Healthcare-Immobilien gewinnen innerhalb der Investmentstrategien in Spanien an Bedeutung. Unter diese Kategorie fallen sehr unterschiedliche Assets — Seniorenresidenzen, Krankenhäuser, sozialmedizinische Zentren oder neue Formate wie Senior Living —, doch sie alle teilen ein Merkmal: Ihre Nachfrage ist eng mit langfristigen demografischen und pflegebezogenen Trends verbunden.
Das Interesse der Investoren spiegelt diesen Größensprung wider. Spanien schloss 2025 als viertgrößter europäischer Markt nach Investitionsvolumen im Healthcare-Sektor ab und startete 2026 mit 471 Millionen Euro, die im ersten Quartal investiert wurden — dem besten Wert für diesen Zeitraum in der historischen Datenreihe von JLL.
Das Phänomen ist nicht ausschließlich spanisch. Die Investitionen in Healthcare stiegen 2025 in der EMEA-Region um 28,3 %. Die Alterung der Bevölkerung, das Angebotsdefizit und die Fragmentierung des Marktes bringen Spanien jedoch in eine besonders relevante Position.
Ein Rekordquartal, geprägt von großen Transaktionen
Die zwischen Januar und März registrierten 471 Millionen Euro vervielfachten das Volumen desselben Zeitraums 2025 um mehr als das Zehnfache. Diese Zahl erfordert jedoch eine Einordnung: Sie wurde von zwei paneuropäischen Transaktionen mit bedeutender Präsenz in Spanien beeinflusst — der Integration von Cofinimmo und Aedifica sowie der Übernahme von ISEMIA durch TwentyTwo Real Estate und Farallon Capital.
Der Rekord spiegelt daher sowohl die Aktivität bei spanischen Assets als auch deren wachsende Bedeutung innerhalb großer internationaler Portfolios wider.
Diesem Interesse ging ebenfalls ein außergewöhnliches Jahr 2025 voraus. Laut Colliers erreichten Immobilieninvestitionen im Healthcare-Sektor 1,358 Milliarden Euro, das höchste Volumen der eigenen historischen Datenreihe. Seniorenresidenzen und Krankenhäuser konzentrierten den größten Teil dieser Aktivität auf sich.
Seniorenresidenzen: ein Defizit, das bereits besteht und weiter wachsen wird
Seniorenresidenzen bilden derzeit das wichtigste Segment der Healthcare-Immobilien.
Spanien zählt rund 10,3 Millionen Menschen über 65 Jahre und etwa 413.000 Plätze in Seniorenresidenzen. Damit liegt die Abdeckung bei rund 4 %, unter den 5 %, die üblicherweise als Referenzniveau verwendet werden.
Das Defizit lässt sich aus zwei Perspektiven betrachten. Colliers schätzt, dass derzeit rund 103.000 Plätze fehlen, um eine angemessene Abdeckung zu erreichen. JLL berücksichtigt zusätzlich die künftige demografische Entwicklung und berechnet, dass in den nächsten zehn Jahren rund 240.000 neue Plätze geschaffen werden müssen, um die Abdeckung zu halten und sich 5 % anzunähern. Diese Erweiterung würde geschätzte Investitionen zwischen 16 und 19 Milliarden Euro erfordern.
Es handelt sich daher nicht um zwei widersprüchliche Schätzungen. Die erste beschreibt das bestehende Defizit auf Basis der aktuellen Bevölkerung; die zweite berücksichtigt den erwarteten Anstieg der älteren Bevölkerung in den kommenden Jahren.
Das Investitionsvolumen spiegelt dieses Ungleichgewicht bereits wider. Laut Colliers entfielen 867 Millionen Euro im Jahr 2025 auf Seniorenresidenzen, rund zwei Drittel aller Healthcare-Investitionen.
Ein weiterhin stark fragmentierter Markt
Zum Mangel an Plätzen kommt ein weiteres relevantes Merkmal hinzu: die Fragmentierung des Angebots.
Die zehn größten Betreiber von Seniorenresidenzen vereinen kaum 20 % der bestehenden Plätze in Spanien auf sich. Diese Zersplitterung eröffnet Spielraum für Konsolidierungsprozesse und für das Wachstum spezialisierter Plattformen, die Skaleneffekte erzielen können.
Tatsächlich stammt der Anstieg der Investitionen nicht nur von institutionellen Fonds. Colliers hebt auch die Beteiligung von Family Offices hervor, sowohl bei bereits betriebenen Assets als auch bei neuen Entwicklungen.
Dies hilft zu erklären, warum Healthcare als Immobilienmarkt an Tiefe gewinnt: Es geht nicht nur darum, neues Angebot zu schaffen, sondern auch darum, einen Teil des bestehenden Angebots zu professionalisieren und zu konsolidieren.
Krankenhäuser: viel Angebot in Entwicklung, aber noch immer unzureichend
Der zweite große Block ist der Krankenhaussektor. Alterung, steigender Versorgungsbedarf und das Wachstum privater Krankenversicherungen treiben neue Projekte voran.
In Spanien liegen die Wartelisten bei durchschnittlich 101 Tagen, und die privaten Gesundheitsausgaben machen fast 30 % der Gesamtausgaben aus. Rund 26 % der Bevölkerung verfügen außerdem über eine private Krankenversicherung, laut den von JLL und Colliers aufgegriffenen Schätzungen.
Derzeit gibt es mehr als 70 Krankenhausprojekte in unterschiedlichen Entwicklungsphasen, die in den kommenden Jahren mehr als 10.000 neue Betten schaffen werden. Zu den aktivsten Betreibern zählen Quirónsalud, HM Hospitales und Vithas.
Die Pipeline könnte jedoch weiterhin unzureichend sein. Colliers schätzt, dass selbst unter Einbeziehung des geplanten Angebots die Quote privater Betten in den kommenden Jahren aufgrund der steigenden Nachfrage sinken könnte. Der Bericht berechnet, dass kurzfristig rund 5.500 zusätzliche Betten entwickelt werden müssten, um die aktuellen Abdeckungsniveaus zu halten.
Die Investitionen in Krankenhäuser erreichten 2025 411 Millionen Euro, rund 30 % des von Colliers registrierten Gesamtvolumens.
Senior Living: noch klein, aber mit Wachstumspotenzial
Healthcare endet nicht bei Krankenhäusern und Seniorenresidenzen.
Senior Living richtet sich vor allem an selbstständige ältere Menschen, die angepasste Wohnungen, Dienstleistungen und Gemeinschaftsflächen suchen, ohne die pflegerische Komponente einer Seniorenresidenz.
Es handelt sich noch um ein kleines Segment: Colliers beziffert die Investitionen 2025 auf rund 80 Millionen Euro und schätzt, dass Spanien über etwas mehr als 4.000 operative Einheiten verfügt. Der Bestand könnte sich jedoch bis 2031 auf rund 8.000 Einheiten annähern.
Die Beratungsgesellschaft identifiziert außerdem weitere wenig entwickelte Nischen, etwa bestimmte Assets im Bereich psychische Gesundheit, die das Universum der Gesundheitsinvestitionen schrittweise erweitern könnten.
Nachfrage allein reicht nicht: Der Betreiber ist entscheidend
Healthcare weist ein Merkmal auf, das es von anderen Immobilienassets unterscheidet: Die Immobilie und die darin ausgeübte Tätigkeit sind eng miteinander verbunden.
Eine Seniorenresidenz oder ein Krankenhaus kann sich an einem Standort mit hoher Nachfrage befinden und dennoch schlechte Ergebnisse erzielen, wenn der Betreiber das Asset nicht richtig verwaltet.
Deshalb sollte neben der Immobilie auch Folgendes analysiert werden:
- Erfahrung und Solvenz des Betreibers;
- Auslastung;
- Nachhaltigkeit der Mieten;
- Personalkosten;
- Laufzeit und Struktur der Verträge;
- Investitions- und Instandhaltungsbedarf;
- geltende Regulierung;
- und die Möglichkeit, den Betreiber bei Bedarf zu ersetzen.
Die Alterung der Bevölkerung schafft einen strukturellen Bedarf, macht aber nicht automatisch jedes Gesundheitsprojekt zu einer guten Investition.
Mehr Kapital erhöht auch den Wettbewerb
Das wachsende Interesse hat zudem eine weitere Folge: Mehr Investoren konkurrieren um die besten Assets.
Der Healthcare-Bericht für Spanien von Colliers weist auf eine Kompression der geforderten Renditen — Yields — hin, insbesondere bei hochwertigen Assets und neuen Entwicklungen.
Dies führt zu einem im Immobiliensektor üblichen Paradoxon: Solide Fundamentaldaten können mehr Kapital anziehen, die Asset-Preise erhöhen und die verfügbare Rendite für jene reduzieren, die später einsteigen.
Das Marktwachstum sollte daher nicht ausschließlich als positives Signal interpretiert werden. Der Erwerbspreis, die Qualität des Betreibers und die wirtschaftliche Nachhaltigkeit des Betriebs bleiben entscheidend.
Ein struktureller Sektor, aber zunehmend selektiv
Die Daten von JLL und Colliers zeichnen einen Markt, der von schwer zu ignorierenden Trends getragen wird: eine alternde Bevölkerung, fehlende Plätze in Seniorenresidenzen, eine höhere Gesundheitsnachfrage und der Bedarf, Infrastrukturen auszubauen.
Aber sozialer Bedarf und Investitionschance sind nicht genau dasselbe.
Je mehr Kapital in den Markt fließt, desto wichtiger wird die Auswahl. Standort, Preis, Betreiber, Vertrag und Versorgungsmodell bestimmen, ob diese guten Fundamentaldaten tatsächlich in wirtschaftliche Ergebnisse umgewandelt werden können.
Healthcare stellt daher eine strukturelle Chance für den spanischen Immobilienmarkt dar, aber auch einen zunehmend professionalisierten Markt, in dem das Verständnis der konkreten Transaktion ebenso wichtig ist wie die Identifizierung des zugrunde liegenden Trends.
