungsgesellschaft variieren. CBRE beschreibt einen starken Anstieg der Investitionen im ersten Quartal 2026, teilweise angetrieben durch die Rückkehr von Kapital in Core-Assets, also stabilisierte, gut gelegene Gebäude mit planbaren Einnahmen.
Neben diesem Interesse an etablierten Immobilien gewinnen auch Value-Add-Transaktionen an Bedeutung. Diese Strategien zielen darauf ab, Assets mit Verbesserungspotenzial zu erwerben und ihren Wert durch Renovierungen, Mietanpassungen, Effizienzsteigerungen oder kommerzielle Neupositionierung zu erhöhen.
Das bedeutet nicht, dass jedes ältere Gebäude eine Chance verbirgt. Wertschöpfung hängt davon ab, dass ein realer Unterschied zwischen der aktuellen Situation der Immobilie und dem besteht, was sie nach der Intervention erreichen kann.
Mazarredo: eine Strategie zur Modernisierung des Assets und seiner Mieten
Das Projekt Oficinas Mazarredo, entwickelt von Urbanitae gemeinsam mit FREO Group, veranschaulicht diese Art von Strategie. Das Asset befindet sich in der Calle Mazarredo 7 in Arganzuela, innerhalb der M-30, und verfügt über rund 3.967 Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Derzeit ist es bis Juni 2027 an Spaces vermietet, einen Anbieter flexibler Arbeitsflächen, der zur IWG-Gruppe gehört.
Die Chance liegt nicht allein darin, ein vermietetes Gebäude zu kaufen. Die aktuelle Miete liegt unter dem Marktniveau. Nach Ablauf des Vertrags sieht der Plan vor, mit dem bestehenden Mieter neu zu verhandeln oder einen neuen Mieter zu einer aktualisierten Miete zu gewinnen. Außerdem sind Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen sowie der Erwerb einer Umweltzertifizierung vorgesehen, bevor das Asset stabilisiert und verkauft wird.
Mit anderen Worten: Die erwartete Rendite hängt von mehreren Hebeln ab: Einstiegspreis, Verbesserung der Immobilie, Aktualisierung der Miete und anschließender Verkauf zu besseren Bedingungen.
Dieser Ansatz bietet Potenzial zur Wertschöpfung, birgt aber auch Risiken. Die Kosten der Maßnahmen können abweichen, die Neuverhandlung könnte nicht die erwartete Miete erreichen und der Zeitraum zwischen zwei Mietern kann sich verlängern. Darüber hinaus hängt der Verkaufspreis davon ab, wie sich der Büromarkt und die verfügbare Finanzierung entwickeln.
Das Risiko der Obsoleszenz gewinnt an Bedeutung
Die Polarisierung des Marktes eröffnet Chancen, erhöht aber auch das Risiko der Obsoleszenz. Ein Gebäude kann sich an einem angemessenen Standort befinden und dennoch an Wettbewerbsfähigkeit verlieren, wenn es zu viel Energie verbraucht, wenig flexible Grundrisse bietet oder hohe Investitionen für seine Anpassung erfordert.
Dieses Problem betrifft insbesondere Assets in einer Zwischenposition: Sie verfügen nicht über die Qualität, um mit Prime-Produkten zu konkurrieren, bieten aber auch keinen ausreichenden Abschlag, um ihre Transformation zu rechtfertigen.
Deshalb reicht es nicht aus zu sagen, dass Büros „zurück sind“. Was zurückkehrt, ist die Nachfrage nach bestimmten Gebäuden. Der Rest wird sich neu positionieren, die Nutzung ändern oder einen Attraktivitätsverlust hinnehmen müssen.
Mehr Transformation als Erholung
Madrid kehrt nicht zum Büromarkt vor der Pandemie zurück. Die Stadt tritt in eine andere Phase ein, in der das Büro weiterhin relevant ist, aber eine stärker mit Zusammenarbeit, Unternehmenskultur und Mitarbeitererlebnis verbundene Funktion erfüllt.
Diese neue Phase kommt zudem nicht allen Assets gleichermaßen zugute. Lage, technische Qualität und Anpassungsfähigkeit wiegen stärker als zuvor, während Obsoleszenz zu einem der wichtigsten Risiken wird.
Deshalb sollte man weniger von einer allgemeinen Erholung sprechen als vielmehr von Transformation. Die besten Chancen werden sich in Gebäuden finden, die auf die neue Nachfrage reagieren können, oder in solchen, die realistisch neu positioniert werden können, um dies zu erreichen.
