Il mercato degli uffici di Madrid è cambiato profondamente dalla pandemia. Il lavoro da remoto e i modelli ibridi non hanno eliminato l’ufficio, ma ne hanno ridefinito la funzione. Le aziende cercano meno spazi concepiti unicamente per concentrare postazioni di lavoro e più edifici capaci di favorire la collaborazione, il benessere e l’attrazione dei talenti.
Il risultato non è una ripresa omogenea, ma un mercato sempre più polarizzato. Gli asset ben ubicati, efficienti e adattati alle nuove esigenze concentrano la domanda, mentre gli edifici obsoleti o difficili da aggiornare corrono un rischio crescente di restare indietro.
Una domanda stabile, ma molto selettiva
Madrid ha iniziato il 2026 con un’attività occupazionale resiliente. Secondo CBRE, l’assorbimento di uffici ha raggiunto 102.000 metri quadrati nel primo trimestre, appena il 2% in meno rispetto a un anno prima. Non è un dato che indichi una nuova fase di espansione accelerata, ma segnala una normalizzazione del mercato dopo diversi esercizi caratterizzati da elevata incertezza.
La chiave sta nel modo in cui questa domanda si distribuisce. Cushman & Wakefield evidenzia una chiara preferenza per edifici di categoria A e B+ ben ubicati, moderni e allineati ai nuovi standard di efficienza e sostenibilità. La scarsità di prodotto di qualità nelle zone più richieste sta inoltre sostenendo i canoni dei migliori asset.
Questo movimento è comunemente noto come flight to quality, o spostamento verso la qualità. Alcune aziende possono ridurre la propria superficie totale, ma allo stesso tempo cercano migliori ubicazioni, più servizi ed edifici tecnicamente più avanzati.
Il mercato si divide per ubicazione e qualità
Parlare degli “uffici di Madrid” come di un unico mercato può risultare fuorviante. Disponibilità, canoni e domanda variano molto tra il centro, l’area intorno alla M-30 e le zone più periferiche.
La mancanza di prodotto adeguato è particolarmente marcata nelle aree centrali e meglio collegate. Al contrario, altri sottomercati mantengono una maggiore disponibilità, soprattutto quando gli edifici non soddisfano le attuali esigenze di efficienza, flessibilità o esperienza dell’utente.
Per questo, il valore di un ufficio dipende sempre più da una combinazione di fattori:
- ubicazione e collegamenti di trasporto;
- efficienza energetica;
- distribuzione flessibile dei piani;
- qualità dell’aria e comfort;
- aree comuni e servizi;
- capacità tecnologica;
- e facilità di adattamento a futuri utenti.
Anche i criteri ambientali, sociali e di governance — noti come ESG — hanno acquisito peso. Negli uffici si traducono in aspetti concreti come consumo energetico, emissioni, accessibilità, benessere degli occupanti e qualità della gestione dell’edificio.
Anche l’investimento torna in modo selettivo
Il mercato degli investimenti ha recuperato dinamismo, anche se le cifre variano in base al perimetro utilizzato da ciascuna società di consulenza. CBRE descrive un forte rimbalzo degli investimenti nel primo trimestre del 2026, trainato in parte dal ritorno del capitale verso asset core, ben ubicati e con entrate prevedibili.
Accanto a questo interesse per gli immobili consolidati, stanno guadagnando spazio anche le operazioni value-add. Queste strategie puntano ad acquisire asset con margine di miglioramento e ad aumentarne il valore mediante ristrutturazioni, aggiornamento dei canoni, miglioramento dell’efficienza o riposizionamento commerciale.
Questo non significa che ogni edificio datato nasconda un’opportunità. La creazione di valore dipende dall’esistenza di una differenza reale tra la situazione attuale dell’immobile e ciò che può raggiungere dopo l’intervento.
Mazarredo: una strategia basata sull’aggiornamento dell’asset e dei suoi canoni
Il progetto Oficinas Mazarredo, sviluppato da Urbanitae insieme a FREO Group, illustra questo tipo di strategia. L’asset si trova in Calle Mazarredo 7, ad Arganzuela, all’interno della M-30, e dispone di circa 3.967 metri quadrati costruiti. Attualmente è locato a Spaces, operatore di spazi di lavoro flessibili appartenente al gruppo IWG, fino a giugno 2027.
L’opportunità non risiede soltanto nell’acquisto di un edificio occupato. Il canone attuale si colloca al di sotto dei livelli di mercato. Alla scadenza del contratto, il piano prevede di rinegoziare con l’inquilino attuale o di attrarne uno nuovo con un canone aggiornato. Sono inoltre previsti lavori di manutenzione e investimento, così come l’ottenimento di una certificazione ambientale prima della stabilizzazione e della vendita dell’asset.
In altre parole, la redditività attesa dipende da diverse leve: prezzo di ingresso, miglioramento dell’immobile, aggiornamento del canone e successiva vendita in condizioni migliori.
Questo approccio offre potenziale di creazione di valore, ma comporta anche rischi. Il costo degli interventi può deviare rispetto alle previsioni, la rinegoziazione può non raggiungere il canone previsto e il periodo tra un inquilino e l’altro può prolungarsi. Inoltre, il prezzo di uscita dipenderà dall’evoluzione del mercato degli uffici e dalla disponibilità di finanziamento.
Il rischio di obsolescenza acquista importanza
La polarizzazione del mercato apre opportunità, ma aumenta anche il rischio di obsolescenza. Un edificio può trovarsi in una posizione ragionevole e, comunque, perdere competitività se consuma troppa energia, offre piani poco flessibili o richiede investimenti elevati per adattarsi.
Questo problema riguarda soprattutto gli asset che si trovano in una fascia intermedia: non hanno la qualità necessaria per competere con il prodotto prime, ma non offrono nemmeno uno sconto sufficiente a giustificarne la trasformazione.
Per questo, non basta affermare che gli uffici “sono tornati”. Ciò che sta tornando è la domanda per determinati edifici. Gli altri dovranno riposizionarsi, cambiare destinazione d’uso o accettare una perdita di attrattività.
Più trasformazione che ripresa
Madrid non sta tornando al mercato degli uffici precedente alla pandemia. Sta entrando in una fase diversa, in cui l’ufficio resta rilevante, ma svolge una funzione più legata alla collaborazione, alla cultura aziendale e all’esperienza del dipendente.
La nuova fase, inoltre, non beneficia tutti gli asset allo stesso modo. Ubicazione, qualità tecnica e capacità di adattamento pesano più di prima, mentre l’obsolescenza diventa uno dei principali rischi.
Per questo, più che parlare di una ripresa generale, conviene parlare di trasformazione. Le migliori opportunità si troveranno negli edifici capaci di rispondere alla nuova domanda o in quelli che possono essere riposizionati in modo realistico per farlo.
