L’healthcare immobiliare sta guadagnando peso all’interno delle strategie di investimento in Spagna. In questa categoria convivono asset molto diversi — residenze per anziani, ospedali, centri socio-sanitari o nuovi formati come il senior living —, ma tutti condividono una caratteristica: la loro domanda è strettamente legata a tendenze demografiche e assistenziali di lungo periodo.
L’interesse degli investitori riflette questo cambio di scala. La Spagna ha chiuso il 2025 come quarto mercato europeo per volume di investimento in healthcare e ha iniziato il 2026 con 471 milioni di euro investiti durante il primo trimestre, il miglior dato per quel periodo nella serie storica di JLL.
Il fenomeno non è esclusivamente spagnolo. L’investimento in healthcare è aumentato del 28,3% nella regione EMEA durante il 2025. Tuttavia, l’invecchiamento della popolazione, il deficit di offerta e la frammentazione del mercato collocano la Spagna in una posizione particolarmente rilevante.
Un primo trimestre record, con il peso delle grandi operazioni
I 471 milioni registrati tra gennaio e marzo moltiplicano per più di dieci il volume dello stesso periodo del 2025. Il dato, tuttavia, richiede una precisazione: è influenzato da due operazioni paneuropee con una presenza importante in Spagna — l’integrazione di Cofinimmo e Aedifica e l’acquisizione di ISEMIA da parte di TwentyTwo Real Estate e Farallon Capital.
Il record riflette quindi sia l’attività su asset spagnoli sia il peso crescente che questi hanno all’interno di grandi portafogli internazionali.
Questo interesse è stato preceduto da un 2025 anch’esso eccezionale. Secondo Colliers, l’investimento immobiliare in healthcare ha raggiunto 1,358 miliardi di euro, il volume più alto della sua serie storica. Le residenze per anziani e gli ospedali hanno concentrato la maggior parte di questa attività.
Residenze: un deficit già esistente e destinato a crescere
Le residenze per anziani costituiscono attualmente il principale segmento dell’healthcare immobiliare.
La Spagna conta circa 10,3 milioni di persone con più di 65 anni e circa 413.000 posti residenziali. Questo colloca la copertura intorno al 4%, al di sotto del 5% utilizzato abitualmente come livello di riferimento.
Il deficit può essere osservato da due prospettive. Colliers stima che attualmente manchino circa 103.000 posti per raggiungere una copertura adeguata. JLL incorpora inoltre l’evoluzione demografica futura e calcola che sarà necessario aggiungere circa 240.000 nuovi posti durante il prossimo decennio per mantenere la copertura e avvicinarsi al 5%. Questa espansione richiederebbe un investimento stimato tra 16 e 19 miliardi di euro.
Non si tratta quindi di due stime contraddittorie. La prima descrive il deficit esistente con la popolazione attuale; la seconda incorpora l’aumento previsto della popolazione anziana nei prossimi anni.
Il volume di investimento riflette già questo squilibrio. Secondo Colliers, le residenze per anziani hanno concentrato 867 milioni di euro nel 2025, circa due terzi di tutto l’investimento in healthcare.
Un mercato ancora molto frammentato
Alla scarsità di posti si aggiunge un’altra caratteristica rilevante: la frammentazione dell’offerta.
I dieci principali operatori di residenze per anziani concentrano appena il 20% dei posti esistenti in Spagna. Questa atomizzazione apre spazio a processi di consolidamento e alla crescita di piattaforme specializzate capaci di acquisire scala.
Di fatto, l’aumento dell’investimento non proviene soltanto da fondi istituzionali. Colliers evidenzia anche la partecipazione dei family office, sia in asset già operativi sia in nuovi sviluppi.
Questo aiuta a spiegare perché l’healthcare sta guadagnando profondità come mercato immobiliare: non serve solo costruire nuova offerta, ma anche professionalizzare e consolidare parte di quella esistente.
Ospedali: molta offerta in sviluppo, ma ancora insufficiente
Il secondo grande blocco è quello ospedaliero. L’invecchiamento, l’aumento delle necessità assistenziali e la crescita dell’assicurazione sanitaria privata stanno spingendo nuovi progetti.
In Spagna, le liste d’attesa si collocano su una media di 101 giorni e la spesa sanitaria privata rappresenta circa il 30% del totale. Circa il 26% della popolazione dispone inoltre di un’assicurazione medica privata, secondo le stime raccolte da JLL e Colliers.
Attualmente esistono più di 70 progetti ospedalieri in diverse fasi di sviluppo, che incorporeranno più di 10.000 nuovi posti letto nei prossimi anni. Tra gli operatori più attivi figurano Quirónsalud, HM Hospitales e Vithas.
Tuttavia, il pipeline potrebbe restare insufficiente. Colliers stima che, anche incorporando l’offerta prevista, il rapporto di posti letto privati potrebbe ridursi nei prossimi anni a causa dell’aumento della domanda. Il suo rapporto calcola che sarebbe necessario sviluppare circa 5.500 posti letto aggiuntivi nel breve termine per mantenere gli attuali livelli di copertura.
L’investimento in ospedali ha raggiunto 411 milioni di euro nel 2025, circa il 30% del volume totale registrato da Colliers.
Senior living: ancora piccolo, ma con margine di crescita
L’healthcare non termina con ospedali e residenze.
Il senior living è orientato principalmente a persone anziane autonome che cercano abitazioni adattate, servizi e spazi comunitari, senza la componente assistenziale propria di una residenza.
È ancora un segmento piccolo: Colliers colloca l’investimento del 2025 intorno agli 80 milioni di euro e stima che la Spagna disponga di poco più di 4.000 unità operative. Tuttavia, lo stock potrebbe avvicinarsi a 8.000 unità nel 2031.
La società di consulenza identifica inoltre altre nicchie poco sviluppate, come determinati asset legati alla salute mentale, che potrebbero ampliare progressivamente l’universo dell’investimento sanitario.
Non basta che esista domanda: l’operatore è fondamentale
L’healthcare ha una caratteristica che lo differenzia da altri asset immobiliari: l’immobile e l’attività che si svolge al suo interno sono strettamente collegati.
Una residenza o un ospedale possono trovarsi in una posizione con domanda elevata e, nonostante ciò, ottenere cattivi risultati se l’operatore non gestisce correttamente l’asset.
Per questo, oltre all’immobile, conviene analizzare:
- esperienza e solvibilità dell’operatore;
- occupazione;
- sostenibilità dei canoni;
- costi del personale;
- durata e struttura dei contratti;
- esigenze di investimento e manutenzione;
- regolamentazione applicabile;
- e capacità di sostituire l’operatore, se necessario.
L’invecchiamento della popolazione genera una necessità strutturale, ma non trasforma automaticamente qualsiasi progetto sanitario in un buon investimento.
Più capitale aumenta anche la concorrenza
L’interesse crescente ha inoltre una conseguenza: più investitori competono per i migliori asset.
Il Rapporto Healthcare in Spagna di Colliers segnala una compressione dei rendimenti richiesti — yields —, soprattutto negli asset di maggiore qualità e nei nuovi sviluppi.
Questo introduce un paradosso abituale nell’immobiliare: fondamentali solidi possono attirare più capitale, aumentare i prezzi degli asset e ridurre la redditività disponibile per chi entra successivamente.
Pertanto, la crescita del mercato non dovrebbe essere interpretata soltanto come un segnale positivo. Il prezzo di acquisizione, la qualità dell’operatore e la sostenibilità economica della gestione restano determinanti.
Un settore strutturale, ma sempre più selettivo
I dati di JLL e Colliers delineano un mercato sostenuto da tendenze difficili da ignorare: una popolazione più anziana, mancanza di posti residenziali, maggiore domanda sanitaria e necessità di ampliare le infrastrutture.
Ma necessità sociale e opportunità di investimento non sono esattamente la stessa cosa.
Man mano che entra più capitale, la selezione diventa ancora più importante. Ubicazione, prezzo, operatore, contratto e modello assistenziale determinano se quei buoni fondamentali possono davvero trasformarsi in risultati economici.
L’healthcare presenta quindi un’opportunità strutturale per l’immobiliare spagnolo, ma anche un mercato sempre più professionalizzato in cui comprendere l’operazione concreta è importante tanto quanto identificare la tendenza di fondo.
