O mercado de escritórios de Madrid mudou profundamente desde a pandemia. O teletrabalho e os modelos híbridos não eliminaram o escritório, mas redefiniram a sua função. As empresas procuram menos espaços concebidos apenas para acumular postos de trabalho e mais edifícios capazes de favorecer a colaboração, o bem-estar e a atração de talento.
O resultado não é uma recuperação homogénea, mas um mercado cada vez mais polarizado. Os ativos bem localizados, eficientes e adaptados às novas necessidades concentram a procura, enquanto os edifícios obsoletos ou difíceis de atualizar enfrentam um risco crescente de ficar para trás.
Uma procura estável, mas muito seletiva
Madrid começou 2026 com uma atividade ocupacional resistente. Segundo a CBRE, a contratação de escritórios atingiu 102.000 metros quadrados durante o primeiro trimestre, apenas 2% menos do que um ano antes. Não é um valor que aponte para uma nova fase de expansão acelerada, mas sim para uma normalização do mercado após vários exercícios de elevada incerteza.
A chave está na forma como essa procura se distribui. A Cushman & Wakefield assinala uma preferência clara por edifícios de categoria A e B+ bem localizados, modernos e alinhados com os novos padrões de eficiência e sustentabilidade. A escassez de produto de qualidade nas zonas mais procuradas está, além disso, a sustentar as rendas dos melhores ativos.
Este movimento é habitualmente conhecido como flight to quality, ou deslocação para a qualidade. Algumas empresas podem reduzir a sua superfície total, mas, ao mesmo tempo, procuram melhores localizações, mais serviços e edifícios tecnicamente mais avançados.
O mercado divide-se por localização e qualidade
Falar dos “escritórios de Madrid” como se fossem um mercado único pode ser enganador. A disponibilidade, as rendas e a procura variam muito entre o centro, a envolvente da M-30 e as zonas mais periféricas.
A falta de produto adequado é especialmente acentuada nas áreas centrais e melhor comunicadas. Em contrapartida, outros submercados mantêm uma maior disponibilidade, sobretudo quando os edifícios não cumprem as exigências atuais de eficiência, flexibilidade ou experiência do utilizador.
Por isso, o valor de um escritório depende cada vez mais de uma combinação de fatores:
- localização e ligações de transporte;
- eficiência energética;
- distribuição flexível das plantas;
- qualidade do ar e conforto;
- zonas comuns e serviços;
- capacidade tecnológica;
- e facilidade para se adaptar a futuros utilizadores.
Os critérios ambientais, sociais e de governo corporativo — conhecidos como ESG pela sigla em inglês — também ganharam peso. Nos escritórios, traduzem-se em questões concretas como consumo energético, emissões, acessibilidade, bem-estar dos ocupantes e qualidade da gestão do edifício.
O investimento também regressa de forma seletiva
O mercado de investimento recuperou dinamismo, embora os números variem consoante o perímetro utilizado por cada consultora. A CBRE descreve uma forte recuperação do investimento no primeiro trimestre de 2026, impulsionada em parte pelo regresso do capital aos ativos core, ou seja, edifícios estabilizados, bem localizados e com receitas previsíveis.
A par deste interesse por imóveis consolidados, também ganham espaço as operações de valor acrescentado. Estas estratégias procuram adquirir ativos com margem de melhoria e aumentar o seu valor através de remodelações, atualização de rendas, melhoria da eficiência ou reposicionamento comercial.
Isto não significa que todo o edifício antigo esconda uma oportunidade. A criação de valor depende da existência de uma diferença real entre a situação atual do imóvel e aquilo que pode alcançar depois da intervenção.
Mazarredo: uma estratégia baseada em atualizar o ativo e as suas rendas
O projeto Oficinas Mazarredo, desenvolvido pela Urbanitae em conjunto com a FREO Group, ilustra este tipo de estratégia. O ativo situa-se na Calle Mazarredo 7, em Arganzuela, dentro da M-30, e conta com cerca de 3.967 metros quadrados construídos. Atualmente está arrendado à Spaces, operador de espaços de trabalho flexíveis pertencente ao grupo IWG, até junho de 2027.
A oportunidade não reside apenas em comprar um edifício ocupado. A renda em vigor situa-se abaixo dos níveis de mercado. Quando o contrato terminar, o plano prevê renegociar com o inquilino atual ou captar um novo com uma renda atualizada. Também estão previstos trabalhos de manutenção e investimento, bem como a obtenção de uma certificação ambiental antes de estabilizar e vender o ativo.
Por outras palavras, a rentabilidade esperada depende de várias alavancas: preço de entrada, melhoria do imóvel, atualização da renda e posterior venda em melhores condições.
Esta abordagem oferece potencial de criação de valor, mas também implica riscos. O custo das intervenções pode desviar-se, a renegociação pode não alcançar a renda prevista e o período entre inquilinos pode prolongar-se. Além disso, o preço de saída dependerá da evolução do mercado de escritórios e do financiamento disponível.
O risco de obsolescência ganha importância
A polarização do mercado abre oportunidades, mas também aumenta o risco de obsolescência. Um edifício pode encontrar-se numa localização razoável e, ainda assim, perder competitividade se consumir demasiada energia, oferecer plantas pouco flexíveis ou exigir investimentos elevados para se adaptar.
Este problema afeta especialmente os ativos que se encontram numa zona intermédia: não têm a qualidade necessária para competir com o produto prime, mas também não oferecem um desconto suficiente para justificar a sua transformação.
Por isso, não basta afirmar que os escritórios “voltaram”. O que está a regressar é a procura por determinados edifícios. Os restantes terão de se reposicionar, mudar de uso ou assumir uma perda de atratividade.
Mais transformação do que recuperação
Madrid não está a regressar ao mercado de escritórios anterior à pandemia. Está a entrar numa etapa diferente, em que o escritório continua a ser relevante, mas cumpre uma função mais ligada à colaboração, à cultura corporativa e à experiência do colaborador.
A nova fase também não beneficia todos os ativos da mesma forma. Localização, qualidade técnica e capacidade de adaptação pesam mais do que antes, enquanto a obsolescência se torna um dos principais riscos.
Por isso, mais do que falar de uma recuperação geral, convém falar de transformação. As melhores oportunidades estarão nos edifícios capazes de responder à nova procura ou naqueles que possam reposicionar-se de forma realista para o fazer.
