O mercado de escritórios em Espanha tem protagonizado, nos últimos meses, uma das recuperações mais notáveis do setor imobiliário. Após anos marcados pela incerteza causada pelo teletrabalho e por um ciclo de investimento mais prudente, o segmento volta a atrair capital a ritmos que não se viam desde antes da pandemia.
As principais consultoras concordam no diagnóstico: o apetite por edifícios de qualidade, bem localizados e eficientes está a acelerar. E os dados confirmam-no.
Segundo os últimos relatórios da Cushman & Wakefield, o investimento em escritórios em Espanha disparou 238% em termos anuais, atingindo 1,75 mil milhões de euros no corrente ano. A Savills, por seu lado, situa o volume em cerca de 1,63 mil milhões, o que representa um aumento de 50% relativamente ao mesmo período do ano anterior. As diferenças devem-se a metodologias distintas, mas ilustram uma tendência inequívoca: o segmento está em plena recuperação.
Um mercado impulsionado por grandes operações e ativos prime
O que explica este renascimento? A resposta encontra-se numa combinação de fatores que atuaram como catalisadores.
Em primeiro lugar, voltou com força o capital institucional, especialmente internacional, que regressa a apostar nos ativos de escritórios como investimento defensivo. Num contexto global em que as taxas de juro começam a estabilizar-se e a inflação se modera, os edifícios com padrões superiores em localizações estratégicas oferecem uma relação risco-retorno atrativa.
Além disso, verifica-se uma concentração do capital em ativos prime. Tanto a Cushman como a Savills destacam que os investidores procuram edifícios modernos, energeticamente eficientes, com certificações sustentáveis e localizados em zonas com elevada procura corporativa. A diferença entre os ativos de qualidade e os edifícios obsoletos — que requerem investimentos significativos para serem reposicionados — ampliou-se. Esta polarização do mercado faz com que os imóveis prime dominem a maioria das operações e mantenham valores mais resilientes.
O fecho de várias macrooperações corporativas também teve impacto, dado que o seu volume exerce um efeito multiplicador nas estatísticas anuais. Estes movimentos tendem a atrair mais atividade e a gerar confiança entre os grandes fundos.
Madrid e Barcelona: o epicentro da retoma
Como habitualmente, Madrid e Barcelona continuam a ser os grandes polos de atração. Ambas as cidades concentram a esmagadora maioria do investimento em escritórios e apresentam dinâmicas semelhantes:
- Menor disponibilidade nos edifícios de maior qualidade
- Rendas prime em alta
- Maior atividade de capital internacional
Em Madrid, zonas como AZCA, Castellana ou Méndez Álvaro mantêm uma procura sustentada por parte de grandes corporações e firmas de serviços profissionais. Em Barcelona, a dinâmica do 22@ continua a marcar a pauta, com novos projetos que combinam tecnologia, sustentabilidade e espaços flexíveis.
O 22@ foi protagonista de várias das operações mais relevantes do ano. A chegada de novos atores tecnológicos e a consolidação do distrito como hub inovador reforçaram o seu atrativo para investidores institucionais. Projetos de grande escala, como os recentemente impulsionados pela DEEP Labs, estão a contribuir para revitalizar o volume total de investimento e reposicionar a zona no mapa global do capital imobiliário.
Teletrabalho sim, mas escritórios também
Uma das chaves que explica esta recuperação é a evolução do trabalho híbrido. Embora o teletrabalho tenha vindo para ficar, as grandes corporações estão a redefinir os seus espaços, apostando em escritórios que favoreçam a colaboração, a rotação de equipas e a experiência dos colaboradores.
Longe de diminuir a procura, este processo está a gerar uma transformação do tipo de escritório que as empresas procuram. Espaços mais flexíveis, eficientes e de maior qualidade estão a substituir escritórios mais antigos ou mal localizados. Isto provocou um deslocamento natural para edifícios prime, ao mesmo tempo que impulsiona a reabilitação e reposicionamento de ativos secundários.
Perspetivas positivas para 2026
Tanto a Cushman como a Savills antecipam um cenário favorável para os próximos meses. A estabilização macroeconómica, a crescente profissionalização do setor e a necessidade das empresas de contar com espaços de qualidade permitirão que a inércia positiva continue.
Além disso, a tendência para investimentos mais responsáveis e sustentáveis está a impulsionar a procura de edifícios com certificações ESG, acrescentando um novo fator de atratividade. Os investidores valorizam cada vez mais a eficiência energética e a capacidade do ativo de se adaptar às exigências regulamentares presentes e futuras.
A somar à entrada de novos fundos e ao crescente apetite por oportunidades em mercados consolidados, o segmento de escritórios encara 2026 com uma perspetiva promissora.
Tudo indica que estamos perante um novo ciclo de crescimento, no qual a qualidade, a sustentabilidade e a localização serão pilares-chave tanto para investidores como para ocupantes. Neste cenário, as oportunidades continuarão a surgir para aqueles que souberem identificar os ativos capazes de liderar a transformação do mercado.
