Wenn ein Privatanleger an Immobilien denkt, denkt er fast immer zuerst an Wohnimmobilien. Das ist logisch: Es ist das bekannteste Segment, das sichtbarste und oft auch das einzige, zu dem er direkten Zugang hatte. Doch in Immobilien zu investieren bedeutet nicht zwangsläufig, nur in Wohnimmobilien zu investieren. Mit zunehmender Reife eines Portfolios stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, die Allokation auf andere Segmente auszuweiten – insbesondere auf Assets aus dem Bereich Commercial Real Estate (CRE), also Nichtwohnimmobilien wie Büros, Einzelhandel, Hospitality oder Studentenwohnheime. In den vergangenen Monaten spiegelte auch die Aktivität von Urbanitae diesen Wandel wider – mit Transaktionen in den Bereichen PBSA, Büroimmobilien und Hotels sowie einem klaren Fokus des Unternehmens auf gewerbliche Immobilien und CRE-Strategien.
Dabei geht es nicht darum, Wohnimmobilien und CRE gegeneinander auszuspielen, als würde das eine das andere ersetzen. Die entscheidende Frage ist vielmehr, welchen Beitrag jede Anlageklasse innerhalb eines Portfolios leistet. Wohnimmobilien bleiben absolut sinnvoll: Sie decken ein Grundbedürfnis ab, sind leicht verständlich und waren historisch für viele Sparer der Einstieg in den Immobilienmarkt. Genau deshalb sind jedoch viele private Immobilienportfolios übermäßig stark auf Wohnimmobilien konzentriert, oft ohne dass dies eine bewusste strategische Entscheidung gewesen wäre. Die Beimischung von CRE kann helfen, diese Abhängigkeit von nur einer Assetklasse zu reduzieren und andere Nachfragetreiber ins Portfolio zu bringen.
Was CRE einem rein wohnungsorientierten Portfolio hinzufügen kann
Das erste Argument für CRE ist die echte Diversifikation nach Segmenten. Ein Bürogebäude im Repositionierungsprozess verhält sich nicht wie ein Wohnprojekt, ebenso wenig wie ein Hotel mit bereits unterzeichnetem Betreibervertrag mit einem schlüsselfertig an einen institutionellen Investor verkauften Studentenwohnheim vergleichbar ist. Jedes Asset folgt seiner eigenen Logik: Verträge, Nachfrage, Mieter oder Betreiber, Zyklussensitivität und Wertschöpfungsmechanismen unterscheiden sich erheblich. Genau diese Unterschiede sind wertvoll, weil sie verhindern, dass die gesamte Immobilienallokation von denselben Marktbedingungen und Faktoren abhängt. Urbanitae hat dies zuletzt mit Projekten wie Oficinas Mazarredo gezeigt – einer Value-Add-Bürotransaktion in Madrids Stadtteil Arganzuela mit dem Ziel der Stabilisierung und des Verkaufs an einen institutionellen Investor – oder mit Residencia Marte, einem PBSA-Asset in Móstoles, das schlüsselfertig von Hines für seine Iberia-Living-Plattform übernommen wurde.
Das zweite Argument ist, dass CRE Zugang zu Investmentthesen eröffnet, die für Privatanleger weniger offensichtlich sind. Im Wohnsegment dreht sich die Logik meist um Verkauf, Vermietung oder Wertsteigerung. Die Welt der Nichtwohnimmobilien eröffnet dagegen vielfältigere Strategien: Büro-Repositionierungen mit unter Markt liegenden Mieten, Hotels mit bereits gesicherten Betreiberverträgen, Debt-Strukturen auf Hospitality-Assets oder Studentenwohnheime mit institutionellem Exit. Das bedeutet nicht, dass CRE per se besser ist. Es bedeutet, dass sich das Spielfeld erweitert und eine vielseitigere, weniger repetitive Immobilienallokation möglich wird. Das Beispiel Hotel Cruz del Campo in Sevilla – die Entwicklung eines Hotels mit einem unterschriebenen Mietvertrag mit B&B Hotels – zeigt gut, wie eine Nichtwohnimmobilie einer ganz anderen Logik folgen kann als klassische Wohnimmobilien.
Warum es so schwierig ist, sich auf eigene Faust so zu diversifizieren
Hier liegt wahrscheinlich der wichtigste Punkt. Eine echte Diversifikation nach Segmenten ist für Privatanleger, die eigenständig investieren, äußerst schwierig. Schon der Kauf einer einzelnen Wohnimmobilie als Kapitalanlage kann zu einer starken Kapitalbindung führen. Noch schwieriger ist der Zugang zu Hotels, Bürogebäuden oder Studentenwohnheimen. Die Tickets sind deutlich höher, die Analyse erfordert tiefere technische Kenntnisse und das Management ist komplexer. In der Praxis bedeutet dies, dass viele Anleger zwar „Immobilien“ besitzen, aber kein diversifiziertes Immobilienportfolio – sondern vielmehr ein oder zwei stark konzentrierte Wohnimmobilienpositionen.
Genau hier bietet Immobilien-Crowdfunding einen klaren Vorteil: Es ermöglicht eine segmentbezogene Diversifikation, ohne ein komplettes Asset erwerben zu müssen. Anders gesagt: Für Privatanleger gibt es nur wenige Möglichkeiten, mit relativ kleinen Tickets tatsächlich eine Diversifikation nach Immobilienarten zu erreichen. Urbanitae hat in den letzten Monaten gezeigt, dass diese Diversifikation nicht theoretisch, sondern operativ möglich ist: PBSA in Móstoles mit Residencia Marte, Büroimmobilien in Madrid mit Oficinas Mazarredo und Mazarredo II sowie Hospitality-Projekte wie Hotel Cruz del Campo oder die Rückzahlung von Roca Negra, einer Hotel-Debt-Transaktion, die vorzeitig mit einer finalen IRR von 13,85 % innerhalb von 14 Monaten abgeschlossen wurde.
Wann es sinnvoll ist, CRE dem Portfolio hinzuzufügen
Nicht immer. Wie bei fast allen Investitionen hängt es vom Ausgangspunkt ab. Es kann sinnvoll sein, CRE stärker zu gewichten, wenn bereits eine gewisse Wohnimmobilien-Exposure besteht und der Anleger die Renditetreiber diversifizieren möchte. Ebenso sinnvoll ist es, wenn man über das klassische Modell „Mietwohnung oder Wohnprojektentwicklung“ hinausgehen und Assets mit anderen Verträgen, Betreibern und Treibern hinzufügen möchte. Besonders sinnvoll wird es, wenn diese Exposure schrittweise aufgebaut werden kann, ohne einen übermäßigen Teil des Vermögens in eine einzige Transaktion zu investieren.
Allerdings sollte CRE nicht aus Modegründen oder nur deshalb hinzugefügt werden, weil es „sofistizierter“ klingt. Entscheidend ist die Frage, welche Funktion es innerhalb des Portfolios erfüllen soll. Geht es um Diversifikation? Mehr Exposure zu operativen Assets? Eine Kombination aus Kapitalwachstum und anderen Formen von Visibilität? Eine geringere Abhängigkeit vom Wohnsegment? Das ist die richtige Fragestellung. Denn CRE schafft keinen Mehrwert allein dadurch, dass es nicht wohnwirtschaftlich ist, sondern durch die Art und Weise, wie es sich in das bestehende Portfolio einfügt. In diesem Sinne spiegeln Transaktionen wie Residencia Marte eine institutionelle Logik mit globalem Käufer-Exit wider; Mazarredo repräsentiert eine Value-Add-Bürostrategie; und Roca Negra zeigt, dass selbst innerhalb des Hospitality-Sektors Debt-Strukturen mit Laufzeiten und Renditen existieren können, die sich deutlich von klassischem Equity unterscheiden.
Mehr als laufende Erträge: echte Diversifikation
Hier gibt es einen wichtigen Aspekt. Lange Zeit wurde der Diskurs über Nichtwohnimmobilien vor allem mit „Income-Producing Assets“ oder laufenden Erträgen verbunden. Heute ist jedoch eine andere strategische Idee deutlich interessanter: Diversifikation nach Segmenten, nicht nur nach Zahlungsstrukturen. Alle Income-Projekte gehören zwar zum CRE-Bereich, doch nicht jedes CRE-Investment besteht aus regelmäßigen Ausschüttungen. Es gibt auch Repositionierungen, Wertsteigerungen, Debt-Strukturen, operative Assets und institutionelle Exits. Genau das verleiht CRE seinen Wert innerhalb eines Portfolios: nicht nur wegen potenzieller Cashflows, sondern weil es den Zugang zu einem breiteren Immobilienuniversum eröffnet.
Wohnimmobilien werden – zu Recht – für die meisten Anleger weiterhin der wichtigste Bezugspunkt im Immobilienmarkt bleiben. Doch ein robusteres Immobilienportfolio sollte nicht ausschließlich von Wohnimmobilien abhängen. Die Beimischung von CRE kann sehr sinnvoll sein, wenn das Ziel eine echte Diversifikation nach Assettyp, Investmentthese und Nachfragetreibern ist. Und genau hier bietet Immobilien-Crowdfunding – insbesondere eine Plattform wie Urbanitae – einen Vorteil, der sich nur schwer eigenständig replizieren lässt: den Zugang zu Segmenten mit relativ kleinen Tickets, die Privatanlegern sonst verschlossen blieben. Mit zunehmender Reife des Marktes wird die Fähigkeit, Wohn- und Nichtwohnimmobilien zu kombinieren, immer weniger zu einem „Extra“ – und immer mehr zu einer sinnvollen Art, ein Portfolio aufzubauen.
