O healthcare imobiliário está a ganhar peso dentro das estratégias de investimento em Espanha. Nesta categoria coexistem ativos muito diferentes — residências sénior, hospitais, centros sociossanitários ou novos formatos como o senior living —, mas todos partilham uma característica: a sua procura está estreitamente ligada a tendências demográficas e assistenciais de longo prazo.
O interesse dos investidores reflete esta mudança de escala. Espanha fechou 2025 como o quarto mercado europeu por volume de investimento em healthcare e começou 2026 com 471 milhões de euros investidos durante o primeiro trimestre, o melhor registo para esse período na série histórica da JLL.
O fenómeno não é exclusivamente espanhol. O investimento em healthcare aumentou 28,3% na região EMEA durante 2025. No entanto, o envelhecimento da população, o défice de oferta e a fragmentação do mercado colocam Espanha numa posição especialmente relevante.
Um primeiro trimestre recorde, com peso das grandes operações
Os 471 milhões registados entre janeiro e março multiplicam por mais de dez o volume do mesmo período de 2025. O dado, no entanto, requer uma nuance: está influenciado por duas operações paneuropeias com uma presença importante em Espanha — a integração da Cofinimmo e da Aedifica e a aquisição da ISEMIA pela TwentyTwo Real Estate e pela Farallon Capital.
Assim, o recorde reflete tanto a atividade sobre ativos espanhóis como o peso crescente que estes têm dentro de grandes carteiras internacionais.
Este interesse foi precedido por um 2025 também excecional. Segundo a Colliers, o investimento imobiliário em healthcare atingiu 1.358 milhões de euros, o maior volume da sua série histórica. As residências sénior e os hospitais concentraram a maior parte dessa atividade.
Residências: um défice que já existe e continuará a crescer
As residências sénior constituem atualmente o principal segmento do healthcare imobiliário.
Espanha conta com cerca de 10,3 milhões de pessoas com mais de 65 anos e aproximadamente 413.000 lugares residenciais. Isto situa a cobertura em torno de 4%, abaixo dos 5% habitualmente utilizados como nível de referência.
O défice pode ser observado a partir de duas perspetivas. A Colliers estima que atualmente faltem cerca de 103.000 lugares para alcançar uma cobertura adequada. A JLL incorpora, além disso, a evolução demográfica futura e calcula que será necessário acrescentar cerca de 240.000 novos lugares durante a próxima década para manter a cobertura e aproximar-se dos 5%. Essa ampliação exigiria um investimento estimado entre 16.000 e 19.000 milhões de euros.
Não se trata, portanto, de duas estimativas contraditórias. A primeira descreve o défice existente com a população atual; a segunda incorpora o aumento previsto da população sénior durante os próximos anos.
O volume de investimento já reflete este desequilíbrio. Segundo a Colliers, as residências sénior concentraram 867 milhões de euros em 2025, cerca de dois terços de todo o investimento em healthcare.
Um mercado ainda muito fragmentado
À escassez de lugares soma-se outra característica relevante: a fragmentação da oferta.
Os dez principais operadores de residências sénior concentram apenas 20% dos lugares existentes em Espanha. Esta atomização abre margem para processos de consolidação e para o crescimento de plataformas especializadas capazes de ganhar escala.
De facto, o aumento do investimento não procede apenas de fundos institucionais. A Colliers destaca também a participação de family offices, tanto em ativos já operacionais como em novos desenvolvimentos.
Isto ajuda a explicar porque o healthcare está a ganhar profundidade como mercado imobiliário: não é apenas necessário construir nova oferta, mas também profissionalizar e consolidar parte da existente.
Hospitais: muita oferta em desenvolvimento, mas ainda insuficiente
O segundo grande bloco é o hospitalar. O envelhecimento, o aumento das necessidades assistenciais e o crescimento do seguro de saúde privado estão a impulsionar novos projetos.
Em Espanha, as listas de espera situam-se numa média de 101 dias e a despesa de saúde privada representa cerca de 30% do total. Além disso, cerca de 26% da população tem seguro de saúde privado, segundo as estimativas recolhidas pela JLL e pela Colliers.
Atualmente existem mais de 70 projetos hospitalares em diferentes fases de desenvolvimento, que irão acrescentar mais de 10.000 novas camas nos próximos anos. Entre os operadores mais ativos encontram-se Quirónsalud, HM Hospitales e Vithas.
No entanto, o pipeline poderá continuar a ser insuficiente. A Colliers estima que, mesmo incorporando a oferta prevista, o rácio de camas privadas poderá reduzir-se durante os próximos anos devido ao aumento da procura. O seu relatório calcula que seria necessário desenvolver cerca de 5.500 camas adicionais no curto prazo para manter os níveis atuais de cobertura.
O investimento em hospitais atingiu 411 milhões de euros em 2025, cerca de 30% do volume total registado pela Colliers.
Senior living: ainda pequeno, mas com margem de crescimento
O healthcare também não termina em hospitais e residências.
O senior living está orientado principalmente para pessoas sénior autónomas que procuram habitações adaptadas, serviços e espaços comunitários, sem a componente assistencial própria de uma residência.
É ainda um segmento pequeno: a Colliers situa o investimento de 2025 em cerca de 80 milhões de euros e estima que Espanha dispõe de pouco mais de 4.000 unidades operacionais. No entanto, o stock poderá aproximar-se das 8.000 unidades em 2031.
A consultora identifica ainda outros nichos pouco desenvolvidos, como determinados ativos ligados à saúde mental, que poderão ampliar progressivamente o universo de investimento em saúde.
Não basta que exista procura: o operador é fundamental
O healthcare tem uma característica que o diferencia de outros ativos imobiliários: o imóvel e a atividade que se desenvolve no seu interior estão estreitamente ligados.
Uma residência ou um hospital podem encontrar-se numa localização com elevada procura e, ainda assim, obter maus resultados se o operador não gerir corretamente o ativo.
Por isso, além do imóvel, convém analisar:
- experiência e solvência do operador;
- ocupação;
- sustentabilidade das rendas;
- custos de pessoal;
- duração e estrutura dos contratos;
- necessidades de investimento e manutenção;
- regulação aplicável;
- e capacidade para substituir o operador, se necessário.
O envelhecimento da população gera uma necessidade estrutural, mas não transforma automaticamente qualquer projeto de saúde num bom investimento.
Mais capital também aumenta a concorrência
O interesse crescente tem, além disso, uma consequência: mais investidores competem pelos melhores ativos.
O Relatório Healthcare em Espanha da Colliers assinala uma compressão das rentabilidades exigidas — yields —, especialmente em ativos de maior qualidade e novos desenvolvimentos.
Isto introduz um paradoxo habitual no imobiliário: fundamentais sólidos podem atrair mais capital, elevar os preços dos ativos e reduzir a rentabilidade disponível para quem entra depois.
Portanto, o crescimento do mercado não deve ser interpretado apenas como um sinal positivo. O preço de aquisição, a qualidade do operador e a sustentabilidade económica da exploração continuam a ser determinantes.
Um setor estrutural, mas cada vez mais seletivo
Os dados da JLL e da Colliers desenham um mercado apoiado por tendências difíceis de ignorar: uma população mais envelhecida, falta de lugares residenciais, maior procura de cuidados de saúde e necessidade de ampliar as infraestruturas.
Mas necessidade social e oportunidade de investimento não são exatamente a mesma coisa.
À medida que entra mais capital, a seleção torna-se ainda mais importante. Localização, preço, operador, contrato e modelo assistencial determinam se esses bons fundamentais podem realmente converter-se em resultados económicos.
O healthcare apresenta, portanto, uma oportunidade estrutural para o imobiliário espanhol, mas também um mercado cada vez mais profissionalizado, no qual compreender a operação concreta é tão importante como identificar a tendência de fundo.
