Le marché des bureaux à Madrid a profondément changé depuis la pandémie. Le télétravail et les modèles hybrides n’ont pas supprimé le bureau, mais ils en ont redéfini la fonction. Les entreprises recherchent moins des espaces conçus uniquement pour accumuler des postes de travail, et davantage des immeubles capables de favoriser la collaboration, le bien-être et l’attraction des talents.
Le résultat n’est pas une reprise homogène, mais un marché de plus en plus polarisé. Les actifs bien situés, efficients et adaptés aux nouveaux besoins concentrent la demande, tandis que les immeubles obsolètes ou difficiles à mettre à niveau courent un risque croissant de rester en retrait.
Une demande stable, mais très sélective
Madrid a commencé 2026 avec une activité locative résistante. Selon CBRE, la demande placée de bureaux a atteint 102 000 mètres carrés au cours du premier trimestre, soit à peine 2 % de moins qu’un an auparavant. Ce chiffre ne suggère pas une nouvelle phase d’expansion accélérée, mais plutôt une normalisation du marché après plusieurs exercices marqués par une forte incertitude.
La clé réside dans la manière dont cette demande se répartit. Cushman & Wakefield souligne une nette préférence pour les immeubles de catégorie A et B+ bien situés, modernes et alignés sur les nouveaux standards d’efficacité et de durabilité. La rareté des produits de qualité dans les zones les plus demandées soutient également les loyers des meilleurs actifs.
Ce mouvement est généralement connu sous le nom de flight to quality, ou transfert vers la qualité. Certaines entreprises peuvent réduire leur surface totale, mais recherchent en même temps de meilleurs emplacements, davantage de services et des immeubles techniquement plus avancés.
Le marché se divise selon l’emplacement et la qualité
Parler des « bureaux de Madrid » comme d’un marché unique peut être trompeur. La disponibilité, les loyers et la demande varient fortement entre le centre, le secteur autour de la M-30 et les zones plus périphériques.
Le manque de produit adapté est particulièrement marqué dans les zones centrales et les mieux connectées. En revanche, d’autres sous-marchés conservent une disponibilité plus élevée, surtout lorsque les immeubles ne répondent pas aux exigences actuelles en matière d’efficacité, de flexibilité ou d’expérience utilisateur.
C’est pourquoi la valeur d’un bureau dépend de plus en plus d’une combinaison de facteurs :
- l’emplacement et les connexions de transport ;
- l’efficacité énergétique ;
- la flexibilité de la distribution des plateaux ;
- la qualité de l’air et le confort ;
- les espaces communs et les services ;
- la capacité technologique ;
- et la facilité d’adaptation à de futurs utilisateurs.
Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance — connus sous le sigle ESG — ont également gagné en importance. Dans les bureaux, ils se traduisent par des aspects concrets tels que la consommation énergétique, les émissions, l’accessibilité, le bien-être des occupants et la qualité de la gestion de l’immeuble.
L’investissement revient également de manière sélective
Le marché de l’investissement a retrouvé du dynamisme, même si les chiffres varient selon le périmètre utilisé par chaque cabinet de conseil. CBRE décrit un fort rebond de l’investissement au premier trimestre 2026, porté en partie par le retour des capitaux vers les actifs core, c’est-à-dire des immeubles stabilisés, bien situés et générant des revenus prévisibles.
Parallèlement à cet intérêt pour les immeubles consolidés, les opérations de valeur ajoutée gagnent également du terrain. Ces stratégies cherchent à acquérir des actifs disposant d’un potentiel d’amélioration et à augmenter leur valeur grâce à des rénovations, à une actualisation des loyers, à une amélioration de l’efficacité ou à un repositionnement commercial.
Cela ne signifie pas que tout immeuble ancien cache une opportunité. La création de valeur dépend de l’existence d’un écart réel entre la situation actuelle de l’immeuble et ce qu’il peut atteindre après l’intervention.
Mazarredo : une stratégie fondée sur la mise à niveau de l’actif et de ses loyers
Le projet Oficinas Mazarredo, développé par Urbanitae avec FREO Group, illustre ce type de stratégie. L’actif se situe au 7, rue Mazarredo, à Arganzuela, à l’intérieur de la M-30, et compte environ 3 967 mètres carrés construits. Il est actuellement loué à Spaces, opérateur d’espaces de travail flexibles appartenant au groupe IWG, jusqu’en juin 2027.
L’opportunité ne réside pas uniquement dans l’achat d’un immeuble occupé. Le loyer en vigueur se situe en dessous des niveaux de marché. À la fin du contrat, le plan prévoit de renégocier avec le locataire actuel ou d’en attirer un nouveau avec un loyer actualisé. Des travaux de maintenance et d’investissement sont également prévus, ainsi que l’obtention d’une certification environnementale avant la stabilisation et la vente de l’actif.
Autrement dit, la rentabilité attendue dépend de plusieurs leviers : prix d’entrée, amélioration de l’immeuble, actualisation du loyer et vente ultérieure dans de meilleures conditions.
Cette approche offre un potentiel de création de valeur, mais elle comporte également des risques. Le coût des travaux peut dévier, la renégociation peut ne pas atteindre le loyer prévu et la période entre deux locataires peut se prolonger. En outre, le prix de sortie dépendra de l’évolution du marché des bureaux et du financement disponible.
Le risque d’obsolescence gagne en importance
La polarisation du marché ouvre des opportunités, mais elle augmente aussi le risque d’obsolescence. Un immeuble peut se trouver dans un emplacement raisonnable et pourtant perdre en compétitivité s’il consomme trop d’énergie, propose des plateaux peu flexibles ou nécessite des investissements élevés pour s’adapter.
Ce problème concerne particulièrement les actifs situés dans une zone intermédiaire : ils n’ont pas la qualité nécessaire pour rivaliser avec le produit prime, mais n’offrent pas non plus une décote suffisante pour justifier leur transformation.
C’est pourquoi il ne suffit pas d’affirmer que les bureaux « sont de retour ». Ce qui revient, c’est la demande pour certains immeubles. Les autres devront se repositionner, changer d’usage ou accepter une perte d’attractivité.
Plus de transformation que de reprise
Madrid ne revient pas au marché des bureaux d’avant la pandémie. Elle entre dans une étape différente, dans laquelle le bureau reste pertinent, mais remplit une fonction davantage liée à la collaboration, à la culture d’entreprise et à l’expérience des salariés.
Cette nouvelle phase ne bénéficie pas non plus à tous les actifs de la même manière. L’emplacement, la qualité technique et la capacité d’adaptation pèsent plus qu’auparavant, tandis que l’obsolescence devient l’un des principaux risques.
C’est pourquoi, plutôt que de parler d’une reprise générale, il convient de parler de transformation. Les meilleures opportunités se trouveront dans les immeubles capables de répondre à la nouvelle demande ou dans ceux qui pourront se repositionner de manière réaliste pour y parvenir.
