Le healthcare immobilier gagne du poids dans les stratégies d’investissement en Espagne. Cette catégorie regroupe des actifs très différents — résidences pour personnes âgées, hôpitaux, centres médico-sociaux ou nouveaux formats comme le senior living —, mais tous partagent une caractéristique : leur demande est étroitement liée à des tendances démographiques et de soins de long terme.
L’intérêt des investisseurs reflète ce changement d’échelle. L’Espagne a clôturé 2025 comme le quatrième marché européen en volume d’investissement dans le healthcare et a commencé 2026 avec 471 millions d’euros investis au premier trimestre, le meilleur niveau enregistré pour cette période dans la série historique de JLL.
Le phénomène n’est pas exclusivement espagnol. L’investissement dans le healthcare a augmenté de 28,3 % dans la région EMEA en 2025. Cependant, le vieillissement de la population, le déficit d’offre et la fragmentation du marché placent l’Espagne dans une position particulièrement pertinente.
Un premier trimestre record, porté par les grandes opérations
Les 471 millions d’euros enregistrés entre janvier et mars multiplient par plus de dix le volume de la même période en 2025. Cette donnée mérite toutefois une nuance : elle est influencée par deux opérations paneuropéennes avec une présence importante en Espagne — l’intégration de Cofinimmo et Aedifica et l’acquisition d’ISEMIA par TwentyTwo Real Estate et Farallon Capital.
Le record reflète donc à la fois l’activité sur des actifs espagnols et le poids croissant que ceux-ci occupent au sein de grands portefeuilles internationaux.
Cet intérêt a été précédé par une année 2025 également exceptionnelle. Selon Colliers, l’investissement immobilier dans le healthcare a atteint 1,358 milliard d’euros, le volume le plus élevé de sa série historique. Les résidences pour personnes âgées et les hôpitaux ont concentré la majeure partie de cette activité.
Résidences : un déficit déjà existant et appelé à croître
Les résidences pour personnes âgées constituent actuellement le principal segment du healthcare immobilier.
L’Espagne compte environ 10,3 millions de personnes âgées de plus de 65 ans et près de 413 000 places en résidence. Cela situe le taux de couverture autour de 4 %, en dessous des 5 % généralement utilisés comme niveau de référence.
Le déficit peut être observé sous deux angles. Colliers estime qu’il manque actuellement environ 103 000 places pour atteindre une couverture adéquate. JLL intègre en outre l’évolution démographique future et calcule qu’il faudra ajouter environ 240 000 nouvelles places au cours de la prochaine décennie pour maintenir la couverture et se rapprocher des 5 %. Cette extension exigerait un investissement estimé entre 16 et 19 milliards d’euros.
Il ne s’agit donc pas de deux estimations contradictoires. La première décrit le déficit existant avec la population actuelle ; la seconde intègre l’augmentation prévue de la population âgée au cours des prochaines années.
Le volume d’investissement reflète déjà ce déséquilibre. Selon Colliers, les résidences pour personnes âgées ont concentré 867 millions d’euros en 2025, soit environ deux tiers de l’ensemble de l’investissement dans le healthcare.
Un marché encore très fragmenté
À la pénurie de places s’ajoute une autre caractéristique importante : la fragmentation de l’offre.
Les dix principaux opérateurs de résidences pour personnes âgées concentrent à peine 20 % des places existantes en Espagne. Cette atomisation ouvre une marge pour des processus de consolidation et pour la croissance de plateformes spécialisées capables de gagner en taille.
De fait, l’augmentation de l’investissement ne provient pas uniquement des fonds institutionnels. Colliers souligne également la participation des family offices, aussi bien dans des actifs déjà opérationnels que dans de nouveaux développements.
Cela contribue à expliquer pourquoi le healthcare gagne en profondeur comme marché immobilier : il ne s’agit pas seulement de construire une nouvelle offre, mais aussi de professionnaliser et de consolider une partie de l’offre existante.
Hôpitaux : beaucoup d’offre en développement, mais encore insuffisante
Le deuxième grand bloc est le segment hospitalier. Le vieillissement, l’augmentation des besoins de soins et la croissance de l’assurance santé privée stimulent de nouveaux projets.
En Espagne, les listes d’attente se situent à une moyenne de 101 jours et les dépenses de santé privées représentent près de 30 % du total. Environ 26 % de la population dispose en outre d’une assurance médicale privée, selon les estimations recueillies par JLL et Colliers.
Il existe actuellement plus de 70 projets hospitaliers à différents stades de développement, qui intégreront plus de 10 000 nouveaux lits au cours des prochaines années. Parmi les opérateurs les plus actifs figurent Quirónsalud, HM Hospitales et Vithas.
Cependant, le pipeline pourrait rester insuffisant. Colliers estime que, même en intégrant l’offre prévue, le ratio de lits privés pourrait diminuer au cours des prochaines années en raison de la hausse de la demande. Son rapport calcule qu’il serait nécessaire de développer environ 5 500 lits supplémentaires à court terme pour maintenir les niveaux actuels de couverture.
L’investissement dans les hôpitaux a atteint 411 millions d’euros en 2025, soit environ 30 % du volume total enregistré par Colliers.
Senior living : encore réduit, mais avec une marge de croissance
Le healthcare ne se limite pas aux hôpitaux et aux résidences.
Le senior living s’adresse principalement aux personnes âgées autonomes qui recherchent des logements adaptés, des services et des espaces communautaires, sans la composante de soins propre à une résidence médicalisée.
Il s’agit encore d’un segment réduit : Colliers situe l’investissement de 2025 autour de 80 millions d’euros et estime que l’Espagne dispose d’un peu plus de 4 000 unités opérationnelles. Toutefois, le stock pourrait approcher les 8 000 unités en 2031.
Le cabinet identifie également d’autres niches peu développées, comme certains actifs liés à la santé mentale, qui pourraient progressivement élargir l’univers de l’investissement sanitaire.
L’existence d’une demande ne suffit pas : l’opérateur est clé
Le healthcare possède une caractéristique qui le distingue d’autres actifs immobiliers : l’immeuble et l’activité qui s’y déroule sont étroitement liés.
Une résidence ou un hôpital peuvent se trouver dans un emplacement avec une demande élevée et obtenir malgré tout de mauvais résultats si l’opérateur ne gère pas correctement l’actif.
C’est pourquoi, au-delà de l’immeuble, il convient d’analyser :
- l’expérience et la solvabilité de l’opérateur ;
- l’occupation ;
- la soutenabilité des loyers ;
- les coûts de personnel ;
- la durée et la structure des contrats ;
- les besoins d’investissement et de maintenance ;
- la réglementation applicable ;
- et la capacité à remplacer l’opérateur si nécessaire.
Le vieillissement de la population crée un besoin structurel, mais ne transforme pas automatiquement n’importe quel projet sanitaire en bon investissement.
Davantage de capital accroît aussi la concurrence
L’intérêt croissant a également une conséquence : davantage d’investisseurs se disputent les meilleurs actifs.
Le Rapport Healthcare en Espagne de Colliers signale une compression des rendements exigés — yields —, en particulier pour les actifs de meilleure qualité et les nouveaux développements.
Cela introduit un paradoxe habituel dans l’immobilier : de solides fondamentaux peuvent attirer davantage de capital, faire monter les prix des actifs et réduire la rentabilité disponible pour ceux qui entrent ensuite.
Par conséquent, la croissance du marché ne devrait pas être interprétée uniquement comme un signal positif. Le prix d’acquisition, la qualité de l’opérateur et la soutenabilité économique de l’exploitation restent déterminants.
Un secteur structurel, mais de plus en plus sélectif
Les données de JLL et de Colliers dessinent un marché soutenu par des tendances difficiles à ignorer : une population plus âgée, un manque de places en résidence, une demande sanitaire accrue et la nécessité d’élargir les infrastructures.
Mais besoin social et opportunité d’investissement ne sont pas exactement la même chose.
À mesure que davantage de capital entre sur le marché, la sélection devient encore plus importante. L’emplacement, le prix, l’opérateur, le contrat et le modèle de soins déterminent si ces bons fondamentaux peuvent réellement se transformer en résultats économiques.
Le healthcare présente donc une opportunité structurelle pour l’immobilier espagnol, mais aussi un marché de plus en plus professionnalisé dans lequel comprendre l’opération concrète est aussi important qu’identifier la tendance de fond.
