Quando um investidor particular pensa em imobiliário, quase sempre pensa primeiro em habitação. É lógico: é o segmento mais conhecido, o mais visível e, muitas vezes, o único a que teve acesso de forma direta. Mas investir em imobiliário não tem de significar investir apenas em residencial. À medida que uma carteira amadurece, faz sentido ponderar se convém acrescentar exposição a outros segmentos, especialmente a ativos de commercial real estate (CRE), ou seja, imobiliário não residencial como escritórios, retail, hospitality ou residências de estudantes. Nos últimos meses, a própria atividade da Urbanitae refletiu essa mudança através de operações em PBSA, escritórios e hotéis, além do foco explícito da empresa em ativos terciários e estratégias CRE.
A ideia não é contrapor residencial e CRE como se um substituísse o outro. A questão é compreender o que cada bloco acrescenta dentro de uma carteira. O residencial continua a fazer todo o sentido: responde a uma necessidade básica, é fácil de compreender e foi historicamente a porta de entrada para muitos aforradores no setor imobiliário. Mas precisamente por isso, muitas carteiras imobiliárias de particulares estão hiperconcentradas em habitação, por vezes sem que isso tenha sido decidido de forma estratégica. Acrescentar CRE pode ajudar a reduzir essa dependência de uma única tipologia de ativo e introduzir diferentes motores de procura.
O que o CRE acrescenta face a uma carteira centrada apenas no residencial
O primeiro argumento a favor do CRE é a verdadeira diversificação por segmento. Um edifício de escritórios em reposicionamento não se comporta da mesma forma que uma promoção residencial, tal como um hotel com operador já contratado não segue a mesma lógica de uma residência de estudantes vendida turnkey a um investidor institucional. Cada ativo tem a sua própria lógica: contratos, procura, inquilinos ou operadores, sensibilidade ao ciclo económico e formas de criação de valor. Essa diferença é valiosa porque evita que toda a exposição imobiliária dependa do mesmo mercado e dos mesmos fatores. A Urbanitae demonstrou isso recentemente com projetos tão distintos como Oficinas Mazarredo, concebido como uma operação value-add sobre um edifício de escritórios em Arganzuela para o estabilizar e vender posteriormente a um investidor institucional, ou Residencia Marte, um ativo PBSA em Móstoles adquirido turnkey pela Hines para a sua plataforma living na Península Ibérica.
O segundo argumento é que o CRE permite aceder a teses de investimento menos óbvias para o investidor particular. No residencial, a lógica tende a concentrar-se em venda, arrendamento ou valorização. Em contrapartida, o universo não residencial abre a porta a estratégias mais variadas: reposicionamento de escritórios com rendas abaixo do mercado, hotéis com operador já contratado, dívida sobre ativos hospitality ou residências de estudantes com saída institucional. Isto não significa que o CRE seja melhor por definição. Significa que amplia o campo de jogo e torna possível construir uma exposição imobiliária mais rica e menos repetitiva. O caso do Hotel Cruz del Campo, em Sevilha – desenvolvimento de um hotel com contrato de arrendamento assinado com a B&B Hotels – ilustra bem como um ativo não residencial pode responder a uma lógica diferente da habitação tradicional.
Porque é tão difícil diversificar desta forma por conta própria
Este é provavelmente o ponto mais importante. Diversificar verdadeiramente por segmento é muito difícil para um particular que invista por conta própria. Já é complicado comprar uma habitação para investimento sem concentrar demasiado capital. Muito mais difícil é aceder a um hotel, a um edifício de escritórios ou a uma residência de estudantes. Os tickets são muito mais elevados, a análise exige maior conhecimento técnico e a gestão é mais complexa. Na prática, isso faz com que muitos investidores acabem por ter “imobiliário”, mas não uma carteira imobiliária diversificada – apenas uma ou duas posições muito concentradas em habitação.
É aqui que o crowdfunding imobiliário apresenta uma vantagem clara: permite construir exposição por segmento sem necessidade de adquirir um ativo completo. Dito de outra forma, existem poucas formas de um investidor particular conseguir uma verdadeira diversificação imobiliária por tipologia com tickets relativamente reduzidos. A Urbanitae demonstrou nos últimos meses que essa diversificação não é teórica, mas operacional: PBSA em Móstoles com Residencia Marte, escritórios em Madrid com Oficinas Mazarredo e Mazarredo II, e hospitality com projetos como Hotel Cruz del Campo ou o reembolso de Roca Negra, uma operação de dívida hoteleira encerrada antecipadamente com uma TIR final de 13,85% em 14 meses.
Quando faz sentido acrescentar CRE à carteira
Nem sempre. Como acontece com quase tudo no investimento, depende do ponto de partida. Faz sentido considerar maior peso em CRE quando já existe alguma exposição ao residencial e o investidor pretende diversificar motores de retorno. Também faz sentido quando procura sair do binómio “habitação para arrendamento ou promoção residencial” e pretende acrescentar ativos com contratos, operadores e drivers distintos. E faz ainda mais sentido quando essa exposição pode ser construída gradualmente, sem comprometer uma parte excessiva do património numa única operação.
Ainda assim, acrescentar CRE não deve ser feito por moda nem apenas pelo desejo de parecer mais sofisticado. Convém perguntar qual será a função desse ativo dentro da carteira. Procura diversificação? Maior exposição a ativos operacionais? Combinar crescimento de capital com outras fontes de visibilidade? Reduzir a dependência do residencial? Essa é a pergunta certa. Porque o CRE não acrescenta valor apenas por ser não residencial, mas sim por como se encaixa naquilo que já existe na carteira. Nesse sentido, operações como Residencia Marte refletem uma lógica institucional e de saída para um comprador global; Mazarredo representa uma tese value-add sobre escritórios; e Roca Negra demonstra que mesmo dentro do hospitality podem existir estruturas de dívida com prazos e retornos muito diferentes do equity tradicional.
Mais do que rendimentos: verdadeira diversificação
Existe aqui uma nuance importante. Durante muito tempo, parte do discurso sobre o não residencial esteve associado a “ativos de rendimento” ou fluxos periódicos. Hoje, porém, a ideia estratégica mais interessante é outra: diversificar por segmento, e não apenas pela forma de remuneração. Todos os projetos de rendimento são CRE, mas nem todo o CRE consiste em distribuir rendimentos periódicos. Existe também reposicionamento, mais-valias, dívida, ativos operacionais e saídas institucionais. E é precisamente isso que faz com que o CRE acrescente valor à carteira: não apenas porque pode gerar fluxos, mas porque abre o acesso a um universo imobiliário mais amplo.
O residencial continuará, com razão, a ser o grande ponto de referência do imobiliário para a maioria dos investidores. Mas uma carteira imobiliária mais sólida não deve depender apenas da habitação. Acrescentar CRE pode fazer muito sentido quando o objetivo é diversificar verdadeiramente por tipologia, tese de investimento e motores de procura. E é aqui que o crowdfunding imobiliário – e, em particular, uma plataforma como a Urbanitae – oferece uma vantagem difícil de replicar por conta própria: a possibilidade de aceder, com tickets reduzidos, a segmentos que de outra forma ficariam fora do alcance do investidor particular. À medida que o mercado amadurece, essa capacidade de combinar residencial e não residencial deixa de ser um extra e começa a parecer cada vez mais uma forma sensata de construir carteira.
