A estratégia barbell propõe construir uma carteira com dois blocos claramente diferenciados: um orientado para oferecer maior previsibilidade e menor risco relativo, e outro que assume mais incerteza em troca de um maior potencial de rentabilidade.
Aplicada ao investimento imobiliário, esta lógica pode traduzir-se na combinação de projetos de dívida e operações de equity. A dívida pode proporcionar maior visibilidade contratual sobre juros, prazos e prioridade de pagamento. O equity, por sua vez, permite participar diretamente no resultado do projeto e beneficiar de uma possível valorização superior.
Mas a chave está na nuance: uma carteira não é barbell simplesmente porque combina dívida e equity. Para que a estratégia faça sentido, cada bloco deve cumprir uma função diferente e o conjunto deve estar alinhado com o horizonte, a liquidez e a capacidade do investidor para assumir perdas.
O que é realmente uma estratégia barbell
O nome vem da forma de uma barra de pesos: duas extremidades com peso e uma zona central muito mais leve.
Transposto para o investimento, significa evitar uma concentração excessiva em ativos de risco intermédio e separar melhor as funções de cada parte da carteira. Um bloco procura limitar a incerteza e aportar maior previsibilidade; o outro aceita um risco superior para aspirar a uma rentabilidade potencialmente mais elevada.
Isto não significa que os investimentos de risco médio sejam necessariamente maus. A lógica da estratégia consiste em perguntar o que cada investimento aporta ao conjunto e evitar posições que não melhorem claramente nem a proteção relativa nem o potencial de retorno.
No imobiliário, esta separação pode ser especialmente útil porque dívida e equity apresentam perfis de retorno e prioridade de pagamento muito distintos.
Dívida e equity: duas formas diferentes de participar num projeto
Num projeto de dívida, o investidor financia um empréstimo concedido a um promotor. Normalmente conhece antecipadamente:
- a taxa de juro;
- o prazo contratual;
- a forma de reembolso;
- e a posição de pagamento face ao capital do promotor e aos investidores de equity.
Essa maior visibilidade contratual pode fazer com que determinadas operações de dívida se enquadrem no bloco mais defensivo de uma estratégia barbell.
No entanto, o juro acordado não garante o resultado. O pagamento efetivo depende da capacidade do mutuário para reembolsar o empréstimo nas condições previstas.
No equity, pelo contrário, o investidor participa no resultado final da operação. A sua rentabilidade depende de variáveis como:
- custos de aquisição e construção;
- prazo de execução;
- preços de venda;
- financiamento;
- e valor final do projeto.
Se a operação superar as previsões, o equity pode captar uma parte maior do benefício. Se o resultado piorar, também absorve primeiro a deterioração do valor residual, uma vez que a dívida tem prioridade de pagamento de acordo com o seu grau.
Por isso, dentro de uma barbell, o equity costuma ocupar o bloco de maior risco relativo e maior potencial de valorização.
Nem toda a dívida é defensiva nem todo o equity tem o mesmo risco
Classificar automaticamente toda a dívida como conservadora e todo o equity como agressivo seria uma simplificação.
Dentro da dívida existem diferenças importantes. Uma operação sénior com garantia hipotecária de primeiro grau, um nível moderado de alavancagem e uma fonte de reembolso clara pode apresentar um perfil muito diferente do de uma dívida subordinada ou dependente de um refinanciamento futuro.
Para analisar o bloco de dívida, convém rever, entre outros fatores:
- grau de pagamento;
- garantias;
- relação entre empréstimo e valor ou custos do projeto;
- fonte de reembolso;
- avanço da operação;
- solvência do promotor;
- e prazo.
Também existem diferenças relevantes entre projetos de equity. Uma promoção praticamente concluída e com um elevado nível de vendas não apresenta o mesmo risco que uma operação numa fase inicial, com maior incerteza de execução e comercialização.
Além disso, a alavancagem interna do projeto importa. Duas operações de equity com uma rentabilidade objetivo semelhante podem ter perfis muito diferentes se uma depender muito mais de financiamento bancário.
A etiqueta dívida ou equity é, portanto, apenas o primeiro nível da análise.
Como construir uma barbell imobiliária passo a passo
Antes de distribuir percentagens entre dívida e equity, convém responder a perguntas mais básicas.
1. Define o objetivo
Procuras principalmente preservar capital, obter rentabilidade a médio prazo ou maximizar crescimento? A função do bloco imobiliário deve estar clara antes de selecionar projetos.
2. Decide o horizonte
Os prazos são especialmente importantes em investimentos ilíquidos. Uma operação de dívida pode ter um vencimento contratual relativamente definido, enquanto um projeto de equity costuma depender da execução e posterior saída.
Em ambos os casos podem ocorrer atrasos.
3. Calcula a liquidez de que precisas
O dinheiro destinado a estes investimentos deve poder permanecer comprometido durante o prazo previsto e durante possíveis extensões.
4. Situa o imobiliário dentro do teu património total
A barbell não deve ser analisada de forma isolada.
Um investidor pode ter dívida e equity imobiliário e, ao mesmo tempo, possuir habitação própria, fundos, ações, obrigações ou liquidez. Portanto, uma distribuição 80/20 dentro de uma plataforma não significa que todo o seu património tenha esse mesmo perfil de risco.
5. Atribui funções a cada bloco
Só então faz sentido decidir que proporção terá o lado de maior previsibilidade e qual será o lado de maior potencial de retorno.
Não existe uma percentagem universal.
Exemplos de alocação, não recomendações
Uma carteira poderia reservar 80% do seu bloco imobiliário para dívida e 20% para equity. Outra poderia assumir mais incerteza com uma distribuição 60/40.
Também poderiam ser utilizadas combinações intermédias.
Estas percentagens servem apenas para visualizar a lógica da estratégia. Não definem automaticamente um perfil conservador, moderado ou dinâmico.
A adequação depende de:
- qualidade concreta das operações;
- património total;
- liquidez disponível;
- prazo;
- e capacidade para assumir perdas.
Uma dívida subordinada com elevada alavancagem pode implicar mais risco do que determinadas operações de equity avançadas. Por isso, a percentagem por si só diz pouco se não se analisar o que existe dentro de cada bloco.
Diversificar também dentro de cada lado
Combinar dívida e equity diversifica a estrutura de risco, mas não elimina outros fatores comuns.
Dentro da dívida, pode ser útil distribuir a exposição entre:
- diferentes promotores;
- prazos;
- graus;
- garantias;
- localizações;
- tipos de ativo;
- e fontes de reembolso.
No equity, pode diversificar-se entre:
- promoções em diferentes fases;
- localizações;
- promotores;
- residencial e outros usos;
- reabilitação;
- reposicionamento;
- ou diferentes estratégias de criação de valor.
Também convém escalonar as datas de investimento e vencimento.
O objetivo é evitar que todo o capital dependa de um mesmo momento de mercado ou de uma única tese imobiliária.
Dívida e equity podem partilhar os mesmos riscos
Uma estratégia barbell não elimina a correlação entre os dois blocos.
Um projeto de dívida e outro de equity podem continuar a depender de fatores comuns:
- evolução do preço da habitação;
- procura por parte dos compradores;
- acesso a financiamento;
- custos de construção;
- capacidade do promotor;
- ou situação económica de uma mesma zona.
Por isso, combinar dívida e equity não substitui a diversificação por geografia, promotor, prazo ou tipo de operação.
O que muda é a posição contratual e a forma como cada investimento participa nos resultados.
Por exemplo, se um projeto vender abaixo do previsto, o equity absorve primeiro a deterioração do valor. A dívida poderia continuar a ser recuperada integralmente se existir valor suficiente para a satisfazer. Se a operação superar amplamente as previsões, a dívida normalmente mantém o juro acordado, enquanto o equity pode participar nesse benefício adicional.
Como reequilibrar uma carteira imobiliária ilíquida
Em ativos cotados, reequilibrar pode consistir simplesmente em vender uma parte da posição que aumentou e comprar outra.
No investimento imobiliário privado, normalmente não existe essa flexibilidade.
Por isso, o reequilíbrio costuma ser feito através de:
- novos investimentos;
- devoluções de projetos;
- amortizações;
- e reinvestimento do capital recuperado.
Se o peso do equity tiver aumentado acima do intervalo previsto, por exemplo, as próximas contribuições podem ser temporariamente dirigidas para dívida. Se várias operações de dívida vencerem num curto período, parte do capital devolvido pode ser utilizada para reconstruir o outro bloco.
Também é necessário considerar que alguns projetos podem atrasar-se ou ser amortizados antes do esperado, alterando a distribuição prevista.
Uma revisão periódica — por exemplo, a cada seis ou doze meses — pode servir para verificar se a carteira continua a cumprir a sua função, mas o ajustamento deve ser feito respeitando a iliquidez dos investimentos.
A etiqueta importa menos do que a função de cada investimento
A principal utilidade de uma estratégia barbell não está em escolher uma proporção concreta entre dívida e equity.
Está em obrigar o investidor a perguntar-se que função cumpre cada projeto dentro da sua carteira.
A dívida pode aportar maior previsibilidade contratual e prioridade de pagamento. O equity pode oferecer uma maior participação na criação de valor. Mas nenhum dos dois blocos está livre de risco e ambos podem ser afetados pelos mesmos fatores imobiliários.
Por isso, uma barbell bem construída não consiste simplesmente em combinar categorias. Consiste em combinar exposições realmente diferentes, diversificar dentro de cada bloco e manter uma alocação coerente com o património, o horizonte e a capacidade para assumir perdas.
