Investitionen in Commercial Real Estate — CRE — umfassen Immobilien-Assets, die für die Ausübung wirtschaftlicher Aktivitäten bestimmt sind: Büros, Hotels, Einzelhandelsflächen, Logistikplattformen, Studentenwohnheime oder Gesundheitszentren.
Die verschiedenen Asset-Typen zu kennen, ist jedoch nur der erste Schritt. Um eine CRE-Investition zu verstehen, muss man auch wissen, wie im Verlauf des Projekts Wert geschaffen wird.
Bei Urbanitae konzentriert sich die Strategie hauptsächlich auf Value-Add-Transaktionen. Ziel ist es nicht, eine stabilisierte Immobilie zu erwerben, sie unbegrenzt zu halten und Mieten zu vereinnahmen, sondern ein Asset mit Verbesserungspotenzial zu identifizieren, es zu transformieren, seinen Betrieb zu konsolidieren und es anschließend an einen anderen Investor zu verkaufen.
Dieser Prozess lässt sich in fünf Phasen unterteilen: Origination und Analyse, Erwerb, Repositionierung, Stabilisierung und Veräußerung.
Was bedeutet eine Value-Add-Strategie?
Ein Core-Asset ist in der Regel gut gelegen, weist eine hohe Belegung sowie bonitätsstarke Mieter auf und generiert relativ stabile Cashflows. Sein Transformationspotenzial ist begrenzt.
Eine Value-Add-Strategie geht von einer anderen Ausgangssituation aus. Die Immobilie kann leer stehen, untergenutzt, technisch veraltet sein oder Mieten unter Marktniveau erzielen. Es kann sich auch um eine neue Entwicklung handeln, die erst noch gebaut, vermarktet und in Betrieb genommen werden muss.
Die These besteht darin, das Risiko schrittweise zu reduzieren und den Wert des Assets zu erhöhen. Vereinfacht gesagt: Eine Chance mit Potenzial wird erworben oder entwickelt, ein Transformationsplan wird umgesetzt und die Immobilie wird verkauft, sobald sie und ihre Nutzung eine stabilere Situation erreicht haben.
1. Origination und Analyse
Der Prozess beginnt mit dem Sourcing, also der Suche nach einem Asset mit Wertsteigerungspotenzial. Dabei kann es sich um eine Off-Market-Transaktion, einen Wettbewerbsprozess oder eine Immobilie handeln, deren aktuelle Performance nicht ihr gesamtes Potenzial widerspiegelt.
Anschließend beginnt das Underwriting, also die finanzielle Analyse. In dieser Phase werden Erwerbspreis, erforderliche Investition, Zeitplan, künftige Einnahmen, Betriebskosten, Finanzierung und potenzieller Verkaufswert untersucht.
Das Modell muss außerdem weniger günstige Szenarien berücksichtigen: Verzögerungen bei Genehmigungen, Kostenüberschreitungen, eine langsamere Vermarktung oder eine niedrigere Exit-Bewertung als erwartet.
Im CRE muss zudem der Standort auf Mikromarktebene analysiert werden. Relevant sind Leerstandsquote, Flächenabsorption, Mietentwicklung und die konkrete Nachfrage nach dieser Asset-Klasse.
Besteht die Transaktion diese erste Analyse, wird sie dem Investitionskomitee mit einer Zusammenfassung des Businessplans, der Risiken und der Exit-Strategie vorgelegt.
2. Due Diligence, Strukturierung und Erwerb
Sobald das erste Angebot angenommen wurde, beginnt die Due Diligence, deren Ziel es ist zu prüfen, ob die Annahmen des Modells der Realität entsprechen.
Die technische und städtebauliche Prüfung analysiert den Zustand der Immobilie, die Machbarkeit der Arbeiten und die erforderlichen Genehmigungen. Der kommerzielle Teil überprüft die erwarteten Mieten, die Nachfrage und den potenziellen Verkaufswert. Schließlich untersucht die rechtliche, steuerliche und finanzielle Analyse das Eigentum, Belastungen, Verträge und gegebenenfalls die Situation der erworbenen Gesellschaft.
Bei einer Value-Add-Transaktion kann ein Fehler bei der Berechnung des CapEx oder der administrativen Fristen die Rentabilität erheblich beeinträchtigen. Deshalb wird die Transaktion nach Abschluss der Due Diligence erneut dem Komitee zur Ratifizierung vorgelegt, bevor Erwerb und Finanzierung formalisiert werden.
3. CapEx und Repositionierung
Nach dem Erwerb des Assets beginnt die Transformation. Je nach Projekt kann sie Bau, Sanierung, Neuverteilung von Flächen, Modernisierung von Anlagen, Nutzungsänderungen oder die Anpassung an die Anforderungen eines Betreibers umfassen.
Bei Büros kann beispielsweise eine größere Flexibilität der Grundrisse angestrebt werden. Bei einem Hotel kann es sich um eine umfassende Renovierung und den Eintritt eines neuen Betreibers handeln. Bei einem Studentenwohnheim kann Wert durch die vollständige Entwicklung des Assets geschaffen werden.
Auch Nachhaltigkeit gewinnt zunehmend an Bedeutung. Energetische Verbesserungen und Zertifizierungen wie BREEAM oder LEED erweitern den Kreis potenzieller Käufer und reduzieren das Risiko, dass die Immobilie aufgrund mangelnder Effizienz an Attraktivität verliert.
Dies ist häufig eine der sensibelsten Phasen des Projekts. Kostenüberschreitungen, Verzögerungen oder regulatorische Änderungen können sowohl den Zeitplan als auch das erwartete Ergebnis verändern.
4. Vermarktung und Stabilisierung
Der Abschluss der Bauarbeiten bedeutet nicht, dass der Wertschöpfungsprozess abgeschlossen ist. Das Asset muss nachweisen, dass es gemäß dem vorgesehenen Plan funktionieren kann.
Bei Immobilien, die zur Vermietung bestimmt sind, müssen bonitätsstarke Mieter gewonnen und attraktive Verträge abgeschlossen werden. Bei operativen Assets — wie Hotels, Studentenwohnheimen oder Flex Living — muss der Betrieb aufgenommen und schrittweise ein normales Niveau an Belegung und Einnahmen erreicht werden.
Dieser Zeitraum wird als Ramp-up oder Stabilisierung bezeichnet. In dieser Phase werden Vermarktungsgeschwindigkeit, Belegung, Qualität der Mieter oder Betreiber, Vertragslaufzeiten und die Fähigkeit des Assets analysiert, stabile Einnahmen zu generieren.
Verträge sind besonders wichtig, da sie bestimmen, wie das Risiko verteilt wird. Es kann feste Mietverträge, garantierte Mindestmieten mit variablem Bestandteil oder Managementverträge geben.
Die Stabilisierung ermöglicht den Nachweis, dass der Plan funktioniert. Das Asset wird nicht mehr nur anhand seiner physischen Eigenschaften bewertet, sondern auch anhand der Qualität und Vorhersehbarkeit seiner Einnahmen.
5. Veräußerung
Die letzte Phase besteht darin, das Asset nach Transformation und Stabilisierung zu verkaufen.
Hier zeigt sich ein grundlegender Unterschied zum Wohnimmobilienbereich. Dort erfolgt der Exit in der Regel durch den Verkauf von Wohnungen an Privatpersonen. Im CRE ist der Endkäufer normalerweise ein anderer Investor: Pensionsfonds, Versicherungen, SOCIMIs, Immobilienfonds, Family Offices oder große Privatvermögen.
Diese Käufer suchen Assets, die die Phasen größter Unsicherheit bereits hinter sich haben: sanierte, effiziente, belegte Immobilien mit Verträgen, die Sichtbarkeit über künftige Einnahmen bieten.
Vor dem Verkauf werden die technische, finanzielle und vertragliche Dokumentation organisiert und der Vermarktungsprozess vorbereitet. Nach der Veräußerung wird gegebenenfalls die Finanzierung zurückgeführt, und Kapital sowie Ergebnis werden entsprechend der Struktur der Transaktion verteilt.
Wo wird der Wert wirklich geschaffen?
Die Rendite einer Value-Add-Strategie hängt nicht von einer einzigen Entscheidung ab, sondern von der Kombination mehrerer Hebel: einem attraktiven Einstieg, einem tragfähigen Businessplan, der Kontrolle von Kosten und Zeitplänen, der physischen und operativen Verbesserung des Assets, der Qualität der Verträge und einem geeigneten Exit.
Eine besonders nützliche Kennzahl zum Verständnis dieses Prozesses ist die Differenz zwischen dem Yield on Cost und der Exit Yield. Erstere setzt die stabilisierten Einnahmen ins Verhältnis zu den Gesamtkosten des Projekts. Letztere steht für die Rendite, die der Käufer zum Zeitpunkt des Verkaufs verlangt.
Wenn ein Asset stabile Einnahmen generiert und als weniger risikobehaftet wahrgenommen wird, kann ein Käufer eine niedrigere Yield akzeptieren. Diese Yield-Kompression erhöht die Bewertung der Immobilie und stellt einen der wichtigsten Wege der Wertschöpfung im CRE dar.
Viel mehr als eine Immobiliensanierung
Eine Value-Add-Strategie endet nicht mit Abschluss der Bauarbeiten. Ihr Ziel ist es, dem nächsten Käufer ein Asset in einer deutlich besseren Situation als zu Beginn zu übergeben: saniert, effizient, vermarktet, stabilisiert und bereit, nachhaltig Einnahmen zu generieren.
Das Verständnis dieser fünf Phasen ermöglicht es, die Chancen und Risiken von CRE besser einzuordnen und zu verstehen, wo der Wert entsteht, der die endgültige Rendite des Projekts stützen kann.
