El mercado de oficinas en España ha protagonizado en los últimos meses uno de los repuntes más llamativos del sector inmobiliario. Tras años marcados por la incertidumbre derivada del teletrabajo y por un ciclo inversor más prudente, el segmento vuelve a captar capital a ritmos que no veíamos desde antes de la pandemia.
Las principales consultoras coinciden en el diagnóstico: el apetito por los edificios de calidad, bien ubicados y eficientes se está acelerando. Y los datos lo confirman.
Según los informes más recientes de Cushman & Wakefield, la inversión en oficinas en España se ha disparado un 238% interanual, hasta alcanzar los 1.750 millones de euros en lo que va de ejercicio. Savills, por su parte, sitúa el volumen en torno a los 1.630 millones, lo que supone un incremento del 50% respecto al mismo periodo del año anterior. Las diferencias obedecen a metodologías distintas, pero ilustran una tendencia inequívoca: el segmento está en pleno proceso de recuperación.
Un mercado impulsado por grandes operaciones y activos prime
¿Qué explica este renacer? La respuesta está en una combinación de factores que han actuado como catalizadores.
En primer lugar, ha regresado con fuerza el capital institucional, especialmente el internacional, que vuelve a apostar por los activos de oficinas como inversión defensiva. En un contexto global donde los tipos de interés comienzan a estabilizarse y la inflación se modera, los edificios con estándares superiores en ubicaciones clave ofrecen una relación rentabilidad-riesgo atractiva.
Además, se está dando una concentración del capital en activos prime. Tanto Cushman como Savills subrayan que los inversores buscan edificios modernos, eficientes energéticamente, con certificaciones sostenibles y ubicados en zonas con alta demanda corporativa. La brecha entre los activos de calidad y los edificios obsoletos -que requieren inversiones significativas para reposicionarse– se ha ampliado. Esta polarización del mercado está generando que los inmuebles prime copen la mayoría de las operaciones y mantengan valores más resilientes.
También ha influido el cierre de varias macrooperaciones corporativas, que por volumen tienen un efecto multiplicador en las cifras anuales. Estos movimientos tienden a atraer más actividad y a generar confianza entre los grandes fondos.
Madrid y Barcelona: el epicentro del repunte
Como es habitual, Madrid y Barcelona vuelven a ser los grandes polos de atracción. Ambas ciudades concentran la inmensa mayoría de la inversión en oficinas y presentan dinámicas similares:
- Menor disponibilidad en los edificios de mayor calidad
- Renta prime al alza
- Mayor actividad por parte del capital internacional
En Madrid, zonas como AZCA, Castellana o Méndez Álvaro mantienen una demanda sostenida por parte de grandes corporaciones y firmas de servicios profesionales. En Barcelona, el dinamismo del 22@ sigue marcando la pauta, con nuevos proyectos que combinan tecnología, sostenibilidad y espacios flexibles.
Precisamente el 22@ ha sido protagonista de varias de las operaciones más relevantes del año. La llegada de nuevos actores tecnológicos y la consolidación del distrito como hub innovador han reforzado su atractivo para inversores institucionales. Proyectos de gran escala, como los impulsados recientemente por DEEP Labs, están contribuyendo a revitalizar el volumen total de inversión y a reposicionar la zona en el mapa global de capital inmobiliario.
Teletrabajo sí, pero oficinas también
Una de las claves que explican esta recuperación es la evolución del trabajo híbrido. Si bien el teletrabajo ha venido para quedarse, las grandes corporaciones están redefiniendo sus espacios, apostando por oficinas que favorezcan la colaboración, la rotación de equipos y la experiencia del empleado.
Lejos de disminuir la demanda, este proceso está generando una transformación del tipo de oficina que buscan las empresas. Espacios más flexibles, eficientes y de mayor calidad están sustituyendo a oficinas más antiguas o mal ubicadas. Esto ha provocado un desplazamiento natural hacia edificios prime, al tiempo que impulsa la rehabilitación y reposicionamiento de activos secundarios.
Perspectivas positivas para 2026
Tanto desde Cushman como desde Savills se anticipa un escenario favorable para los próximos meses. La estabilización macroeconómica, la creciente profesionalización del sector y la necesidad de las empresas de contar con espacios de calidad permitirán que la inercia positiva continúe.
Además, la tendencia hacia inversiones más responsables y sostenibles está impulsando la demanda de edificios con certificaciones ESG, lo que añade un nuevo elemento de tracción. Los inversores valoran cada vez más la eficiencia energética y la capacidad del activo para adaptarse a los requerimientos normativos presentes y futuros.
Si a esto añadimos la entrada de nuevos fondos y el creciente apetito por oportunidades en mercados consolidados, el segmento de oficinas encara 2026 con una proyección prometedora.
Todo apunta a que estamos ante un nuevo ciclo de crecimiento, en el que la calidad, la sostenibilidad y la ubicación serán los pilares clave tanto para inversores como para ocupantes. Y en ese escenario, las oportunidades seguirán emergiendo para quienes sepan identificar los activos capaces de liderar la transformación del mercado.
